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??本月關注

??公募REITs審批流程得到優化，適用領域拓展至商業地產

??3月15日，央行黨委擴大會議再次強調要堅持“房住不炒”定位，推動房地產市場平穩健康發展。3月27日證監會發布《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》,明確提出要研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。同時提出要推動公募REITs擴募發行常態化，優化審核注冊流程。整體看來，本月政府對于房企融資的表態相對較少，但是擴大公募REITs的適用范圍、優化公募REITs的審批流程對于擁有較多存量資產的房企是一個較大的融資利好。

??融資總量環比回升，境外融資仍然處于冰點

??本月80家典型房企的融資總量為608.93億元，環比增加43.4%，同比減少31.3%。房企債券發行了377.45億元，環比增加45.6%，同比減少0.7%。債券類平均融資成本為3.72%，環比下降0.41pct，同比下降1.1pct。由于本月沒有境外發債，因此境內融資成本為3.72%，環比上升0.17pct，主要是因為當前發債的企業仍然主要是國企央企，這些企業的融資優勢較為明顯，整體融資成本因此保持在較低水平。

??嘉創地產完成介紹上市，房企配股融資熱度下降

??本月嘉創房地產于23日通過介紹方式在香港完成了上市，13日則有中億基業再次向港交所遞交了招股書。而在增發配股方面，本月沒有新增房企宣布配售股份，僅有萬科完成了H股的配售，同時萬科和保利的A股增發也在推進中，整體看來近期房企配股融資熱度雖然有所下降，但是仍然較為積極。

??01 債券發行

??3月規模環比回升
但仍處于較低水平

??2023年3月80家典型房企的融資總量為608.93億元，環比增加43.4%，同比減少31.3%。從全年累計數據來看，1-3月80家典型房企的累計融資總量為1620.25億元，同比減少27.91%。雖然當前優質房企及白名單房企融資開閘，但行業面融資仍未有全面回暖，融資規模雖然環比回升但長期來看仍處于較低水平。在融資結構方面，本月房企境內債權融資525.91億元，環比增加36.1%，同比減少13.5%；境外債權融資12.78億元，環比減少36.9%，同比減少88.1%；資產證券化融資為35.01億元，環比增加94%，同比減少79.5%。

??3月房企發債377.45億元，環比增加45.6%，同比減少0.7%。本月沒有房企境外發債，377.45億元全是境內發債，環比增加57.9%，同比增加30.3%。其中，公司債發行98.95億元，環比減少26.2%，同比增加115.6%；中期票據發行146億元，環比增加386.7%，同比增加8.3%，境內發債的企業仍然主要是廈門國貿、首開股份、華潤置地、保利發展等國企央企。

??2023年3月80家典型房企新增債券類融資成本3.72%，環比下降0.41pct，同比下降1.1pct。本月沒有境外發債，境內融資成本為3.72%，環比上升0.17pct，主要是因為當前發債的企業仍然主要是國企央企，這些企業的融資優勢較為明顯，整體融資成本因此保持在較低水平。2023年1-3月80家典型房企新增債券類融資成本3.98%，較2022年全年下降0.25個百分點，其中境外債券融資成本8.92%，較2022年全年上升1.87個百分點，境內債券融資成本3.62%，較2022年全年上升0.08個百分點。

??具體企業表現來看，3月債券發行量最大的企業是廈門國貿，企業在本月發行了一筆10億元的公司債、一筆12億元的中期票據和兩筆共30億元的超短融。本月發行債券的企業有18家，發債企業個數環比增加4家。從發債年限來看，越秀發行了一筆長達7年的公司債，是本月發行期限最長的債券。從債券發行利率表現來看，保利發展發行的一筆超短融利率為2.26%，是本月房企發行的所有債券中最低。

??02 債券到期及違約

??本月到期504億元
榮盛發展新增違約

??3月房企共有36筆債券到期，剔除掉已經提前贖回的部分之后約為504億元，環比增加32.6%。提前關注到2023年4月將有51筆債券到期，剔除掉已經提前贖回的部分之后約為948億元，環比增加88.1%，房企又迎來了一波償債潮。從到期債券規模來看，單筆金額最高是萬科于2018年發行的一筆9.71億美元的境外債。

??在債務違約方面，本月沒有新增違約房企，不過月內已經暴雷的榮盛發展有新增債務違約，此外尚未暴雷的雅居樂也因為與祥生合作的信托項目陷入了違約風波。整體來看，雖然融資環境有所優化，但是短期內僅能惠及白名單優質企業，部分財務困難的房企仍較難獲得支持，因此未來仍有可能有更多房企曝出債務違約事件。再加上當前銷售疲軟仍未復蘇，流動性問題仍需要行業注意。

??03 IPO和增發

??嘉創地產以介紹方式港股上市
房企配股熱度有所下降

??本月嘉創房地產于23日通過介紹方式在香港完成了上市，13日中億基業再次向港交所遞交了招股書。整體看來，近期香港資本市場對于境內房地產相關企業的上市融資態度較為謹慎，境內房企及旗下公司的上市積極性也相對較低。不過由于證監會在2月17日發布了境外上市備案管理相關規則，放寬了境外募資等限制，房企及旗下公司的境外IPO可能會受到一定的鼓勵。而在增發配股方面，本月沒有新增房企宣布配售股份，僅有萬科完成了H股的配售，同時萬科和保利的A股增發也在推進中，整體看來近期房企配股融資熱度雖然有所下降，但是仍然較為積極。

??04 股價變動

??年報業績較為一般
兩市地產相關股整月表現都較為疲軟

??本月兩市的地產相關股表現都較為疲軟，A股僅有8%的地產股整月上漲，H股也不過24%。在H股方面，本月蘇新服務的月漲幅達到了22.92%，是H股漲幅最大的地產相關股。企業股票在3月大部分時間成交量并不多，股價變化相對較少，僅在3月1日和16日兩天出現了20%以上的大漲，同時在3月15日出現了一次超過20%的大跌，使得最終的整月漲幅超過了20%。由于年報季各家房企披露的業績都相對一般，H股地產相關股的整體表現都不佳。在A股房企方面，本月張江高科的漲幅較大，企業股價在3月中旬進入了上升通道，21日之后后直至月末則進行盤整，最終整月的漲幅為30.76%，成為了A股漲幅最大的房企。企業股價大漲的主要原因是旗下光刻機業務出現了利好，同時旗下浦東張江高科技園區已形成了生物醫藥、房產物業、通訊信息和海外投資四個投資集群，運營狀況良好。