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??最近幾年，物管是地產(chǎn)主業(yè)之外增長速度最快的“第二增長曲線”，2022年，物管行業(yè)格局開始發(fā)生轉(zhuǎn)變。

??過去一年，物管行業(yè)迎來四大價(jià)值回歸，即增速回歸、利潤率回歸、估值回顧和股價(jià)回歸，這幾乎是物管行業(yè)全面回歸的一年。

??物管行業(yè)未來出路在哪里？這是2023年乃至未來更長一段時(shí)間內(nèi)物管行業(yè)需要面對(duì)的重要課題。實(shí)際上，目前物管行業(yè)發(fā)展面臨六大問題，基于這六大問題，物管行業(yè)也迎來五大發(fā)展出路。

??隨著行業(yè)格局的轉(zhuǎn)變，2023年物管行業(yè)將開啟新的發(fā)展周期。

??2022年，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模重回2015年，未來十年，住房增量需求將回落至100億平方米左右，相對(duì)過去十年住房增量減少32億平方米。

??這意味著，未來新房增量的管理面積也將持續(xù)減少，物企依托地產(chǎn)助推產(chǎn)生的規(guī)模和營收高增長不可持續(xù)。物管行業(yè)首先面臨的問題便是增速回歸，2022年中期，物企規(guī)模和營收開始明顯回調(diào)。

??CRIC物管數(shù)據(jù)顯示，物管規(guī)模增速從2021年的47.8%降到了2022年的29.4%，營收增速從2021年的44%降到了2022年的27.9%。預(yù)計(jì)后續(xù)增速將全面放緩。

物管行業(yè)面臨的第二個(gè)價(jià)值回歸是利潤率回歸。

??利潤率回歸是物管行業(yè)面臨的第二個(gè)價(jià)值回歸。物業(yè)行業(yè)盈利能力顯著高于其他行業(yè)。克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，2022年中期，上市物企毛利率和凈利率分別為23.9%和10.4%，均普遍高于與之相關(guān)的房地產(chǎn)、消費(fèi)服務(wù)和公共服務(wù)等行業(yè)。但行業(yè)高毛利將不可持續(xù)。2022年中期，上市物企毛利率較去年減少了1.8個(gè)百分點(diǎn)至23.9%。

??資本市場(chǎng)表現(xiàn)也回歸理性，其中最典型的是估值回歸和股價(jià)回歸。

??自2014年首家物企上市以外，物業(yè)管理行業(yè)在資本市場(chǎng)歷經(jīng)價(jià)值初建、資本熱潮和理性回歸的三大代表性階段。2021年以來物業(yè)股經(jīng)歷了深度的下挫回調(diào)，至2022年10月底估值跌至歷史最低，僅8.44倍，11月，受房地產(chǎn)融資政策“三支箭”等政策提振，房地產(chǎn)政策回暖，加上物企的獨(dú)立性的增強(qiáng)，市場(chǎng)對(duì)物企回血、穩(wěn)定性增長等不確定情緒下降，物業(yè)股也終究開始觸底反彈，物業(yè)板塊PE已由11月初的8.74倍回升至10.94倍，將有望逐漸反彈回升更為合理的估值范圍。

??物業(yè)股進(jìn)入擠泡沫階段，2022年物業(yè)股股價(jià)持續(xù)一路下滑，年內(nèi)，上市物企股價(jià)均值整體跌幅達(dá)30.47%。僅4家上市物企較年初或上市首日略有上漲。

??物管行業(yè)經(jīng)歷了高速發(fā)展階段，在價(jià)值回歸的2022年，也遇到了不少行業(yè)發(fā)展的問題。

??問題出清1：邊拓邊丟、邊拓邊虧。

??物企在大規(guī)模擴(kuò)張之下，后期運(yùn)營中開始暴露問題，續(xù)約率下降、虧損項(xiàng)目增加是兩大典型問題。

??以某頭部物企為例，2019年以來，企業(yè)虧損項(xiàng)目大幅提升，2022年3月企業(yè)虧損項(xiàng)目占比高達(dá)37.21%。邊拓邊虧成為企業(yè)當(dāng)下突出的一個(gè)現(xiàn)象，如何運(yùn)營好拓展到的項(xiàng)目也成為企業(yè)亟需解決的新問題。

??問題出清2：母公司從“依賴”到“被拖累”。

??過去，物管企業(yè)往往依賴母公司發(fā)展，但隨著地產(chǎn)主業(yè)發(fā)生巨變，物企反向向房企利益輸送。

??2022年，有6家物企股權(quán)被抵押或出售，資金總額超100億元，多家企業(yè)收購地產(chǎn)公司資產(chǎn)，此外，3家物企累計(jì)向關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司借款超45億元，這就導(dǎo)致上市物企應(yīng)收賬款和壞賬壓力進(jìn)一步加大。

??根據(jù)克而瑞物管監(jiān)測(cè)，2022年中期，57家上市物企營收賬款12.44億元，較上年增長40.72%，增速遠(yuǎn)大于營收增速（約17%）。48家上市物企平均壞賬準(zhǔn)備金額達(dá)5384萬元/家，其中民企壞賬準(zhǔn)備金額更是超過5800萬元/家，顯著高于央國企，且有6家物企壞賬率超過3%。

??問題出清3：滿意度從“正向反饋”到“喜憂參半”

??物業(yè)服務(wù)的價(jià)值在疫情期間得到充分釋放，業(yè)主滿意度方面于2019年至2021年得到了正向反饋、持續(xù)提升。但疫情的持續(xù)和反復(fù)也時(shí)刻考驗(yàn)著物業(yè)服務(wù)人員，在這一過程中，部分服務(wù)短板也暴露出來，根據(jù)調(diào)查，2022年超四成仍支持更換物業(yè)，物業(yè)整體滿意度下降0.9分。隨著業(yè)主服務(wù)意識(shí)的提升，將加速行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，物企之間的分化也將進(jìn)一步加大。

??問題出清4：非業(yè)主增值收入一落千丈。

??2022年上半年41家上市物企非業(yè)主增值服務(wù)收入均值下降至2.84億元，整體增速下降至-6.9%。非業(yè)主增值服務(wù)收入在營業(yè)收入中的占比也一路下滑，至2022年上半年占比下降至13.08%。

??問題出清5：社區(qū)增值業(yè)務(wù)依舊骨感。

??2022年中期41家上市物企社區(qū)增值增速從2021年70.4%下降至12.2%，社區(qū)增值占比從2021年16.2%下降至14.2%；其中，租售及車位管理收入占比下跌明顯，租售業(yè)務(wù)增速從188.4%下降至20.9%。

??社區(qū)增值服務(wù)的毛利率略有下滑，2022年中期相較上年同期減少1.4個(gè)百分點(diǎn)至43.5%。

??問題出清6：非居業(yè)務(wù)難度巨大。

??多家物企布局拓寬服務(wù)領(lǐng)域，發(fā)力非住宅業(yè)態(tài)。相比于住宅業(yè)務(wù)9%的毛利率，非居業(yè)務(wù)具有較高的毛利率，達(dá)到11%-20%；非居物業(yè)費(fèi)均值3.1-6.85元/平米/月，相對(duì)高于住宅物業(yè)費(fèi)均值2.25元/平米/月。但非居業(yè)務(wù)往往需要企業(yè)具有較高的專業(yè)門檻，并需要較強(qiáng)關(guān)系壁壘，同時(shí)需要擁有服務(wù)經(jīng)驗(yàn)、資質(zhì)和運(yùn)營標(biāo)桿項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)要求等。

??物管行業(yè)未來出路在哪里？

??首先，房企對(duì)物企的支持從單向的輸出利益，變成真正的把自身的項(xiàng)目和物業(yè)進(jìn)行完美結(jié)合，真正做到“內(nèi)外有別”。例如，房企對(duì)物企的支持可以從“內(nèi)外有別”試點(diǎn)做起，即先對(duì)自有項(xiàng)目定向提供物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼，這種方式不僅有利于物企提升服務(wù)品質(zhì)，培養(yǎng)用戶習(xí)慣，實(shí)現(xiàn)滿意度的提升，從而產(chǎn)生品牌溢價(jià)，也將能反向促進(jìn)房地產(chǎn)營銷，實(shí)現(xiàn)房企、物企業(yè)務(wù)的良性循環(huán)。

??其二，推進(jìn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)是行業(yè)的大勢(shì)所趨。盡管目前行業(yè)尚未完全實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、質(zhì)價(jià)相符，但是物業(yè)管理協(xié)會(huì)及企業(yè)均在持續(xù)推進(jìn)物業(yè)費(fèi)的管理機(jī)制，市場(chǎng)配套正在逐步完善，成功調(diào)價(jià)的比例和幅度也在不斷提升。

??其三，采用按需供給模式提供增值服務(wù)。即通過客戶畫像與業(yè)務(wù)模塊精準(zhǔn)匹配，可組合成多達(dá)百余項(xiàng)細(xì)分業(yè)務(wù)模塊，基于此為精準(zhǔn)滿足業(yè)主需求。

??其四，降本增效。主要通過提升區(qū)域管理濃度、數(shù)字化和靈活用工三方面實(shí)現(xiàn)物企的降本增效。

??最后，非居業(yè)務(wù)、城市服務(wù)前景廣闊。國內(nèi)企業(yè)如特發(fā)服務(wù)、招商積余等企業(yè)已逐步布局設(shè)施管理服務(wù)，F(xiàn)M業(yè)務(wù)目前在國內(nèi)仍處于起步期，發(fā)展空間依然巨大，物企已加緊布局FM業(yè)務(wù)中國市場(chǎng)廣闊。根據(jù)克而瑞物管測(cè)算，2021年市場(chǎng)規(guī)模為1.37萬億，2025年預(yù)計(jì)達(dá)到1.67萬億。此外，物業(yè)行業(yè)未來可探索的方向還是非常多的，包括全域停車服務(wù)、空間運(yùn)營服務(wù)、蝶城模式等。

??過去一年是物業(yè)管理行業(yè)跌宕起伏的一年。隨著地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，物業(yè)行業(yè)發(fā)展環(huán)境發(fā)生巨變。

??2023年物業(yè)管理行業(yè)將開啟新的發(fā)展周期。物業(yè)行業(yè)的定位將更加清晰、發(fā)展邏輯由粗放轉(zhuǎn)向精細(xì)化發(fā)展，行業(yè)集中度持續(xù)增強(qiáng)，強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局愈加凸顯。物企也將更冷靜和理智的開展戰(zhàn)略布局，頭部物企規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)大，物企逐步減弱其房地產(chǎn)附庸屬性，尋求獨(dú)立擴(kuò)張能力將持續(xù)加強(qiáng)，并將持續(xù)探索符合其發(fā)展細(xì)分賽道和業(yè)務(wù)空間，服務(wù)邊界有望持續(xù)擴(kuò)張。