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??本月關注

??消費基礎設施納入公募REITS，支持民間投資項目發行

??4月4日，發改委發布《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》，提出認真做好項目前期培育，支持消費基礎設施發行基礎設施REITs；其中更是優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。19日又在發布會表態支持符合條件的民間投資項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）。

??此外，央行在14日的季度例會上表示要有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。整體看來，本月政府對于房企融資的表態相對較少，但是政府對于REITs的大力支持對于擁有較多存量資產的房企是一個較大的融資利好。

??融資總量環比回落，3月小陽春后又出現收縮

??本月80家典型房企的融資總量為522.11億元，環比減少30%，同比減少25%。房企債券發行了316.8億元，環比減少25.9%，同比減少12.5%。債券類平均融資成本為3.44%，環比下降0.28pct，同比提高0.09pct。

??本月沒有境外發債，境內融資成本為3.44%，環比下降0.28pct，主要是因為當前發債的企業仍然主要是國企央企，這些企業的融資優勢較為明顯，整體融資成本因此保持在較低水平。

??眾安智慧生活再次提交招股書，房企配股熱度持續下降

??本月沒有房企或房企旗下企業完成上市，28日眾安智慧生活再次向港交所提交了招股書。而在增發配股方面，本月14日格力地產的70億配股募資申請獲得了上交所受理，而萬科和保利的A股增發暫時沒有更新消息，整體看來近期房企配股融資熱度在持續下降。

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??債券發行

??融資規模環比減少，3月小幅回暖后又出現收縮

??2023年4月80家典型房企的融資總量為522.11億元，環比減少30%，同比減少25%。在3月房企融資小幅回暖之后，4月的融資規模又出現了同環比全面收縮。從全年累計數據來看，1-4月80家典型房企的累計融資總量為2279.33億元，同比減少22.57%。在融資結構方面，本月房企境內債權融資499.07億元，環比減少31.4%，同比減少6.5%；境外債權融資30.65億元，環比增加45.3%，同比增加17.9%；資產證券化融資為42.4億元，環比增加21.1%，同比減少77.7%。

??4月房企發債316.8億元，環比減少25.9%，同比減少12.5%。本月沒有房企在境外發債，316.8億元全是境內發債，環比減少25.9%，同比減少5.7%。其中，公司債發行82.7億元，環比減少16.4%，同比減少52.2%；中期票據發行140.5億元，環比減少15.4%，同比增加75.6%，境內發債的企業仍然主要是廈門國貿、金融街、首開股份、華僑城等國企央企。

??2023年4月80家典型房企新增債券類融資成本3.44%，環比下降0.28pct，同比提高0.09pct。本月沒有境外發債，境內融資成本為3.44%，環比下降0.28pct，主要是因為當前發債的企業仍然主要是國企央企，這些企業的融資優勢較為明顯，整體融資成本因此保持在較低水平。2023年1-4月80家典型房企新增債券類融資成本3.79%，較2022年全年下降0.44個百分點，其中境外債券融資成本8.92%，較2022年全年上升1.87個百分點，境內債券融資成本3.52%，較2022年全年降低0.02個百分點。

??具體企業表現來看，4月債券發行量最大的企業是廈門國貿，企業在本月發行了3筆共40億元的超短融以及1筆10億元的公司債。本月發行債券的企業有16家，發債企業個數環比減少3家。從發債年限來看，金融街和保利置業分別發行了2筆和1筆期限長達7年的公司債，是本月發行期限最長的債券。從債券發行利率表現來看，招商蛇口發行的2筆超短融利率都是2.2%，是本月房企發行的所有債券中最低。

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??債券到期及違約

??本月到期948億元，合景泰富公告債務違約

??4月房企共有51筆債券到期，剔除掉已經提前贖回的部分之后約為948億元，環比增加88.1%。提前關注到2023年5月將有26筆債券到期，剔除掉已經提前贖回的部分之后約為339億元，環比減少64.24%。從到期債券規模來看，單筆金額最高是金隅集團于2017年發行的一筆35億元的公司債。

??在債務違約方面，本月28日合景泰富公告稱其2.12億元銀行借款逾期，企業首次出現債務違約，同時月內已經暴雷的中梁控股和大發地產都有新增債務違約。整體來看，雖然融資環境有所優化，但是短期內僅能惠及白名單優質企業，部分財務困難的房企仍較難獲得支持，因此未來仍有可能有更多房企曝出債務違約事件。再加上當前房地產銷售仍未全面復蘇，流動性問題仍需要行業注意。

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??IPO和增發

??眾安智慧生活更新招股書，格力地產擬配股募資70億元

??本月沒有房企或房企旗下企業完成上市，28日眾安智慧生活再次向港交所提交了招股書。整體看來，近期香港資本市場對于境內房地產相關企業的上市融資態度較為謹慎，境內房企及旗下公司的上市積極性也相對較低。不過由于證監會在2月17日發布了境外上市備案管理相關規則，放寬了境外募資等限制，未來房企及旗下公司的境外IPO可能會受到一定的鼓勵。

??而在增發配股方面，本月14日格力地產的70億配股募資申請獲得了上交所受理，企業擬向珠海市國資委及城建集團發行股份及支付現金購買其合計持有的免稅集團100%的股權，并擬向不超過35名特定投資者發行股份募集配套資金。而萬科和保利的A股增發暫時沒有更新消息，整體看來近期房企配股融資熱度在持續下降。

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??股價變動

??兩市地產相關股整月表現都較為疲軟

??本月兩市的地產相關股表現都較為疲軟，兩市都僅有不到25%的地產股整月上漲。在H股方面，本月中海宏洋的月漲幅達到了31.3%，是H股漲幅最大的地產相關股。企業股價在4月上旬長期處于上升通道，而下旬則一直震蕩企穩。企業股價的上漲主要是因為其一季度業績較為優秀，中金公司也因為看好企業前景上調了目標價。不過由于年報季的后續影響，大多數H股地產相關股的表現都不佳。

??在A股房企方面，本月ST云城（云南城投）的漲幅較大，企業股價在月初和月末經歷了兩次大漲，最終整月的漲幅為20.67%，成為了A股漲幅最大的房企。企業股價大漲的主要原因是由于企業近期業績良好，并且在24日向上海證券交易所申請撤銷其他風險警示，因此受到了投資者的青睞。