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??今年以來，險資在加速撤離房地產(chǎn)。

??11月8日，中國平安正式對外宣布，目前沒有持有碧桂園控股有限公司的股份，這意味著作為曾經(jīng)碧桂園第二大股東的中國平安已清倉碧桂園。

??緊接著，11月13日，保利發(fā)展公告稱公司股東泰康人壽減持公司股份8177萬股，套現(xiàn)金額約為11.8億元。減持后泰康人壽在保利發(fā)展的持股比例降至6.31%。

??除了中國平安和泰康人壽，新華人壽、大家人壽、前海人壽等險企年內(nèi)均減持了地產(chǎn)股。

??隨著行業(yè)流動性危機爆發(fā)以來，險資早些年已開始撤離房地產(chǎn)企業(yè)，其邏輯也很簡單，核心是收益考量，及時止損。

??撤離房地產(chǎn)并不意味著遠離，這背后實際可以看出險資投資偏好已發(fā)生明顯變化，即轉(zhuǎn)向核心城市優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)項目。

??險資紛紛減持或清倉地產(chǎn)股

??時間追溯2016年，房地產(chǎn)行業(yè)處于蓬勃發(fā)展階段，各路險資通過認購定增、戰(zhàn)略投資等方式，紛紛涌入房地產(chǎn)市場。

??這一年，泰康人壽入局保利。彼時，保利發(fā)展通過非公開發(fā)行10.99億股募集資金約90億元，其中泰康人壽認購金額60億元，包攬了定增項目六成，認購后持有保利發(fā)展7.35%股份，一躍成為保利的第二大股東。

??時至今日，泰康人壽持股保利發(fā)展七年以來首次減持。

??11月13日，保利發(fā)展發(fā)布股東集中競價減持股份結果公告，第二大股東泰康人壽在減持計劃實施期間，減持了其通過非公開發(fā)行所取得的保利發(fā)展股份8176.97萬股，占保利發(fā)展總股本的比例為0.68%。

??減持計劃實施前，泰康人壽持有保利發(fā)展股份8.44億股，占保利總股本的7.05%，其中7.33億股為認購保利2016年非公開發(fā)行股票所取得、1.11億股為通過集中競價交易取得。減持后，泰康人壽持股降至6.31%。

??除此之外，中國平安也在年內(nèi)清空了碧桂園股份，要知道，在2016年中國平安持股比例一度超過10%。

??根據(jù)2023年中期報告，截至6月30日，中國平安保險（集團）股份有限公司持股比例為5.37%，為碧桂園的第二大股東。一直到8月11日，根據(jù)港交所披露易數(shù)據(jù)顯示中國平安持有碧桂園4.99%股份，彼時，碧桂園首次向外界承認其遭遇階段性流動壓力。

??直至11月8日，中國平安正式對外宣布，目前沒有持有碧桂園的股份。

??隨著行業(yè)風險暴露，險資撤離地產(chǎn)股已成為共識，并已于早些年開始撤離房地產(chǎn)企業(yè)。

??早在2021年，大家人壽持續(xù)減持金地集團，持有的股份也從20.43%減少至3.63%。另外，前海人壽減持華僑城、新華人壽減持萬科等。

??房企利潤縮水 “收益分紅”是減持根源

??險資撤離地產(chǎn)股的邏輯很好理解，其投資房企是出于收益考量，退出房企也正是出于同樣原因，其中收益分紅是核心。

??2023年以來，地產(chǎn)股持續(xù)走低，險資此時減持可以鎖定收益，實現(xiàn)落袋為安。比如保利發(fā)展，股價較年初開盤價縮水近三成。

??更重要的原因是，房地產(chǎn)行業(yè)利潤普遍縮水，CRIC數(shù)據(jù)顯示，80家重點房企2022年及2023年上半年的歸母凈利率中位數(shù)分別為-1.7%及-0.9%，均為虧損。即便是行業(yè)前列的房企也面臨利潤縮水的情況，同樣以保利發(fā)展為例，2022年歸母凈利率同比下降3.1個百分點至6.5%，2023年上半年歸母凈利率同比下降了0.88個百分點至8.92%。

??歸母凈利潤下降也意味著派現(xiàn)總額也隨之下降。2022年保利發(fā)展派現(xiàn)總額53.87億元，同比下降22%。從分紅方案來看，2019年保利發(fā)展10派8.2元（含稅），此后逐年下調(diào)至2022年10派4.5元。

??在持股保利發(fā)展期間，泰康人壽約取得了3.48元/股的分紅（2017-2022年），但隨著近年股東回報的減少，泰康人壽此時選擇減持也在情理之中。

??險資“換倉” 看好核心城市不動產(chǎn)項目

??險資減持或者清倉地產(chǎn)股，并不意味著離開地產(chǎn)行業(yè)，反而持續(xù)“加倉”核心城市的優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)項目。

??比如，10月底泰康人壽保險以底價1.12億競得廣州黃埔區(qū)地塊，用于建設醫(yī)院和養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)。

??另一保險巨頭中國平安旗下的平安人壽，更是在1月20日發(fā)布大額不動產(chǎn)投資公告，以73.33億向弘毅投資收購北京、上海四個產(chǎn)業(yè)園項目。

??從中國平安公布的年報中也能發(fā)現(xiàn)，近期險資在不動產(chǎn)投資領域的偏好轉(zhuǎn)向。

??數(shù)據(jù)顯示，中國平安投向不動產(chǎn)的規(guī)模及占比均有收縮的趨勢。2022年中國平安保險資金投資組合中不動產(chǎn)投資余額2046億元，同比下降5%；在總投資資產(chǎn)中占比4.7%，同比下降0.8個百分點，023年上半年雖然不動產(chǎn)投資余額較年初有回升，但總投資資產(chǎn)中占比繼續(xù)下滑至4.5%。不動產(chǎn)投資余額快速下滑，主要由于債券類及股權類投資規(guī)模下滑所致。

??雖然不動產(chǎn)投資規(guī)模收縮，但是物權投資的規(guī)模及占比在快速攀升。

??所謂物權類投資主要指的是直接投資及以項目公司股權形式投資的持有型物業(yè)，主要投向商業(yè)辦公、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、長租公寓等收租型物業(yè)。

??數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年中國平安于不動產(chǎn)投資余額中物權投資達1583億元，較年初增長34%，在不動產(chǎn)投資中占比76%，較年初大幅增長18個百分點。

??另外一組數(shù)據(jù)也可以看出，險資并未真正撤離地產(chǎn)行業(yè)。

??2023年上半年，中國平安的投資性房地產(chǎn)凈額1207.99億元，較年初增長5%；投資性房地產(chǎn)租金收入32.10億元，同比增長2%；而2022年中國平安的投資性房地產(chǎn)凈額更是同比增長33%；租金收入同比增長34%。

??一直以來，險資都是房地產(chǎn)市場中不可忽視的一支投資力量。

??在地產(chǎn)行業(yè)利潤空間收窄的大背景下，險資通過減持地產(chǎn)股完成“換倉”，投資偏好轉(zhuǎn)向核心城市優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)項目。

??隨著監(jiān)管層同意首批5家險資入局公募REITs，未來險資與地產(chǎn)之間的關聯(lián)還將更加緊密。