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??又一個城市對土地拍賣規則作出調整。

??11月15日，江蘇省常州市自然資源和規劃局網站發布國有土地使用權掛牌出讓公告，常州市擬以掛牌方式出讓13宗涉宅用地。本批次地塊均未設置地塊最高限價，將按照價高者得原則確定競得人。

??全國土地巿場拍賣局勢正在不斷演變，9月底以來，多個省市相繼取消了地價上限出讓，恢復“價高者得”拍賣模式，來自中指研究院監測數據顯示，在22個采取“兩集中”土地出讓方式的城市中，有19個城市已相繼發布新掛牌宅地公告，目前已經取消土地限價的有17個城市，其中一些城市放開限價后均有高溢價地塊出讓，引發市場關注。

??土地拍賣市場恢復“價高者得”是否為土地財政不足問題，又將如何影響房地產市場？一線城市是否會跟進取消地價上限出讓？對于上述問題，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉、廈門大學教授趙燕菁、浙江大學公共管理學院教授汪暉、首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長趙秀池一一進行了分析。他們認為，恢復土地“價高者得”是房地產調控應有之義，其意義絕不僅僅是為了解決財政不足問題，真正意義在于是讓“商品住房回歸商品屬性”，通過市場為所有不動產尋找價格，恢復資產的流動性。

??中國房地產報：自9月底以來，全國多省市取消地價上限拍賣限制，恢復“價高者得”競價方式，您怎么看待這一政策調整？

??趙燕菁：2023年7月24日中共中央政治局會議做出“中國房地產市場供求關系發生重大變化”的判斷后，原來對地價、房價的限制之策就已經不再適應新的形勢。各城市取消地價上限、恢復“價高者得”，就是對中央這一判斷的響應，是對國務院“14號文”《關于規劃建設保障性住房的指導意見》中提出“讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩地價、穩房價、穩預期，推動房地產業轉型和高質量發展”的具體落實。要把“價高者得”放到市場與保障分開這一大的政策框架里，才能對其意義有更深刻的理解。

??李宇嘉：恢復土地拍賣“價高者得”競價方式的背景;一是整個土地市場下滑得過快，希望通過放開對地價的限制，反映真實的土地市場價格來提振市場的信心；二是地價上漲有利于房價穩定，如果地價能夠有明顯的企穩或者上升，對區域房價的支撐會有一定作用。

??趙秀池：當前各地樓市低迷，市場預期比較悲觀，觀望情緒濃重，開發商拿地也比較謹慎，恢復“價高者得”也是房地產調控應有之義。

??汪暉：讓商品房回歸商品屬性，通過保障房制度讓人人有房住是趨勢，將兩者捆綁在一起會有很多弊端，一方面限制土地拍賣溢價率，破壞了市場機制應該發揮的價格信號作用，土地的真實價值沒有通過交易體現出來，政府也沒獲得應有的土地收益；另一方面通過公租房建設比例作為競爭的另一個維度，把商品房和公租房捆綁在一起，在現實中已經出現了大量商品房業主和公租房租戶之間的矛盾和沖突。所以，恢復“價高者得”的競價方式是回歸價格機制引導資源配置的合理舉措。

??中國房地產報：有觀點認為，恢復“價高者得”競價方式緣于多個層面，其中土地財政是重要因素，對此您怎么看。

??趙燕菁：恢復“價高者得”對處于困局中的地方政府財政固然是一個利好，但更重要的是恢復了不動產相關資產的信用。在中國的信用體系里，不動產居于無可爭議的核心位置，其比重之高沒有任何一個資產可以比擬。如果不動產喪失流動性，其作為信用的價值就會蕩然無存。因此，“價高者得”的市場意義絕不僅僅是為了解決財政不足的問題，因為如今“價高者得”也可能比以前的地價更低，“價高者得”的真正意義在于讓“商品住房回歸商品屬性”，通過市場為所有不動產尋找價格，恢復資產的流動性。

??趙秀池：土地拍賣恢復“價高者得”競價方式原因是多方面的，一方面是逆周期調節的原因；另一方面也有地塊配套設施不斷完善、配套服務水平不斷提高的原因。由于土地出讓收入是地方政府財政收入的重要來源，也有一定土地財政的原因。

??汪暉：恢復“價高者得”的競價模式，應該是把商品房和保障房的邊界界定清晰，在房地產新模式下，保障房政策是政府通過非市場化的公共政策來實現居者有其屋的目標，而商品房將通過市場機制這只看不見的手來實現資源最優配置。恢復“價高者得”的土地競價方式是房地產新政所需，并不是為了土地財政應急，以當下房地產市場的供求關系現實來看，并不能改變土地市場需求不足的問題。

??中國房地產報；一線城市如北京、上海等需要調整土地拍賣政策嗎？

??趙燕菁：要想讓“商品住房回歸商品屬性”僅僅放開地價是遠遠不夠的，房價也必須同時放開。土地市場針對的是開發商，相當于股票市場上的券商。“價高者得”只是土地的“批發價”放開了，而真正決定土地“批發價”的是土地的零售價——“房價”。商品房不能“價高者得”，土地“價高者得”就沒有意義。國務院推出保障房的一個重要政策目標，就是讓“商品住房回歸商品屬性”，低成本住宅的供給由保障房負擔。應該說，在落實中央戰略上國土部門先行了一步，其他部門必須盡快跟上才能形成政策合力。在大局面前，所有部門的局部目標都要讓路。

??趙秀池：一線城市地價、房價“雙限”政策仍然需要繼續維持，但可以做一些微調，讓開發商有實現良性循環的盈利的空間，也避免二手房與新房出現房價倒掛，同時讓購房人的資產能夠實現一定的保值、增值。

??李宇嘉：限地價本來就是權宜之計，或者說短期的調控政策，當這個市場下行了，那么限制的措施就應該取消。

??中國房地產報；恢復“價高者得”的土地競價方式將對樓市帶來哪些影響？

??趙燕菁：隨著城市化進入尾聲，人口在城鄉間的遷移逐漸被城市間遷移所取代，地價也會因此出現分化。恢復“價高者得”最終的結果，就是可以支撐地價逐漸反彈，包括人口持續凈流入的區域乃至全國的頭部城市；對于人口凈流出的城市，地價反而有可能進一步下跌。要想“價高者得”政策發揮最大效率，地方政府應當大幅減少商品住宅/商辦用地的供給。只有保住存量資產的價值，才能為下一步房地產市場的修復創造條件。

??趙秀池：對于人口凈流入城市的熱點板塊，在“價高者得”的土地競價方式下可能會有“新地王”出現；“新地王”有可能導致房價創新高，進而帶動房地產市場回暖。但在樓市低迷的情況下，開發商拿地比較謹慎，未必會有這一情況出現。

??汪暉：土地競價方式恢復“價高者得”的同時應該取消商品房限價政策，讓土地的價值在充分競爭中得以實現，讓商品房價格在沒有管制的情況下由供求關系來決定。這種充分競爭的樓市更多用于滿足改善性需求，有助于樓市的合理發展。與此同時，政府的住宅公共政策也要通過保障房、公租房、租房補貼等通道來覆蓋中低收入階層，以滿足他們的住房需求。

??中國房地產報；面對這一土地拍賣規則調整，房地產企業應該如何應對？

??趙燕菁：“價高者得”并不意味著房價會立刻大幅飆升，房地產企業要量力而行。三四線城市項目的最大危險，是資產負債表衰退，負債很難形成對應的資產，就算“價高者得”也很難恢復到以前的地價水平，開發商要學會斷舍離。一二線城市項目最大的危險是現金流表出現問題，未來半年，房地產商要高度警惕突然的現金流不足導致企業“窒息而死”。從更長遠看，所有城市都會從投資轉向運營，盈虧平衡表會取代資產負債表成為城市更主要的關切。相應地，企業也要抓緊時機，盡快完成從城市開發商向城市運營商的轉變。

??趙秀池：房地產企業在競拍前要做足功課，尤其要認真分析房地產投資及其風險，確定好每個地塊的可以接受的競拍價格，謹慎參與競拍，避免報價過高而導致后期項目經營處于困境。

??汪暉：規則的改變應該會逐步與取消限購限價政策相配套，房地產企業當下應努力保交樓、去庫存、活下來，將來以更穩健的財務模式開發商品房，同時積極參與政府保障房建設，獲得更穩定更安全的發展。