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??順著項目工地的一側便道，北京客戶詹先生再次來到三亞海棠之星項目。

??此次他所看到的景象仍然十分凄涼：偌大的工地已經停工，工地外圍被噴繪布“包裹”得嚴嚴實實。對于車水馬龍、人來人往的“國家海岸”海棠灣，工地長久停工確實是一件很難堪的事。

??在過去的6年里，詹先生差不多每年都要來從北京飛往三亞，到項目工地看看自己的房子。但事實上，開發(fā)商至今也未能將房子交付給他。

??房屋交付一再延期，詹先生為此多次往返北京與海南，最后與開發(fā)商簽訂了一份購房補充協(xié)議，由開發(fā)商支付詹先生違約金。但違約金僅僅支付了一年就停了。

??詹先生的遭遇并非個案，在三亞市海棠之星（推廣名“海棠華著”）項目，僅一期174套別墅符合交付條件的房源只有10套，實際交付了3套。

??開發(fā)商就此回應稱，項目部分房源及土地處于法院查封狀態(tài)，去年3月份被三亞市住建局叫停銷售。“主要的原因是沒錢了，項目處于暫停工狀態(tài)。”該負責人表示，海棠之星項目本身是掙錢的，但銷售款被準備上市的集團公司抽走了。

??三亞市住建局相關負責人向記者表示，海棠之星項目在法院解封前不得銷售房源；項目存在未按圖紙施工、違規(guī)加建問題，執(zhí)法部門要求建設單位整改，盡快完成自行拆除違建部分。

??上千萬元買下一套停工“別墅”

??“6年前，我是付全款1058萬元買了一套別墅，現(xiàn)在項目都爛在這里了。”穿過枯枝爛葉鋪滿一地的停車場，詹先生來到了營銷中心。

??營銷中心已沒了當初人聲鼎沸的場景，售樓人員已不知所蹤。室內未開燈，光線透過灰蒙蒙的玻璃撒在沙盤上。

??營銷中心外墻上張貼的一則《關于暫停銷售商品房的通知》，顯得格外刺眼。這則由三亞市住建局下發(fā)給開發(fā)商的通知，其大意是海棠之星項目未網(wǎng)簽房源已被外地法院查封，在法院解除查封前，開發(fā)商不得銷售該項目房源。

??海棠之星項目又叫“海棠華著”，位于“國家海岸”、三亞五大名灣之一的“海棠灣”。一線海景項目，加上低層獨棟建筑的產品定位，吸引了大批外地客戶在此購房。

??海棠之星項目至今已開發(fā)至四期，包括低層獨棟、高層酒店及公寓產品。在銷售人員口中的“絕版奢華別墅”，實際上是40年產權的低層獨棟產權式酒店。

??詹先生購買的是海棠之星一期項目一套78平方米的“獨棟別墅”，他至今還記得6年前購房的情形——

??2017年春節(jié)期間，詹先生攜家人到三亞旅游期間，被房產中介人士帶到三亞海棠灣看房。

??在三亞巨源旅業(yè)開發(fā)有限公司（以下簡稱“三亞巨源旅業(yè)公司”）開發(fā)的海棠之星項目售樓處，一名售樓小姐向他推薦了78平方米的A戶型的“獨棟別墅”。

??按照這位銷售人員的說法，雖然產權登記建筑面積僅為78.33平方米，但是裝修后室內使用面積可達300平方米，另外庭院面積約為150平方米，還有約17平方米的私家泳池。

??78平方米的房子擴展至300平方米室內使用面積，實際上就是行內所說的“偷面積”。

??詹先生曾就此提出質疑：多達200多平方米的違建，將來要是被拆除誰來承擔后果？但售樓小姐向他明確表示，“偷面積”是許多開發(fā)商操作的手段，出了問題由開發(fā)商全權處理。

??“別墅居住兼投資屬性，我當時就心動了。”詹先生告訴記者，在老家的母親年壽已高，前期主要給母親養(yǎng)老，后期可以作為產權式酒店進行投資升值。

??購房6年遲遲交不了房

??2017年4月12日，三亞巨源旅業(yè)公司銷售人員前往詹先生位于北京的住所，雙方簽訂了正式的購房合同。

??這套含精裝修的A戶型房源原總房款為1040萬元，由于詹先生提出在地下室多加一個保姆房而增加了18萬元費用，最終總房款為1058萬元。

??“按照開發(fā)商的要求，1040萬元購房款分筆支付，840萬元（含此前簽認購書已交390萬元）購房款轉賬到開發(fā)商的賬戶，200萬元卻轉賬至一家裝修公司的賬戶。”詹先生稱，追加的保姆房18萬元費用，卻單獨匯至開發(fā)商指定的銀行賬戶。

??購房合同還約定，開發(fā)商在2018年12月31日前交毛坯房，2019年9月30日前交精裝修房。2017年5月5日，該購房合同通過了當?shù)叵嚓P部門的備案。

??后來，開發(fā)商并沒有按照合同約定如期交房。2018年底，詹先生從北京飛抵三亞，到海棠之星項目一期工地查看，發(fā)現(xiàn)工地只建好了幾十棟框架，連地下室都未開挖。

??之后，開發(fā)商對交房日期一再延期：先是延期至2020年6月30日交付，后又延期至2021年9月30日交房。如今6年時間過去了，開發(fā)商仍不能將房源交付給詹先生使用。

??經交涉，2019年9月前后，詹先生與開發(fā)商簽訂了一份《購房補充協(xié)議》，開發(fā)商就延期交房問題，按日計算給購房人支付相應違約金。

??“違約金支付了差不多一年，后來就再也沒支付了。”詹先生告訴記者。

??“這筆1058萬元購房款中有一部分是我老母親的養(yǎng)老金，還有一部分是借貸，每月要還4.7萬元本息。”詹先生稱，受3年疫情影響，他手頭的生意處于停滯狀態(tài)，都是靠吃老本支撐一家人的生活，“如果開發(fā)商能按期支付違約金，也能緩解一下我手頭的困難。”

??記者了解到，與詹先生相同遭遇的還有眾多購房者。今年以來，有海棠之星三期項目購房人通過網(wǎng)上“領導留言板”，向海南省委常委、三亞市委書記周紅波反映開發(fā)商違規(guī)售房、資金被挪用等問題。

??三亞市信訪局對此答復稱，經調查，該項目一期違建問題已整改處理完畢，完成了分項驗收手續(xù)，但因開發(fā)商拖欠施工總承包單位工程款，尚未完成綜合驗收；三期房屋主體已建成，幕墻已完成70％，室內裝修已完成60％，園林已完成10％，因資金問題工程進展緩慢。三亞市信訪局還就其他問題進行了回復。

??被集團公司掏空的項目

??“這個項目是暫時停工的狀態(tài)，唯一的解決方案就是等銀行、法院解封。”最近，海棠之星項目開發(fā)商一負責人回應記者，因為拖欠銀行貸款，該項目部分房源及土地已被法院查封。

??該負責人向記者介紹，海棠之星項目一期有174套房源，綜合驗收了102套，還有72套沒有驗收。目前能達到交付條件的10套，但截至目前僅交付了3套給業(yè)主。

??三期129套別墅尚未驗收，目前部分還處于查封狀態(tài)。“三期與銀行有個欠款，查封了60套房子，還查封了四期5套別墅。”該負責人稱，政府監(jiān)管賬戶里有1.2億元資金也被查封。

??記者了解到，海棠之星項目目前開發(fā)至四期：一期、三期主要是低層獨棟產權式酒店，即售樓小姐所稱的“別墅”；二期主要是純酒店用房，四期為高層公寓，目前已建至16層已停工。

??“本來這個項目（指海棠之星）是賺錢的，集團公司從這個項目抽走了很多資金過去了嘛。”上述負責人告訴記者，按照正常的情況被抽走的項目資金應該還回來，但是集團公司現(xiàn)在資金鏈已經出現(xiàn)了問題。

??區(qū)域項目資金為何要被抽走呢？該負責人解釋稱，2019年至2020年間，集團公司準備上市，但是企業(yè)的總資產不夠，就從區(qū)域項目上抽走資金，拿著項目售房款去全國各地拿地“湊資產”。

??“2019年至2020年整個市場情況不太好，拿的地也不太好，價格又高。”該負責人稱，企業(yè)高杠桿拿地又不能快速變現(xiàn)，最后集團公司也未能成功上市。

??那么，海棠之星項目是怎樣被掏空的呢？記者了解到，有兩種情況：一是沒有網(wǎng)簽的客戶購房款，這部分資金未進政府監(jiān)管賬戶，直接被抽走挪作他用；二是進政府監(jiān)管賬戶的購房款，企業(yè)走正常的審批流程，比如以付工程款等名義從中抽走。

??詹先生等購房人提出違約金的事，當初開發(fā)商為何爽快地答應了呢？據(jù)了解，一個重要的原因是，三亞巨源旅業(yè)公司所屬的集團公司在2020年前后急于上市，擔心購房人維權會影響到企業(yè)上市，所以就同意了部分購房人的訴求。

??“現(xiàn)在房子還沒有全部驗收完，還有裝修也沒有弄完，暫時交不了房。”上述負責人表示，關于違建問題，他們將按照政府部門的要求整改到位，該拆的就拆。

??“至于購房人同不同意我們也沒辦法，反正事情鬧得這么大了。”該負責人稱。

??開發(fā)商：等待法院解封

??“現(xiàn)在唯一能解決的就是等銀行解封以后，讓四期（高層公寓）能正常拿到預售許可證，賣四期的房子，一部分還銀行的錢，另一部分拿去給一至三期，甚至四期搞建設。”該負責人向記者表示，該項目預期收益還有26億元至28億元，整個項目大概需要20億元左右就全部做完，項目公司并非資不抵債。

??“我們的工資現(xiàn)在也被拖欠著，留守的工作人員也是自己掏錢叫外賣。”該負責人表示，現(xiàn)在能看到有個奔頭了，相關工作正在推進中。

??“開發(fā)商之前說了很多承諾沒兌現(xiàn)，現(xiàn)在說啥業(yè)主也不相信了。”該負責人對詹先生說，“違約金等公司有錢了再說吧，現(xiàn)在談這個也不現(xiàn)實。”

??記者了解到，去年3月22日，三亞市住建局向開發(fā)商下發(fā)了《關于暫停預售商品房的通知》，責令其在法院解除查封前，不得銷售該項目房源。

??同時，三亞市住建局也向廣大購房人發(fā)出“重大交易風險警示”，稱三亞巨源旅業(yè)公司牽涉金融借款糾紛，其開發(fā)建設的海棠之星項目未網(wǎng)簽房源及相應分攤的土地已被蘭州市中級人民法院等機構查封，提醒廣大購房人購買此項目房源存在重大交易風險。

??最近，三亞市住建局就記者提出的相關采訪事宜，專門以書面形式進行答復和說明。

??三亞市住建局書面答復稱，海棠之星一期項目共建設174棟別墅，于2020年8月通過第一次竣工驗收面積為5731.4平方米（60棟別墅）；于2022年6月通過第二次竣工驗收面積為3704.86平方米（42棟別墅）。

??目前，海棠之星一期項目剩余72棟別墅，因未按圖紙施工，違規(guī)加建部分未完成拆除整改，無法進行竣工驗收。

??三亞市住建局答復稱，該項目建設單位在申請竣工驗收之前，該局安排監(jiān)督員前往項目現(xiàn)場按照建施圖核實，發(fā)現(xiàn)一期項目存在未按圖紙施工、違規(guī)加建問題，并及時要求建設單位整改。

??由于建設單位整改進度緩慢，一期項目剩余72棟別墅違規(guī)加建部分不能徹底拆除，導致不能及時組織竣工驗收。同時三亞市綜合行政執(zhí)法部門已對該項目違建問題提出拆除處理意見，并一直督促該項目落實整改，盡快完成自行拆除違建部分。

??對于開發(fā)商及當?shù)赜嘘P部門的答復，詹先生感到并不滿意。最近，他多次往返北京至三亞，從一個部門到另一個部門述說自己的遭遇，希望能盡快討個說法。