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2023年一季度房地產市場綜述

??一、  政策環境：持續寬松

??1． 中央層面：多次重申房地產支柱產業地位，延續“促需求、防風險”政策主基調

??2023年第一季度， 國務院副總理劉鶴在達沃斯世界經濟論壇2023年年會致辭、住建部部長倪虹在“部長通道”接受采訪、國家統計局新聞發言人等多次提出房地產是中國國民經濟的支柱產業地位，房地產對于經濟增長和保障民生有重要意義。政策依然以穩為主，延續“促需求、防風險”主基調，同時支持住房租賃市場發展力度進一步加大。

??大力支持合理住房需求。住建部部長倪虹在1月和3月兩次提出要大力支持剛性和改善性住房需求，提振信心，促進房地產市場企穩回升，大力支持購買第一套住房，首付比、首套利率該降的都要降下來，合理支持購買第二套住房。1月5日，央行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。全國住房和城鄉建設工作會議、兩會政府工作報告先后提出，加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。3月3日，中國人民銀行副行長潘功勝表示，將會同相關金融部門抓好已出臺各項政策落實落地，支持剛性和改善性住房需求，支持新市民住房需求，支持租購并舉的住房市場發展。3月30日，自然資源部、銀保監會發布通知提出，積極做好“帶押過戶”，要推動住宅類不動產率先實現，并逐步向工業、商業等類型不動產拓展，實現地域范圍、金融機構和不動產類型全覆蓋，常態化開展“帶押過戶”服務。

??持續做好房地產安全、金融風險防范。住建部部長倪虹表示，防風險，一類是安全生產風險，需要靠更新改造，用現代科技加強人防、物防、技防，保障人民群眾生命財產安全；一類是防范化解房地產“灰犀牛”風險，要用“抓兩頭、帶中間”的方法，以“精準拆彈”的方式化解風險。安全生產方面：一季度住建部聯合多個部門發布通知提出提升農房質量安全及加強經營性自建房安全管理。并提出繼續深入開展房屋市政工程安全生產治理行動。

??防范金融風險方面：1月10日，人民銀行、銀保監會提出，實施改善優質房企資產負債表計劃，開展“資產激活”“負債接續”“權益補充”“預期提升”四項行動，引導優質房企資產負債表回歸安全區間。1月17日，全國住房和城鄉建設工作會議提出，要推進保交樓保民生保穩定工作，化解企業資金鏈斷裂風險，努力提升品質、建設好房子，整治房地產市場秩序，讓人民群眾放心購房、放心租房。2月16日，國家主席習近平發表重要文章指出，要防范房地產業引發系統性風險，要做好風險應對各項工作，確保房地產市場平穩發展，要消除多年來“高負債、高杠桿、高周轉”發展模式弊端，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。2月20日，證監會提出啟動不動產私募投資基點試點工作，更好地滿足不動產領域合理融資需求。3月5日，兩會政府工作報告指出，房地產市場風險隱患較多。要有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展。

??支持住房租賃市場發展力度進一步加大。1月13日，金融有關部門發布《改善優質房企資產負債表計劃行動方案》提出，在租賃住房方面，設立1000億元住房租賃貸款支持計劃，支持部分城市試點市場化批量收購存量住房，擴大租賃住房供給。1月17日，住房和城鄉建設工作會議提出，以發展保障性租賃住房為重點，加快解決新市民、青年人等群體住房困難問題，大力增加保障性租賃住房供給。2月24日，央行、銀保監會聯合發布住房租賃“金融17條”征求意見稿，內容主要包括加強住房租賃信貸產品和服務模式創新、拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道、加強和完善住房租賃金融管理等。3月24日，證監會發文鼓勵更多保障性租賃住房REITs發行，明確首次申報發行REITs的保障性租賃住房項目，當期目標不動產評估凈值原則上不低于8億元，可擴募資產規模不低于首發規模的2倍。

??2．地方層面：調控節奏總體平穩，多以微調或漸進式放松為主

??2023年第一季度，地方累計出臺房地產調控政策172條。其中，寬松性政策158條，中性政策9條，緊縮性政策5條。從調控頻次來看，與2022年四季度相當，調控節奏總體平穩。從調控內容來看，大部分城市仍是以微調或漸進式放松為主，核心舉措主要包括調整限購區域、實施差別化信貸政策、放寬落戶或購房門檻、發放購房財稅補貼、提高住房公積金貸款最高額度、推行二手房“帶押過戶”、優化房企資金監管、鼓勵支持房企開展讓利營銷等。

??其中，多個重點城市“四限”政策松綁。如濟南對在限購區域內已有3套及以上住房的，出售1套再購1套；武漢市在限購區域新增一個購房資格，調整購房資格認定套數；揚州、常州住房限售全面取消；長沙、廈門市調整限售政策將“取得不動產權證日期”改為“網簽日期”；無錫進一步縮小限購區域范圍，沈陽優化限購區域等。

??二、  房地產市場發展特點

??1．供求：主要行業指標走勢分化

??2023年一季度全國房地產市場持續調整，各項指標走勢分化。其中，開發投資累計跌幅年初收窄，并處低位徘徊；房屋新開工跌幅在1-2月明顯收窄后3月再次大幅下探，規模仍處低位；商品房銷售面積及金額持續改善，住宅銷售市場率先結束負增長局面；國房景氣指數有上年末的94.36小幅回升至94.67。

??投資：跌幅收窄。一季度，全國房地產開發投資25974億元，同比下降5.8%，跌速較上年放緩。從物業類別看，住宅投資同比下降4.1%，占總投資比重為76.1%；商業營業用房投資跌幅最大，下降17.1%。從地區來看，東部和東北地區跌幅相對較小，均同比下降3.4%，西部地區跌幅最大，下降12.3%。開發企業投資重點仍集中在東部地區，占總投資比重為58.6%。

??開工：仍處低位。一季度，全國房屋新開工面積24121萬平方米，同比下降19.2%；其中住宅新開工面積17719萬平方米，下降17.8%。房屋竣工面積19422萬平方米，增長14.7%；其中住宅竣工面積14396萬平方米，增長16.8%。

??銷售：明顯好轉。一季度，全國商品房銷售面積29946萬平方米，同比下降1.8%；商品房銷售金額26251億元，增加4.1%。分物業類型看，商品住宅市場明顯回升，銷售面積及金額同比均由跌轉漲，漲幅分別為1.4%和7.1%；辦公樓及商業營業用房兩項指標持續下降，跌幅收窄。分區域看，僅中部地區兩項指標持續下滑，東部、西部和東北地區指標均有所改善，特別是東北地區表現明顯，同比漲幅居首。東部地區銷售面積及金額占全國比重分別為41.5%、59.0%。

??庫存：明顯增加。一季度末，商品房待售面積64770萬平方米，較上年末增加8404萬平方米。其中，住宅待售面積31841萬平方米，增加4894萬平方米；辦公樓待售面積4686萬平方米，增加613萬平方米；商業營業用房待售面積14062萬平方米，增加1504萬平方米。

??2．價格：新房和二手房環比上漲城市數量逐月大增

??新房：房價環比漲幅擴大，同比跌幅縮小。1-3月，70個大中城市新建商品住房價格環比上漲城市數量分別為36座、55座、64座，環比指數算數平均值分別為0%、0.30%和0.44%。1-3月，房價同比為上漲的城市數量分別為15座、14座、18座，同比指數算數平均值分別為-2.26%、-1.86%、-1.35%。

??二手房：房價環比上漲城市數量大幅增加。1-3月，70個大中城市二手住宅價格環比上漲城市數量分別為13座、40座、57座，環比指數算數平均值分別為-0.28%，0.12%，0.26%。1-3月，價格同比上漲城市數量分別為6座、7座、8座，同比指數算數平均值分別為-3.76%，-3.39%，-2.95%。

??3．城市：商品住宅成交量同、環比均上漲

??一季度，監測30[1]個重點城市商品住宅成交總面積5228.35萬平方米，高于2022年各個單季，但相比2021年一季度仍減少35%。其中，武漢、杭州、成都、天津成交量領先，在315萬—355萬平方米之間，成交前十的城市還有青島、上海、廣州、徐州、佛山、南京，在210萬—260萬平方米之間。

??一季度末，商品住宅庫存最大的城市為青島2047萬平方米，其次武漢、成都在1900萬平方米上下；合肥庫存面積最小，為276萬平方米。消化周期上，8座城市低于12個月，合肥、杭州低于6個月；22座城市消化周期在12個月以上，大連達到63.9個月，長春超過30個月。

??土地市場方面，西安土地成交面積相對領先，為238.58公頃，其次杭州119.51公頃，成交前十的城市還有鄭州、長春、重慶、徐州、成都、寧波、南京、常州，位于56—100公頃區間。

??4．企業：銷售業績增長 投資依舊謹慎

??業績：同比轉正。一季度，百強房企實現銷售操盤金額14827.7億元，累計業績同比轉正，增長3.1%。百強房企銷售操盤金額門檻同比降低8.7%至25.0億元，TOP30、TOP50門檻也分別下降13.1%和17.8%，至185.2億元和104.3億元；TOP10、TOP20門檻分別為452.7億元、185.2億元，同比分別上漲35.9%、2.2%。全口徑規模超過千億的房企有保利發展和萬科地產。

??投資：依舊謹慎。一季度，房企新增貨值百強總價值5059.9億元，同比下降16%。新增貨值超過100億的僅有九家房企，較去年一季度減少4家企業。綠城、建發和濱江分別以205億元、174.2億元和173.4億元位列前三，三家房企拿地主要聚焦于長三角。一季度銷售百強房企拿地銷售比僅有0.07，創下新低。

??融資：成本下降。一季度，克而瑞研究中心監測的80家典型房企融資總額約1620.25億元，同比減少27.91%。前3月80家典型房企新增債券類融資成本為3.98%，較2022年全年下降0.25個百分點。

??到位資金：降幅縮小。一季度，房地產開發企業到位資金34708億元，同比減少9.0%。其中，國內貸款4995億元，減少9.6%；利用外資8億元，減少22.7%；自籌資金10171億元，減少17.9%；定金及預收款11909億元，減少2.8%；個人按揭貸款6188億元，減少2.9%。

??三、  當前產業存在的問題

??四、  2023年二季度房地產市場走勢預判

??附：2023年一季度主要數據