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??自我國公募RETIs2020年首批發行以來，就廣受社會關注。產業園公募REITs因底層資產優質，深受投資人認可，是公募REITs中比較受青睞的投資標的。

??然而今年以來，一直火熱的產業園REITs畫風突然轉變，開始呈下跌趨勢。隨著經濟整體下行、優質產業資源日益稀缺、招商競賽日趨白熱化，產業園REITs也迎來了挑戰。

??據悉，中證REITs指數跌幅超過17%，而產業園因為出租率和收入的下行，基本面惡化更加明顯，業績下滑更加顯著。

??目前，已發行的產業園REITs大多依靠國企背景，民營園區REITs尚未入場，園區REITs的爭議不斷，未來發展該何去何從？

??產業園REITs是我國基礎設施公募REITs市場上的重要組成部分，自國家發改委2020年7月發布《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》以來，產業園區REITs已走過三年。

??截止目前，市場上已發行29支公募REITs產品，發行規模為954.52億元，平均規模32.91億元。而產業園REITs規模適中，平均規模低于交通基礎設施REITs，高于保障性租賃住房REITs。東吳蘇州工業園區產業園REIT規模最大，約為34.92億元；國泰君安臨港創新產業園REIT規模最小，約為8.24億元。

??從上市時間看，有12支于2021年上市，12支于2022年上市，4支于2023年上市，1支已發行但尚未上市；

??從交易場所看，有22支在上交所交易，其余在深交所完成交易；

??從產品的底層資產看，包括產業園區、倉儲物流、保障性租賃住房、生態環保、清潔能源和高速公路六種，其中前三類為產權類REITs，后三類為特許經營權REITs。

??其中，產業園REITs占31%，共計9支，是REITs市場較為重要的一環。其具備持續的經營收益和穩定的現金流，且抗通脹又能高比例分紅，因此深受投資者青睞。

??盤點一下已發行的產業園REITs，大致具備以下三個特征：

??（1）政府主導性強，園區多通過政府主導的方式開發運營，由地方政府設立產業園區管理委員會指導園區管理。其中背后的主要原因是產業園REITs發行的要求高，門檻高，滿足條件的園區較少，且大多背靠國企。

??（2）占據核心城市的核心區位，園區位于一線或新一線城市，交通條件優越、產業發展成熟、配套設施健全，且大多涉及國家級高新區、國家自主創新示范區、粵港澳大灣區、中國沿海經濟開放區、自由貿易試驗區等國家重點建設區域。

??（3）歷史收入穩定，REITs對園區的收入穩定性有著很高的要求，當前發行的園區產品的收入構成以租賃業務收入為主，另有小比例的物業管理費和車位管理費收入。疫情期間雖有租金減免，但整體租金市場化水平較高，出租率均維持在較高水平，因此疫情對園區REITs的沖擊力在可控范圍內。

??如此優質的底層資產，在2023年卻畫風突變，市場對REITs項目估值重新定價，疊加流動性匱乏的市場環境，恐慌情緒迅速蔓延至所有公募REITs產品，引發機構間止損踩踏。

??截至2023年6月末，28只公募REITs累計收益率均為負值，平均下跌12.44%，其中有10只產品跌破發行價。

??而產業園因為出租率和收入的下行，基本面惡化更加明顯，業績下滑更加顯著。自去年年底以來，多只產業園區REITs都在期內出現了重要租戶退租的情況，較大面積的租戶提前退租和到期不續約嚴重影響了未來的現金流狀況，且目前市場形勢下，招租情況難以在短期改善，預期修復仍需時日。

??建信中關村REIT、華安張江REIT、中金湖北科投光谷產業園REIT等出租率自2023年年初以來，都有一定程度下降，其中，建信中關村REIT跌幅最大。

??據建信中關村REIT季報披露，2022年一季度，寫字樓租戶69家，出租率為96.15%。到2023年一季度，出租率跌為68.47%；到了Q3，出租形勢進一步惡化。

??建信中關村REIT在2021年11月正式推出，剛發售一天就獲得超過90億元資金認購，遠超28.8億元的募資資金總額。建信中關村REIT認購價為3.2元/份。2021年12月17日，建信中關村REIT（508099）正式在上交所上市，當天開盤即漲停，報收4.16元/份，比發行價上漲30%。而截至2023年10月31日， 建信中關村REIT報收2.66元，認購價為2.74元，跌幅3.24%；這一價格不僅比建信中關村REIT的發行價低了16.8%，也創下上市以來的最低點。

??建信中關村REIT業績下跌的核心原因主要是客戶退租和市場低迷。其三季度退租客戶共5家，合計10780.99平米，占總體可租面積的8.48%。

??此外，受互聯網行業政策及產業結構調整影響，頭部企業擴張趨勢放緩，中小企業經營狀況不及預期，多重因素導致租戶提前退租，如軟通動力、北京達佳互聯（快手旗下，租賃面積占比16.4%，合同租金占比17.62%，該公司原本應該在2023年下半年才租約到期，卻因為快手的大幅裁員和壓縮業務，在2022年7月底提前退租）。

??此外，目前該區域內產業園市場處于階段性調整時期，空置率上升至20%左右。但在北京需求端主要面向低租金和市場新供給增加時，建信中關村仍維持高租金水平（平均租金5.6-5.8元/㎡/天，周邊項目租金4.6-4.8元/㎡/天），并未降價，那么其出租率僅有60%左右，也在意料之中。

??從建信中關村REIT的市場表現可見一斑，大面積的退租導致園區空置率上升，從而影響REIT收益。市場不景氣，退租成為了園區REITs暴跌的導火線。

??值得一提的是，對出租率造成巨大影響的大部分都是大客戶。華安張江REIT三季度出租率斷崖下跌，主要就是因為張潤大廈大租戶哲庫科技于2023年7月 31日提前退租，導致張潤大廈項目的出租率有所下降。資料顯示，哲庫科技在張潤大廈的實際租賃面積為1.93萬平方米，占張潤大廈可租賃面積的45.97%。

??這也從側面反映出園區對大客戶的依賴度較高。大客戶能租用的面積段較大，可以幫園區解決很大一部分租售壓力。然而，過度依賴大客戶現在成為了極大的風險。因為一旦大客戶退租，就會出現大面積的空置，從而導致出租率的暴跌。

??北京、上海兩個旗幟性的標桿案例均出現同類問題，市場開始懷疑產業園區類REITs在這輪經濟下行周期是否會出現“退租常態化”。

??當前，我國產業園區REITs還處于起步階段，而先行者則是政府背景的有資質的園區。看似在中央、地方政府信用擔保、產業政策驅動下萬無一失，但高層人士變動、產業梯次迭代等因素，往往成為壓垮整個尚處于成長期產業園區的最后一根稻草。

??畢竟這些受產業招商政策影響極大、高度依賴龍頭客戶但管理服務水平遠低于甲級寫字樓的物業，一旦遇到行業波動，再疊加整體市場低迷，寫字樓和園區相互開始降價搶客，客戶的忠誠度很難保證。

??在園區REITs中，研發型園區主要客戶是智力密集型人才，對于產業園區的粘性很小。在政策補貼下選擇入駐該園區，但是一旦提租或政府停補，租戶退租的代價很小，因為它最多可能也就投入了一些裝修成本。此時如果還有很多核心區的寫字樓和周邊競品園區可選的話，園區的競爭力會直線下降。

??另一個客觀因素是，在當前經濟形勢下，許多互聯網、軟件信息類企業自身難保，已經無力繼續在園區中續租，所以只好選擇退租。

??相比之下，工業生產型園區反而更加穩定，因為其抗風險性更強。客戶在入駐后會投入大量資金購買和投放生產設備，搬遷成本較高。

??其實，租戶、商戶和用戶是否愿意為園區持續買單，離不開一只成熟而穩定的運營團隊。對園區資產來說，剔除宏觀因素造成的短期影響外，衡量其優劣除了取決于硬件水平的高低，“軟件”的更新升級也很重要。

??尤其是專業的運營團隊更是會起到至關重要的作用。一個園區，運營得越好，入駐的產業能級越高，出租率也越高，單位租金水平也就越高。這也對在發REITs路上的園區經營方的資管、招商和運營能力提出了更高要求。

??當前情況下，民營園區REITs也在蠢蠢欲動，積極申報REITs項目。

??未來，隨著公募REITs市場不斷發展壯大、配套制度的不斷完善、多空平衡機制的展開、ETF及相關衍生品的發展，產業園REITs依然會有眾多后繼者，市場也會有所改善。