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??導(dǎo)語(yǔ)

??4月樓市無(wú)論供求均迎來(lái)“拐點(diǎn)”，絕對(duì)量回歸本輪行情啟動(dòng)2月時(shí)的水平。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??4月樓市整體供求增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)弱。重點(diǎn)30城供應(yīng)顯著縮量，降至近5年來(lái)同期新低，成交環(huán)比下降27%，絕對(duì)量基本恢復(fù)到本輪行情啟動(dòng)時(shí)2月同期水平，同比受去年疫情基數(shù)較低影響，增長(zhǎng)37%，僅北京、深圳、成都、西安4城環(huán)比尚能保持增勢(shì)。地市層面，4月成交規(guī)模仍在較低位，由于作為絕對(duì)主力的上海、廣州、杭州供地質(zhì)量較佳，房企競(jìng)拍積極性顯著提升，整體溢價(jià)率水平也得以維持在7.2%的相對(duì)高位。受預(yù)供地制度的影響，月內(nèi)流拍率維系在11%的相對(duì)低位。

??01 新增供應(yīng)

??5年同期最低
一線同環(huán)比“腰斬”、僅鄭榕顯著放量

??4月，30個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)1333萬(wàn)平方米，環(huán)比下降35%，同比下降19%，相較2019-2021年同期更是腰斬。究其原因，一方面，3月房企為了搶收客戶加速供貨，使得部分供應(yīng)前置，4月面臨較大供貨壓力。另一方面，3月下旬開(kāi)始一些城市來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)等先行指標(biāo)均出現(xiàn)轉(zhuǎn)弱跡象，市場(chǎng)觀望情緒又起，房企的推盤(pán)積極性也隨之下滑。

??分能級(jí)來(lái)看，4個(gè)一線城市整體預(yù)計(jì)供應(yīng)192萬(wàn)平方米，環(huán)比下降45%，同比下降42%，前4月累計(jì)同比轉(zhuǎn)負(fù)。北京供應(yīng)大幅縮水，本月僅有4個(gè)項(xiàng)目取證，供應(yīng)規(guī)模低至9萬(wàn)平方米，同、環(huán)比均下降90%以上。上海、廣州經(jīng)歷上月集中推售潮后，本月供應(yīng)節(jié)奏明顯放緩，環(huán)比分別下降49%和32%。4城中唯有深圳供應(yīng)繼續(xù)改善，環(huán)比微增8%，同比翻番，龍崗、光明、龍華依然供給主力區(qū)域，供應(yīng)占全市近7成比重。

??26個(gè)重點(diǎn)二三線城市合計(jì)供應(yīng)1141萬(wàn)平方米，環(huán)比下降33%，同比下降13%，前4月累計(jì)同比增幅收窄至6%。環(huán)比來(lái)看，近9成城市供應(yīng)規(guī)模有所回調(diào)，武漢、天津、昆明等環(huán)比腰斬。重點(diǎn)二三線城市中僅長(zhǎng)沙、鄭州、福州供應(yīng)面積高于上月，譬如長(zhǎng)沙4月末2周供應(yīng)開(kāi)始發(fā)力，房企為備戰(zhàn)五一加快推貨節(jié)奏，其中供貨大戶岳麓區(qū)規(guī)模超18萬(wàn)平，占比約3成。同比來(lái)看，6成城市供應(yīng)不及去年同期，南京、南寧、昆明等縮水最為明顯，杭州、濟(jì)南等同比小幅增長(zhǎng)，長(zhǎng)春、成都等同比增幅較大的城市，大多是因?yàn)槿ツ暌咔橛绊懭∽C進(jìn)度導(dǎo)致供應(yīng)基數(shù)偏低。

??02 新房成交

??環(huán)比降27%與2月相當(dāng)
前期率先回暖二三線跌幅皆近腰斬

??4月整體成交規(guī)模由升轉(zhuǎn)降，市場(chǎng)熱度恢復(fù)到本輪行情啟動(dòng)初期水平。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，30個(gè)城市商品住宅成交1642萬(wàn)平方米,與2月絕對(duì)量基本持平。變化情況來(lái)看，環(huán)比下降27%，同比持增37%，雖然單月成交量略好于去年同期，但仍顯著低于2019-2021年同期水平，市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能略顯不足。

??各能級(jí)城市均出現(xiàn)不同程度回落，一線成交韌性較強(qiáng)，自上月集中放量后本月小幅微跌11%，累計(jì)同比仍增21%。其中北京、深圳延續(xù)同環(huán)比齊增，深圳主要得益于供應(yīng)放量，龍崗、光明等供應(yīng)量基本都在10萬(wàn)平以上；北京則面臨顯著的供不應(yīng)求，剛需熱情不退，順義、房山多個(gè)性價(jià)比較高剛需盤(pán)持續(xù)熱銷(xiāo)。上海、廣州成交環(huán)比微降，熱度略有回落，但同比仍保持增勢(shì)。

??二三線城市則面臨熱度轉(zhuǎn)降，一方面整體成交回調(diào)幅度大于一線，環(huán)比降幅達(dá)30%；另一方面，各城市環(huán)比跌幅跌多漲少，僅成都、西安等中西部城市行情獨(dú)立、環(huán)比持增。目前來(lái)看，回落較為顯著的可分為以下三類(lèi)：一是武漢、天津、重慶等尚有人口優(yōu)勢(shì)的強(qiáng)二線城市，本輪行情主要依托剛需剛改自住需求驅(qū)動(dòng)，隨著低價(jià)房源去化殆盡，整體需求也進(jìn)入階段性疲軟期。二是長(zhǎng)春、南寧、大連、昆明等弱二線城市，整體城市基本面欠佳，高庫(kù)存問(wèn)題難解，成交復(fù)歸理性之后預(yù)期還將延續(xù)筑底行情。三是徐州、佛山、東莞等三四線城市，隨著返鄉(xiāng)置業(yè)、短期投資投機(jī)熱情減弱，市場(chǎng)重新復(fù)歸理性。

??03 項(xiàng)目去化

??前期兩類(lèi)回暖城市熱度都顯著下降
剛需剛改動(dòng)能轉(zhuǎn)弱

??據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，31個(gè)重點(diǎn)城市平均開(kāi)盤(pán)去化率穩(wěn)中有降至51%，較上月下降6個(gè)百分點(diǎn)。從周度變化來(lái)看，漲跌波幅加大，主要受推盤(pán)結(jié)構(gòu)影響，由月初70%降至41%，最近一周回升至59%。

??聚焦到單個(gè)城市，4月各城市環(huán)比跌多漲少，僅杭州一城去化率由上月的73%上漲至81%，二圈層新盤(pán)和老盤(pán)交替，整體去化率延續(xù)高位，常州雖然環(huán)比微增1個(gè)百分點(diǎn)，但是總體仍在15%以下低位波動(dòng)。

??從當(dāng)前各城市表現(xiàn)來(lái)看，前期熱點(diǎn)恒熱的北京、上海、成都雖然短期去化率轉(zhuǎn)降，但去化率絕對(duì)值仍保持在6成以上高位。相較而言，前期低位徘徊、短期內(nèi)熱度顯著回升的深圳、天津、鄭州、南京、武漢等本月去化率顯著回落，剛需剛改退潮之后，居民購(gòu)房需求復(fù)歸理性，不過(guò)目前總體熱度仍略好于2月同期，部分城市諸如南京、廈門(mén)等后期中高檔產(chǎn)品預(yù)計(jì)迎來(lái)集中入市期，有望帶動(dòng)改善需求持續(xù)釋放。

??聚焦到單項(xiàng)目層面，剛需剛改退潮跡象更為明顯，我們對(duì)比了不同城市同一項(xiàng)目3-4月推盤(pán)去化情況，合肥、天津、成都、南京均有熱度轉(zhuǎn)降跡象，以合肥為例，肥東縣鼎建璟陽(yáng)里項(xiàng)目，3月推盤(pán)去化率尚有25%，4月加推去化率便降為18%，下降了7個(gè)百分點(diǎn)。

??04 庫(kù)存

??30城環(huán)比微跌1.4%
福州、無(wú)錫等消化周期回歸警戒線以下

??4月，多數(shù)城市供求雙雙縮水，但供應(yīng)縮量幅度要略大于成交，因此30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市整體供求比由上月的0.91降至0.81。除深圳外的3個(gè)一線城市供求關(guān)系均趨于緊張，北京供求比更是滑落至0.1，廈門(mén)、武漢等城市也從上月的供求比大于1轉(zhuǎn)入供不應(yīng)求區(qū)間。受此影響，30城庫(kù)存繼續(xù)走低，環(huán)比下降1.4%，京滬等庫(kù)存環(huán)比跌幅超過(guò)5%。

??30個(gè)重點(diǎn)城市消化周期較上月縮短，顯示庫(kù)存積壓狀況進(jìn)一步改善，尤其是鄭州、廈門(mén)等降幅超過(guò)20%，無(wú)錫、福州等消化周期由18個(gè)月的警戒線以上回歸安全區(qū)間內(nèi)。同比來(lái)看，除大連和深圳以外，其他城市消化周期均縮短，長(zhǎng)春、青島等降幅較大并縮短至30個(gè)月內(nèi)，去庫(kù)存壓力有所緩解。

??05 二手住房

??成交環(huán)比降17%
深蘇蓉等繼續(xù)放量、京杭等明顯轉(zhuǎn)弱

??4月，17個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積預(yù)計(jì)為895萬(wàn)平方米，環(huán)比下降17%，同比仍增77%。成交環(huán)比轉(zhuǎn)跌固然有節(jié)假日影響網(wǎng)簽的原因，但最主要的還是前期積壓需求釋放逐漸接近尾聲，后續(xù)進(jìn)入平緩釋放期，前4月二手房累計(jì)成交3116萬(wàn)平方米，累計(jì)同比增長(zhǎng)76%。

??分城市來(lái)看，近9成監(jiān)測(cè)城市二手房成交環(huán)比負(fù)增，北京、杭州等回調(diào)尤為明顯，環(huán)比跌幅在3成左右。實(shí)際上自3月下旬起，杭州二手房帶看等指標(biāo)就在明顯下滑，二手房成交也開(kāi)始逐周走弱，反映市場(chǎng)活躍度持續(xù)下降。北京二手房成交在3月底迎來(lái)一波放量，隨著疫情期積壓需求和入學(xué)置業(yè)需求逐漸釋放完畢，清明節(jié)后成交漸顯疲軟。

??同比來(lái)看，8成以上城市成交規(guī)模均高于去年同期。成都、蘇州、東莞等增幅居前，例如成都，4月二手房成交延續(xù)強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)，規(guī)模同比翻番，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)成都二手房?jī)r(jià)已經(jīng)十五連漲，“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”促使剛需購(gòu)房者加速入市。蘇州二手房市場(chǎng)經(jīng)歷較長(zhǎng)低迷期后迎來(lái)反彈，4月成交規(guī)模同比增長(zhǎng)150%，達(dá)到2021年以來(lái)單月次高。深圳4月末成交明顯發(fā)力，核心動(dòng)因在于二手房指導(dǎo)價(jià)政策時(shí)隔兩年迎來(lái)調(diào)整，中介平臺(tái)仍需按照指導(dǎo)價(jià)展示房源價(jià)格，但執(zhí)行層面不再影響放貸，這意味著指導(dǎo)價(jià)降購(gòu)房杠桿進(jìn)而抑制二手房交易的機(jī)制基本失效，政策利好下市場(chǎng)信心明顯提振。但反觀廈門(mén)、舟山等城市，同比增幅已收窄至20%以內(nèi)，北京、寶雞更是同比負(fù)增。

??06 土地市場(chǎng)

??成交規(guī)模延續(xù)歷史低位
滬、杭集中土拍高熱“接棒”

??2023年4月，雖然有上海、廣州、杭州、成都、合肥等城市集中土拍，但受重點(diǎn)城市縮量提質(zhì)的供地策略的影響，全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模仍在歷史低位。

??熱度方面，由于作為絕對(duì)主力的上海、廣州、杭州供地質(zhì)量較佳，房企參拍熱情高漲，上海首輪土拍八成地塊一次性報(bào)價(jià)區(qū)間，杭州2/3地塊搖號(hào)成交，極大地帶動(dòng)了土地市場(chǎng)熱度，整體溢價(jià)率水平也得以維持在7.2%的相對(duì)高位。房企拿地來(lái)看，大部分城市拿地主力依舊是央國(guó)企，譬如上海首輪成交的19宗地中，有八成地塊被國(guó)央企競(jìng)得，占到本場(chǎng)土拍總金額的九成。值得注意的是，民企拿地積極性也在提升，杭州第三輪集中土拍掛牌的12宗地塊中有10宗由民企競(jìng)得，民企拿地總金額142.1億元，占比高達(dá)85%。

??CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截止4月25日，一線城市本月共成交土地321萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲100%，同比漲幅更是高達(dá)124%。成交金額為799億元，環(huán)同比漲幅均在兩倍以上。具體城市來(lái)看，月內(nèi)開(kāi)啟2023年首輪集中土拍的上海成交規(guī)模最大，總成交建面達(dá)204萬(wàn)平方米，攬金534億元。其次是廣州，總成交建面為115萬(wàn)平方米，攬金264億元，涉及10宗地，包含5宗商辦、5宗純宅地，其中4宗純宅地封頂成交，市場(chǎng)熱度也明顯上升，整體溢價(jià)率增至12%。另外，北京通州也有1宗商辦地塊底價(jià)成交。

??二線城市的成交規(guī)模較上月明顯下降。具體來(lái)看，至25日二線城市成交建面為763萬(wàn)平方米，環(huán)比下降38%，同比大減63%。成交金額也隨之明顯下滑，環(huán)比下降36%至488億元，同比去年下降74%。受重點(diǎn)城市高價(jià)地占比持續(xù)高位的影響，樓板價(jià)延續(xù)上月的高位，微增3%至6398元/平方米。具體到城市來(lái)看，本月僅杭州、長(zhǎng)沙和成都三城成交建面超過(guò)了100萬(wàn)平方米。榜首杭州成交建面為131萬(wàn)平方米，攬金177億元，同時(shí)也是二線城市成交金額榜首，8宗地塊搖號(hào)觸頂成交的比例達(dá)到67%，再次創(chuàng)下2022年以來(lái)新高。房企拿地方面，12宗地塊中有10宗由民企競(jìng)得，民企拿地總金額142.1億元，占比高達(dá)85%，民企拿地十分積極。除杭州、長(zhǎng)沙、成都三城外，其余城市僅少量地塊成交，成交建面多不足70萬(wàn)平方米，市場(chǎng)熱度也在低位，除青島和西安部分地塊溢價(jià)成交外，其余城市以底價(jià)成交為主。

??三四線城市則表現(xiàn)為量?jī)r(jià)齊跌。截止4月25日，總成交建面僅3018萬(wàn)平方米，環(huán)比下降了13%，同比大降47%。在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，無(wú)一城市成交規(guī)模超過(guò)100萬(wàn)平方米。榜首宿遷總成交建面僅66萬(wàn)平方米，其次是東莞，成交建面僅55萬(wàn)平方米，位于第三位是衢州，成交建面僅42萬(wàn)平方米。從區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角三四線城市依舊是成交主力；熱度來(lái)看，僅東莞、徐州、嘉興少量地塊溢價(jià)成交，其余大多數(shù)城市土拍仍以底價(jià)成交。

??07 綜觀

??中央定調(diào)積極
預(yù)期5月供應(yīng)尚能放量但成交仍將走低

??總體來(lái)看，4月樓市無(wú)論供求均迎來(lái)“拐點(diǎn)”，絕對(duì)量回歸本輪行情啟動(dòng)2月時(shí)的水平。究其原因，主要源于行業(yè)信心尚未完全修復(fù)，前期積累的剛需剛改需求釋放完畢所致。

??隨著月末中央政治局會(huì)議召開(kāi)，再次重申“房住不炒、因城施策”，支持剛性和改善性住房需求，定調(diào)延續(xù)積極，也算是為后期行情企穩(wěn)奠定了良好的政策基礎(chǔ)。展望后市，我們認(rèn)為，因二季度仍是年內(nèi)供應(yīng)高峰期，短期供應(yīng)量還有上升空間；從需求端來(lái)看，剛需疲軟、改善缺位是大概率事件，整體成交仍將進(jìn)一步走低。不同城市預(yù)期延續(xù)分化行情：對(duì)于熱點(diǎn)恒熱的北京、上海、杭州、成都、合肥而言，或?qū)⒚媾R供給約束，整體成交還將平穩(wěn)運(yùn)行；而對(duì)于武漢、鄭州、天津等前期低迷型城市，仍面臨階段性的調(diào)整期，成交短期內(nèi)難見(jiàn)明顯起色，而對(duì)于依托返鄉(xiāng)置業(yè)驅(qū)動(dòng)的蘇北、川渝三四線熱度還將持續(xù)下滑。