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??近年來(lái)，一線城市整體辦公市場(chǎng)一直處于下行態(tài)勢(shì)，進(jìn)入2020年，隨著新冠疫情的爆發(fā)，又進(jìn)一步加重了辦公市場(chǎng)的下跌態(tài)勢(shì)。辦公賽道縮量已成事實(shí)，未來(lái)整體會(huì)不斷下行。

??然而，在辦公市場(chǎng)下行的同時(shí)，辦公物業(yè)管理正呈現(xiàn)發(fā)展新趨勢(shì)?？硕鹞锕馨l(fā)布的《辦公物業(yè)管理發(fā)展報(bào)告》顯示，盈利能力上，辦公樓物管毛利率顯著高于住宅、公共物業(yè)等其他業(yè)態(tài)，是細(xì)分業(yè)態(tài)中盈利能力最強(qiáng)的業(yè)態(tài)之一。

??2021年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)辦公物業(yè)費(fèi)收入總值為454.46億元，同比增長(zhǎng)24.51%，2017到2021年復(fù)合增長(zhǎng)率為23.97%。

??萬(wàn)科云最新披露的上市后的首份財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2022年萬(wàn)科云三大主營(yíng)業(yè)務(wù)規(guī)模穩(wěn)健增長(zhǎng)，其中，商企和城市空間綜合服務(wù)同比增速為28.2%，超過(guò)社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)2.2個(gè)百分點(diǎn)。

??卓越商企服務(wù)在其2022年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，也表示卓越商企對(duì)于增長(zhǎng)比較看重的是年化合同額，主要是因?yàn)榈谌绞袌?chǎng)化程度很高，不太看住宅的以面積為增長(zhǎng)曲線的導(dǎo)向。未來(lái)幾年非住領(lǐng)域增長(zhǎng)會(huì)比較快速，起碼保持在兩位數(shù)。

??辦公物業(yè)管理作為高毛利的細(xì)分領(lǐng)域，目前正吸引越來(lái)越多競(jìng)爭(zhēng)者躬身入局。

??相較于世界主要經(jīng)濟(jì)體超過(guò)百年的辦公樓發(fā)展史，中國(guó)現(xiàn)代化辦公樓市場(chǎng)興起，大約只有三十多年。

??辦公樓物業(yè)管理領(lǐng)域，尤其是高端辦公樓，國(guó)際五大行等擁有傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)。國(guó)際公司在逾百年的辦公物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理中，構(gòu)建起成熟的運(yùn)營(yíng)管理標(biāo)準(zhǔn)。

??2019年，萬(wàn)科物業(yè)與戴德梁行在大中華區(qū)成立合資公司，萬(wàn)科持股65%，實(shí)質(zhì)接管戴德梁行大中華區(qū)物管及綜合設(shè)施管理業(yè)務(wù)。據(jù)2022年萬(wàn)物云招股書(shū)中表述，萬(wàn)物梁行2021年收入超過(guò)國(guó)際五大行中國(guó)區(qū)物業(yè)及設(shè)施管理收入，成為中國(guó)區(qū)域收入最高的商企服務(wù)企業(yè)。

??同年，中航物業(yè)與招商物業(yè)合并，由中航善達(dá)正式更名為招商積余。合并前，中航物業(yè)即以機(jī)構(gòu)物業(yè)為主導(dǎo)拓展方向，并謀求全國(guó)性布局。著力打造金融、政府、高端辦公樓等專(zhuān)業(yè)性板塊，在機(jī)構(gòu)物業(yè)市場(chǎng)處于領(lǐng)先地位。

??目前，國(guó)內(nèi)物企在辦公樓領(lǐng)域居領(lǐng)先位置的主要包括：萬(wàn)物云、招商積余、卓越商企服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活等。

??從國(guó)內(nèi)領(lǐng)先物企的管理發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，辦公樓物管正成為細(xì)分業(yè)態(tài)中盈利能力最強(qiáng)的業(yè)態(tài)之一，顯著高于住宅、公共物業(yè)等其他業(yè)態(tài)。

??根據(jù)卓越商企服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活和招商積余等年報(bào)披露數(shù)據(jù)，2022年，卓越商企服務(wù)辦公樓物管毛利率23.1%，比住宅物業(yè)高出7.2個(gè)百分點(diǎn)。華潤(rùn)萬(wàn)象生活辦公樓物管毛利率34.1%，比住宅高15.2個(gè)百分點(diǎn)。招商積余未公布非住細(xì)分業(yè)態(tài)毛利率水平，但比較住宅和非住業(yè)態(tài)整體，非住毛利率為10.08%，而住宅為9.12%；同時(shí)在非住細(xì)分業(yè)態(tài)中，辦公樓以17.22%的管理面積貢獻(xiàn)了32.72%的營(yíng)業(yè)收入。

??辦公樓物管不僅毛利率水平高，其辦公物業(yè)費(fèi)收入總值增長(zhǎng)率也明顯較高。

??克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，2021年，500強(qiáng)物企辦公物業(yè)服務(wù)總物業(yè)費(fèi)收入達(dá)766.70億元，同比增長(zhǎng)21.47%。

??百?gòu)?qiáng)企業(yè)辦公物業(yè)費(fèi)收入總值為454.46億元，同比增長(zhǎng)24.51%；2017到2021年復(fù)合增長(zhǎng)率為23.97%。

??百?gòu)?qiáng)企業(yè)辦公物業(yè)的物業(yè)費(fèi)收入占500強(qiáng)企業(yè)辦公物業(yè)的物業(yè)費(fèi)收入比例為59.27%。百?gòu)?qiáng)企業(yè)辦公物業(yè)的物業(yè)費(fèi)收入占百?gòu)?qiáng)企業(yè)總物業(yè)費(fèi)收入比例為19.27%。

??具體來(lái)看，2021年，500強(qiáng)企業(yè)辦公物業(yè)服務(wù)平均物業(yè)費(fèi)為6.85元/（平方米·月）。其中，包干制項(xiàng)目平均物業(yè)費(fèi)6.51元/（平方米·月），酬金制項(xiàng)目平均物業(yè)費(fèi)8.91元/（平方米·月）。

??從城市角度上看，2021年500強(qiáng)企業(yè)辦公物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目中，一線城市平均物業(yè)費(fèi)為11.2元/（平方米·月）；二線城市平均物業(yè)費(fèi)為6.4元/（平方米·月）；三四線城市平均物業(yè)費(fèi)為4.8元/（平方米·月）。

??年百?gòu)?qiáng)企業(yè)辦公物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目中，一線城市平均物業(yè)費(fèi)為10.44元/（平方米·月）；二線城市平均物業(yè)費(fèi)為6.60元/（平方米·月）；三四線城市平均物業(yè)費(fèi)為5.27元/（平方米·月）。

??從目前來(lái)看，辦公樓市場(chǎng)用戶(hù)需求呈現(xiàn)頭部城市聚集特征。

??典型物企在區(qū)域發(fā)展選擇上，呈現(xiàn)出聚焦核心城市、深耕重點(diǎn)區(qū)域的特征。萬(wàn)物云在商企及城市空間服務(wù)戰(zhàn)略上，聚焦增加重點(diǎn)區(qū)域業(yè)務(wù)濃度，主要布局經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的高線級(jí)城市、核心空間。2021年，該模塊來(lái)自一線城市、香港、新一線城市貢獻(xiàn)的營(yíng)收占比74.4%。

??招商積余戰(zhàn)略同樣是聚焦重點(diǎn)城市，深耕精拓，縱深發(fā)展。2021年末，其營(yíng)收和面積排名前五的區(qū)域分別深圳、江蘇、山東、四川和廣東。前五區(qū)域管理面積占比58.01%，營(yíng)收占比56.32%。其中，僅廣東和深圳區(qū)域管理面積占比即達(dá)31.89%。

??卓越商企服務(wù)核心策略之一“濃度”，即深耕目標(biāo)城市，聚焦大客戶(hù)，增強(qiáng)目標(biāo)市場(chǎng)分布。具體表現(xiàn)在構(gòu)建“1+1+X”格局，即深耕粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角，同時(shí)開(kāi)拓全國(guó)其他核心一線及二線高能級(jí)城市。

??近兩三年來(lái)，在供給迭加疫情等多重因素影響下，主要辦公樓市場(chǎng)空置率持續(xù)攀升。大環(huán)境下，租戶(hù)選擇辦公余地增加，持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力倒逼辦公樓提升服務(wù)能力，也推動(dòng)了辦公物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展。

??相比住宅，辦公樓物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)更高，設(shè)施設(shè)備更加復(fù)雜，對(duì)服務(wù)商專(zhuān)業(yè)化能力要求更高。在激烈的競(jìng)爭(zhēng)局勢(shì)下，頭部企業(yè)正聚焦核心，加大市拓，盡快占據(jù)、鞏固領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

??我們認(rèn)為，未來(lái)高端辦公樓物業(yè)管理向數(shù)字化轉(zhuǎn)型，智慧化管理是必然趨勢(shì)，提高精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理能力是關(guān)鍵。