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首批保租房REITs試點(diǎn)滿一年,如今情況如何?

市場克而瑞租售 2023-08-24 08:31:38 來源:丁祖昱評樓市

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??自2022年8月31日,紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT作為首批保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目正式上市以來,已經(jīng)將近一年的時(shí)間,保租房公募REITs持續(xù)受到市場及公眾的密切關(guān)注。

??2023年8月8日,“上海城投”官方發(fā)布消息稱,城投寬庭也正在加快實(shí)施資產(chǎn)證券化,計(jì)劃年內(nèi)發(fā)行上海市國資首單保租房公募REITs產(chǎn)品。

??保租房作為我國房地產(chǎn)市場體系的構(gòu)建中重要一環(huán),在“投、融、建、管、退”商業(yè)閉環(huán)的打通后,“以存量帶動增量”效果顯著。

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??我國房地產(chǎn)市場體系的構(gòu)建中,保租房為其中的重要一環(huán)。在2022年的政府工作報(bào)告中明確了“加快發(fā)展長租房市場,推進(jìn)保障性住房建設(shè),支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”,這意味著我國房地產(chǎn)市場是以市場化商品房、保障性住房和長租房為支撐的三足鼎立的立體化結(jié)構(gòu)已經(jīng)明晰。

2021年以來中央在政策面?zhèn)戎丶涌炫嘤c發(fā)展保租房市場,金融支持政策明顯發(fā)力。隨著保障性租賃住房頂層設(shè)計(jì)的不斷推進(jìn),金融、土地、財(cái)稅等方面的支持政策密集出臺,保障性租賃住房“融投管退”發(fā)展模式的雛形已經(jīng)逐漸明晰。通過政策扶持,構(gòu)建和完善租賃住房特別是保障性租賃住房“投、融、建、管、退”的商業(yè)閉環(huán),引導(dǎo)和鼓勵多元化市場主體參與行業(yè)建設(shè)和發(fā)展,充分調(diào)動市場的積極性。在退出環(huán)節(jié),鼓勵行業(yè)對于公募REITs等創(chuàng)新金融工具的應(yīng)用和探索。


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??在政策打通后,首批保障性租賃住房REITs已成功上市。2022年8月31日,首批三單保障性租賃住房REITs上市,形成了良好的示范效應(yīng)。截至目前,已有4支保障性租賃住房REITs完成發(fā)行:紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT。

??除了已經(jīng)發(fā)行的四單保租房REITs,還有多家原始權(quán)益人已啟動發(fā)行招標(biāo)流程,并公布了中標(biāo)結(jié)果。2023年8月8日,“上海城投”官方發(fā)布消息稱,旗下租賃房品牌“城投寬庭”自2019年8月發(fā)布以來,已在上海布局了三大區(qū)域、七大社區(qū),落實(shí)租賃房源約15800套,總建筑面積約88萬平方米。為進(jìn)一步推動租賃住宅業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展,城投寬庭也正在加快實(shí)施資產(chǎn)證券化,計(jì)劃年內(nèi)發(fā)行上海市國資首單保租房公募REITs產(chǎn)品。

??據(jù)悉,目前已有十余個(gè)省市的保障房項(xiàng)目正在籌備,后續(xù)項(xiàng)目推動落地的節(jié)奏有望進(jìn)一步加快。基金公司也在積極推動保障性租賃住房REITs項(xiàng)目籌備。據(jù)了解,華夏基金目前有多支保障性租賃住房REITs產(chǎn)品處于推進(jìn)和申報(bào)過程中,原始權(quán)益人涵蓋地方政府旗下的住房保障企業(yè)和市場化的保障性租賃住房開發(fā)運(yùn)營企業(yè)。紅土創(chuàng)新基金也在積極參與保障性租賃住房REITs新項(xiàng)目的招投標(biāo)。平安基金已有多個(gè)保障房項(xiàng)目儲備,未來將繼續(xù)加大在保障房領(lǐng)域的投入。建信基金儲備的多個(gè)保租房項(xiàng)目也在穩(wěn)步推進(jìn)當(dāng)中。

??除此之外,部分已發(fā)行的保租房REITs正在準(zhǔn)備擴(kuò)募工作,也將進(jìn)一步加大保租房REITs規(guī)模。

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??從已經(jīng)發(fā)行的四單保租房REITs來看,合計(jì)10個(gè)基礎(chǔ)資產(chǎn),擁有11275套租賃房間,涉及總建面56.8萬平,底層資產(chǎn)均位人口凈流入量大的強(qiáng)一二線城市,且位于各自城市的繁華區(qū)域,租金相對低廉,在周邊市場有較強(qiáng)競爭力,經(jīng)營穩(wěn)定性較好。

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??從租金水平來看,保租房REITs底層資產(chǎn)的租金水平遠(yuǎn)低于各城市平均租金水平。華夏北京保障房、華夏基金華潤有巢的租金水平受益于上北京和上海的區(qū)位優(yōu)勢,租金水平整體較高,平均租金分別為56.0元/平/月和50.2元/平/月,深圳安居項(xiàng)目與廈門安居項(xiàng)目平均租金分別為32.8和30.5元/平/月,遠(yuǎn)低于各城市平均租金水平。租金優(yōu)勢顯著,由于其底層資產(chǎn)租金定價(jià)均遠(yuǎn)低于周圍市場化租賃市場租金,仍有一定的上漲空間。

??從租金變動情況來看,除華夏北京保障房REIT的平均租金基本不變之外,其余三單REITs的平均月租金均呈現(xiàn)不同幅度的上漲,保持穩(wěn)中有升態(tài)勢。其中,中金廈門安居項(xiàng)目平均租金上漲幅度最高,達(dá)到2.21%。

??從出租率來看,四單REITs底層資產(chǎn)出租率均保持高位,平均水平超過95%;其中,中金廈門安居項(xiàng)目出租率超過99%。

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??穩(wěn)定的出租率,也帶來相對穩(wěn)定的租金收入。從季度租金收入來看,四單REITs租金收入穩(wěn)定,紅土創(chuàng)新深圳安居REIT除租金收入以外,還有商業(yè)租金和停車費(fèi)收入,約占總收入的5%左右,其他三單REITs主要依靠租金收入。

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??保租房REITs收入保持穩(wěn)定增長。2023年上半年四支保租房 REITs 營業(yè)收入合計(jì)超1.4億元,凈利潤合計(jì)4383萬元,平均毛利率超50%(華潤有巢REIT除外)。2023年二季度,中金廈門安居REIT毛利率高達(dá)89.76%,深圳安居REIT是 64.16%,京保REIT為48.70%,而華潤有巢REIT并未在財(cái)報(bào)中對毛利率有所體現(xiàn),平均凈利率超30%。

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??從上半年收入數(shù)據(jù)來看,四單保租房REITs營業(yè)收入由高到低依次分別為華潤有巢REIT、廈門安居REIT、京保REIT、深圳安居REIT,且分別完成2023年目標(biāo)收入的54.20%、53.16、52.41%、51.11%。

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??保障性租賃住房自納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍以來,持續(xù)受到市場高度關(guān)注。

??此前四單試點(diǎn)項(xiàng)目成功上市,不僅在發(fā)行階段受到市場投資人的高度認(rèn)可,更是在行業(yè)模式、制度建設(shè)、操作流程、估值定價(jià)等方面為保障性租賃住房行業(yè)以及保租房REITs的未來發(fā)展起到了良好的示范效應(yīng)。

??同時(shí)通過分析,可以看出保租房公募REITs無論從項(xiàng)目基本面、財(cái)務(wù)情況還是REITs估值都有相對不錯(cuò)的表現(xiàn),也將不斷提升保租房公募REITs的預(yù)期收益。

??未來隨著地方保租房平臺以及市場化企業(yè)積極推動保租房公募REITs相關(guān)工作的開展,預(yù)計(jì)保租房公募REITs數(shù)量和規(guī)模將得到進(jìn)一步增長,推動行業(yè)自我造血能力的提升。

原創(chuàng) 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點(diǎn) 金融 海外 產(chǎn)業(yè)鏈
2023-10-23 更多

中國城市住房價(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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