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土拍重回“價高者得”,地市熱了?

土地編輯部 2023-11-23 06:51:28 來源:丁祖昱評樓市

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??大概一個月前,消息稱自然資源部已下發文件,建議取消地價上限。

??隨后,陸續有集中供地城市新掛牌地塊取消地價上限,截至目前,集中供地22城中已有18城恢復“價高者得”。

??這意味著,土拍市場再度向市場化過渡。

??重回“價高者得”之后,重點城市首場土拍都發生了一些變化。比如成都樓板價第二名紀錄被刷新;合肥土拍刷新了最高成交單價紀錄;濟南一地塊競拍輪數多達236輪,熱點地塊房企競價盛況再現。

??地市真的熱了嗎?

??實際上,分化仍然是各城市地市關鍵詞,在地價上限被取消的情況下,城市及區域之間的分化進一步加劇,只有在優質地塊的帶動下,土地市場熱度才有進一步提升的可能。

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??“地價上限”可以追溯到2021年,彼時,全國22個主要城市的住宅用地實施“集中掛牌、集中出讓”的雙集中供地。

??同年8月,自然資源部給集中供地城市提出四點要求,其中就包括單宗地溢價率不得超過15%。

??自2021年年初實施集中供地以來,供地政策發生了多輪變化和調整。2022年四季度是一個重要的轉折點,此后土地出讓政策繼續放松,供應采取預公告、推介會等方式,各城市集中供地批次也由三批次增加至四批次、五批次甚至六批次。集中供地政策整體呈現“松-緊-松”的格局。

??直至今年10月,熱點城市土拍規則迎來調整,部分地塊不再限制土地上限價格,重回“價高者得”。

??據不完全統計,自10月以來至今,重點22城中有18城已取消地價上限,目前僅北京、上海、深圳和寧波4個城市未明確取消地價上限。值得注意的是,寧波雖然還在執行“限地價、搖號”的方式,但是最新掛牌出讓的兩宗地塊溢價率調整為30%,明顯放寬了價格限制。

??至此,土拍市場再度向市場化過渡。

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??重回“價高者得”后,地市明顯出現一些變化。

??比如濟南,10月30日,取消限價后首場土拍開拍,已成交的10宗地塊中,歷城區兩宗地塊分別經歷了241輪和236輪競價成交,溢價率均超50%。

??緊接著,11月2日,合肥也迎來取消限價與搖號、恢復“價高者得”后的首次土拍。其中,濱湖金融板塊05號地塊引來了多家房企激烈爭搶,最終溢價率達到44.89%,并刷新合肥土拍單價最高記錄。

??再來看成都,11月15日,成都迎來了“雙限”取消后的首場集中土拍。值得注意的是,成都在10月26日土拍中“取消清水房限價”,隨后又落地執行“取消地價上限”,這也標志著在成都實施近三年的“限房價、限地價”政策徹底終結,重新回到價高者得的模式。

??從結果來看,“雙限”取消后成都本輪土拍整體溢價率11%,較三季度各輪次集中土拍溢價率有明顯提升。成都青羊蔡橋街道萬家灣地塊,溢價率高達30%,該地經過多達46輪的競拍,最終華潤以18.4億元的總價競得該地,樓板價高達20800元/平方米,刷新成都樓板價TOP2,歷史上僅次于2022年第三輪集中土拍搖號成交的高新區桂溪街道銅牌村地塊(該地塊樓板價高達22500元/平方米)。

??另外,成華區槐樹店地塊競拍輪數也多達23輪,溢價率為16.8%,15300元/平方米的樓板價也是刷新了板塊地價。

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??實際上,無論是濟南、合肥,還是成都,均出現了點狀高熱、分化加劇的現象。

??比如成都已成交的7宗地中,除了高熱的2宗以外,有4宗為底價成交,另有1宗地低溢價成交。其中,央國企和城投拿地金額占比高達83%。

??再來看濟南,限價取消后首次土拍10宗地僅4宗溢價成交,其余6宗均為底價成交。

??合肥也是如此,5宗地塊有3宗為低溢價或底價成交。

??可以看到,地價上限取消后為開發商留足利潤、調動拿地積極性,但能夠維持熱度的依然是區位條件、價值優越的地塊,并且未來去化速度有一定保障的項目。

??有個很明顯的趨勢是,在取消限價的作用下,各城市土拍還將進一步分化。

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??當前,土地市場仍在低谷。

??即便是放開限價,整體地市熱度仍將延續低位運行,其中或有個別城市出現熱度較高區域,受此拉動競拍熱度或將迎來小幅上升。

??實際上,根據CRIC數據顯示,前10月,全國300城經營性土地成交同比降幅仍在25%左右。10月單月競拍熱度降至2023年以來新低,平均溢價率僅為3.4%,較上月下滑1.2個百分點。

??就連標桿城市杭州,10月末的一場土拍,整體溢價率只有0.82%,降至集中供地以來新低,隨后11月9日,杭州掛牌10宗地,不再限制地價,這是時隔近7年半后杭州再度取消地價上限。

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??地市熱度走低,側面反映出房企拿地信心仍在低位,在銷售端有明顯起色之前,房企投資依然保持著非常謹慎的態度,即使是一二線城市,也只有位于真正具備購買力、需求支撐的核心區域地塊,才能吸引房企積極參拍。

??當下土拍熱度的維系,既要有土地質量的保障,還要有高利潤的預期,同時也離不開良好的項目去化預期。

??事實上,取消地價上限并不能從根本上改變整體土拍市場遇冷的趨勢,反而會在一定程度上加劇城市及區域之間的分化。

??土拍限價放開并不會大幅刺激市場,僅限于個別城市核心地塊熱度和競爭度將提升。尤其是當前供求關系下,只有在優質地塊的帶動之下,土地市場熱度才有進一步提升的可能。

??在當前土拍市場整體趨冷,部分城市分化加劇的背景下,關鍵還是在于市場銷售面的回暖,接下來若樓市銷售仍未轉好,多數城市的土地出讓還將“艱難”,整體地市熱度仍將延續低位運行。

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2023-11-23 更多

中國城市住房價格288指數

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