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??在近期召開的中央金融工作會議上，提出要加快保障性住房建設(shè)等措施，并建議通過REITs等創(chuàng)新金融工具實(shí)現(xiàn)資金回收，擴(kuò)大租賃住房投資和管理規(guī)模，構(gòu)建租賃住房資產(chǎn)管理閉環(huán)。隨后在央行、外匯局召開的擴(kuò)大會議上，再次強(qiáng)調(diào)要加大住房租賃金融支持力度等措施。

??先后兩次的會議都反映出政府對于房地產(chǎn)市場和金融政策的高度重視和關(guān)注，對于住房租賃也加大了金融支持。

??2023年11月2日，上海城投“城投寬庭”保租房REITs獲得中國證監(jiān)會正式受理，這是上海市屬國企的首單保租房REITs，同樣也是目前市場上申報規(guī)模最大的保租房REITs產(chǎn)品。

??根據(jù)已經(jīng)發(fā)行上市的四單REITs三季度表現(xiàn)來看，多數(shù)項(xiàng)目的經(jīng)營表現(xiàn)穩(wěn)健。該項(xiàng)目的發(fā)行將為長三角區(qū)域的國有企業(yè)保租房存量盤活提供參照和模型，更好地吸引社會資本參與到保租房建設(shè)。此外，也將有助于降低融資成本和減輕企業(yè)資金壓力，更有效的增加保租房供給，緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足，進(jìn)一步推動保租房市場健康平穩(wěn)的發(fā)展。

??10月30日至31日，中央金融工作會議在北京舉行。會議指出，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

??對于加快保障性住房建設(shè)，專家建議，培育孵化租賃住房項(xiàng)目，通過REITs等創(chuàng)新金融工具實(shí)現(xiàn)資金回收，再循環(huán)滾動投資，擴(kuò)大租賃住房投資和管理規(guī)模，構(gòu)建租賃住房資產(chǎn)管理閉環(huán)。保障性住房投資力度加大，有望帶動房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈企穩(wěn)恢復(fù)。

??11月2日，據(jù)中國人民銀行官網(wǎng)，中國人民銀行黨委、國家外匯局黨組召開擴(kuò)大會議，傳達(dá)學(xué)習(xí)中央金融工作會議精神。會議強(qiáng)調(diào)，加大住房租賃金融支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

??在中國人民銀行官網(wǎng)，中國人民銀行黨委、國家外匯局黨組召開擴(kuò)大會議的同一天，國泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金已獲中國證監(jiān)會及上海證券交易所正式受理。基金管理人和專項(xiàng)計(jì)劃管理人為上海國泰君安證券資產(chǎn)管理有限公司，專項(xiàng)計(jì)劃名稱為國君資管城投寬庭保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。

??底層資產(chǎn)為上海城投集團(tuán)旗下城投寬庭品牌經(jīng)營的優(yōu)質(zhì)保租房資產(chǎn)江灣社區(qū)、光華社區(qū)。底層資產(chǎn)合計(jì)為市場供應(yīng)近3000套租賃住房，建筑面積約17萬平方米，截至9月30日，出租率為93%，已進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營階段。

??這是上海市屬國企的首單保租房REITs，同樣也是目前市場上申報規(guī)模最大的保租房REITs產(chǎn)品。

??自2022年8月31日，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT作為首批保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目正式上市至今，已經(jīng)有一年多的時間，保租房公募REITs持續(xù)受到市場及公眾的密切關(guān)注。隨著政策利好持續(xù)釋放，我國保租房REITs有望進(jìn)一步加速。

??2022年8月31日，首批三單保障性租賃住房REITs上市，截至目前，已有4支保障性租賃住房REITs完成發(fā)行，加上2023年11月2日正式受理的上海城投“城投寬庭”保租房REITs，或?qū)⒊蔀樯虾Ｊ袊Y首單保租房公募REITs產(chǎn)品。

??從目前已發(fā)行的4支保租房REITs來看，2023年上半年四只保租房 REITs營業(yè)收入合計(jì)超1.4億元，凈利潤合計(jì)4383萬元，平均毛利率超50%（華潤有巢REIT除外）。2023年二季度，中金廈門安居REIT毛利率高達(dá)89.76%，深圳安居REIT是64.16%，京保REIT為48.70%，而華潤有巢REIT并未在財報中對毛利率有所體現(xiàn),平均凈利率超30%。

??從估值來看，2022年8月首批保租房REITs成功上市，三只保租房發(fā)售首日均已售罄，開盤之后，三只產(chǎn)品全部呈現(xiàn)一字漲停板，華夏基金華潤有巢REIT上市，當(dāng)日上漲19.1%。4 支保租房REITs上市當(dāng)日平均漲幅27.3%，體現(xiàn)出市場對保租房REITs資產(chǎn)品類的高度認(rèn)可。

??2022年的政府工作報告中明確了“加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，這意味著我國房地產(chǎn)市場是以市場化商品房、保障性住房和長租房為支撐的三足鼎立的立體化結(jié)構(gòu)已經(jīng)明晰。

??隨著保障性租賃住房頂層設(shè)計(jì)的不斷推進(jìn)，金融、土地、財稅等方面的支持政策密集出臺，保障性租賃住房“融投管退”發(fā)展模式的雛形已經(jīng)逐漸明晰。

??據(jù)悉，目前已有十余個省市的保障房項(xiàng)目正在籌備，后續(xù)項(xiàng)目推動落地的節(jié)奏有望進(jìn)一步加快。

??基金公司也在積極推動保障性租賃住房REITs項(xiàng)目籌備。如華夏基金目前有多只保障性租賃住房REITs產(chǎn)品處于推進(jìn)和申報過程中，原始權(quán)益人涵蓋地方政府旗下的住房保障企業(yè)和市場化的保障性租賃住房開發(fā)運(yùn)營企業(yè)。紅土創(chuàng)新基金也在積極參與保障性租賃住房REITs新項(xiàng)目的招投標(biāo)。平安基金已有多個保障房項(xiàng)目儲備，未來將繼續(xù)加大在保障房領(lǐng)域的投入。建信基金儲備的多個保租房項(xiàng)目也在穩(wěn)步推進(jìn)當(dāng)中。

??除此之外，部分已發(fā)行的保租房REITs正在準(zhǔn)備擴(kuò)募工作，也將進(jìn)一步加大保租房REITs規(guī)模。

??我國房地產(chǎn)市場體系的構(gòu)建中，保租房為其中的重要一環(huán)。未來隨著中國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs制度的建立和發(fā)展以及保租房公募REITs的試行，為前期投入大、投資回報期較長的租賃住房項(xiàng)目提供了優(yōu)質(zhì)的退出渠道。這在一定程度上能使企業(yè)快速回籠資金，有效提升租賃住房市場的流動性，促進(jìn)租賃住房市場實(shí)現(xiàn)“投融建管退”循環(huán)生態(tài)圈，推動住房租賃行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。