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??明明過了谷雨節氣，5月6日立夏來臨，沈陽的天氣卻并沒有太多暖意，忽冷忽熱的早晚溫差，映襯著一季度宛如過山車一樣的沈陽樓市。

??或許是3月末4四月初樓市后繼乏力的顯現，進入4月末5月初的時節，今年沈陽市的春季房交會選擇提前一些時間開幕，在多項房地產新政策加碼之下，沈陽從4月15日開始的春季房交會讓經歷了3月“小陽春”的樓市交易熱潮持續升溫。

??中國房地產報記者梳理發現，直至此次春季房交會，沈陽市從2022年12月30日以來出臺九條房地產領域相關新政，涵蓋了新房、二手房市場，一定程度上刺激了沈陽樓市交易。

??“三、五、一”條組合疊加

??中國房地產報記者在沈陽房地產市場走訪期間發現，沈陽市當地中介和媒體更愿意將前述九條房地產新政統稱為“三、五、一”條。

??而這種分類歸納的深意也反映了政策指定的初衷。

??其中，推行住房“以租換購”、實施“賣舊買新”個稅減免、推行二手房“帶押過戶”，這是現行的“三、五、一”條沈陽房地產新政中的“三條”。

??不難看出，這些新政的出發點是進一步完善“租購并舉”制度，拓寬保障性租賃住房房源籌集渠道?！叭?、五、一”條中的“五條”則是3月28日，沈陽發布的《關于促進我市房地產市場良性循環和健康發展的通知》(沈房發2023年2號)中的五點明確意見：即科學安排土地供應，實施首套個人住房貸款利率動態調整機制，支持公寓類非住宅去庫存，優化商品房預售資金監管和優化限購區域。“三、五、一”條中的最后“一條”則是“二八貸”，首套住房、二套住房商業貸款首付比例分別按20%、30%執行。

??上述“三、五、一”條新政中，“帶押過戶”最為受到市場關注。

??據沈陽市住建局相關文章解讀，“帶押過戶”即產權人在沒有全部償還抵押貸款的情況下，將抵押房產過戶給買方，結清房款后，買方繼續在銀行抵押并按合同約定償還貸款。

??這種模式的優點顯而易見，不僅大大壓縮了二手房登記、交易等時間，客觀上還利好二手房與新建商品房市場需求聯動。

??二手房市場波動發展

??家住沈陽鐵西區的孫女士，計劃在房交會期間把自己在于洪區的兩室一廳老房子掛到網上，她覺得雖然現在沈陽二手房市場的存量不小，但是“帶押過戶”新政是一個出手好機會。

??“搬到鐵西之后，兩個房子還房貸壓力還是有點大的，影響生活質量了。于洪的房子雖然能用租金補貼一些房貸，但是這三年因為疫情的原因，都是短租，沒有長租，所以租金經常‘斷頓’，偶爾就要自己貼錢還房貸，現在有這個（帶押過戶）政策，趁著房交會掛上網，周邊有學區，也許能出手，回回血。”孫女士告訴記者。

??事實上，“帶押過戶”政策始于去年年底。

??2022年12月30日，《沈陽市助企紓困穩定經濟增長若干政策措施》新聞發布會上公布了20條幫扶企業的新政，其中房地產領域的新規就是二手房“帶押過戶”，這一政策出臺疊加供需轉換的地產市場潛在風向，也就順理成章帶動了二手房掛牌潮。

??這一情況從數據端來看十分明顯，因為沈陽市的二手房成交量從2023年開年以來就呈現了高速成交的態勢，3月上旬更是一度達到日成交量200套的記錄。

??根據此前記者查詢的記錄，在某知名房產交易網站，2021年5月，沈陽市的二手房數量在該網站顯示為超過15萬套，而2023年3月下旬，已經回落至12.7萬套。

??各種數據都在表明沈陽二手房市場相較2021年橫盤時期，有明顯的去庫存跡象。

??不過需要看到的是，市場回暖的信號，加之“帶押過戶”政策的提出，也釋放了大量賣方市場需求。

??根據諸葛找房數據研究中心數據，2023年1月第二周時，沈陽渾南區掛牌房源量穩居榜首，掛牌房源量為32589套；其次是于洪，掛牌房源量為23751套，鐵西區則是在20000套與25000套之間，

??但截至2023年4月17日，沈陽渾南區掛牌房源量依舊在首位，掛牌房源量為35973套；其次是于洪，掛牌房源量為27924套，鐵西區也突破了25000套大關。

??也就是說，在明顯的去庫存作用下，沈陽市渾南區和于洪區乃至鐵西區的二手房存量依然不小。

??“以價換量”仍是大前提

??二手房市場從“涼透了”到“小陽春”，感受最深的還是房產中介。

??在沈陽市渾南區從事房產中介工作的王琦（化名）回憶起3月份時候帶看量飆升，自己忙得不可開交的“高光時刻”，他依然津津有味。

??王琦告訴記者，沈陽的二手房市場回暖，很大程度是“以價換量”帶來的復蘇，因為之前沈陽二手房市場交易各種政策比較嚴格，疊加市場橫盤，二手房價格很難維持住，尤其是高杠桿的投資者，“套現割肉”的情況下，二手房價格跳水帶動了成交熱潮。

??“不過現在帶看量雖然還很高，成交卻越來越難了”王琦說，“很多業主一看到市場好了，就把自己的房子價格也調高了，甚至出現了簽約見面當天臨時改價的情況”。

??而且，這其中還有很多還是“老破小”的二手房群體。

??沈陽市房地產業協會監事李棟認為，一些房齡老的“棄管小區”，這些小區建筑年代久遠，又沒有物業，如果不是學區支撐，那么基本上是沒有什么增值點的。據其在今年3月末的文章中統計，沈陽市掛牌二手房中，總價在40萬元以下房源掛牌量約在1萬套左右，占掛牌總量約8%，60萬元以下掛牌量約3萬套，占掛牌總量約25%。

??在他看來，即使有十數萬套二手房可以挑選，但實際上真正低總價、好地段、好品質的房源，其實也是非常有限的，換言之，二手房市場真正活躍流通的并不多。

??不過，包括王琦在內的一些房產中介從業者認為，沈陽市二手房市場活躍的真正拐點已經顯現，因為沈陽市供地規模正在逐年縮小。

??中國房地產報記者先后梳理了沈陽市自然資源局公開發布的沈陽市2021年至2023年住宅用地供應計劃，2021年沈陽市住宅用地供應計劃為600公頃，2022年這一數值為483.9公頃，而2023年3月30日沈陽市公布的2023年住宅用地供應數目僅為145.7公頃。

??隨著供地緊縮的持續，減少沈陽市新房供應量，二手房市場能夠迎來王琦期盼的拐點。

??但這或許還需要很長一段時間。

??據沈陽中原研究部數據，2023年第16周（4月17日~4月23日）沈陽新建商品住宅新增供應11.4萬平方米，環比漲102%，成交面積13.5萬平方米，環比漲4%，成交金額14.8億元，環比漲19%；截至4月24日，沈陽全市商品住宅存量1296萬平方米，去化周期約24個月。

??目前沈陽的二手房市場，有人看漲，有人看衰，但最需要的或許是在波譎云詭的論調中找到穩定預期。