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??2022年，雖然銷售額同比下降了14.5%，但保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“保利發(fā)展”，600048.SH）的行業(yè)排名卻實(shí)現(xiàn)了新突破，進(jìn)入前二之列。今年前兩月，該公司又前行一步到了行業(yè)首位，進(jìn)入屬于龍頭央企的高光時(shí)刻。

??“進(jìn)三爭(zhēng)一”的愿景達(dá)成后，保利發(fā)展的下一個(gè)目標(biāo)是什么？在4月4日的業(yè)績(jī)說明會(huì)上，保利發(fā)展董事長(zhǎng)劉平?jīng)]有給出具體的指標(biāo)，只表示：“2023年公司將繼續(xù)不斷做強(qiáng)做大自身。”

??2023年，保利發(fā)展計(jì)劃的新開工面積是2000萬平方米，比2022年實(shí)際完成的規(guī)模減少16%，預(yù)期較為謹(jǐn)慎。劉平認(rèn)為，今年以來，受多重因素影響，銷售市場(chǎng)出現(xiàn)回暖，但市場(chǎng)復(fù)蘇情況仍需進(jìn)一步觀察。整體來看，主要城市的整體市場(chǎng)規(guī)模將維持平穩(wěn)，對(duì)全國(guó)市場(chǎng)形成較強(qiáng)的支撐，行業(yè)總體將表現(xiàn)出“趨勢(shì)修復(fù)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動(dòng)能轉(zhuǎn)換”的新特征。

??行業(yè)排名上升至前二

??2022年，保利實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2811億元，同比下降1.4%，實(shí)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤(rùn)183億元，同比下降33%。毛利率及歸屬母公司凈利率分別下滑4.8個(gè)百分點(diǎn)、3.1個(gè)百分點(diǎn)至22%、6.5%。

??相較營(yíng)收、利潤(rùn)等指標(biāo)，保利發(fā)展在銷售端的比較優(yōu)勢(shì)更為明顯。2022年，該公司實(shí)現(xiàn)銷售簽約金額4573.01億元，同比下降14.51%，但同比降幅分別優(yōu)于行業(yè)、百強(qiáng)房企12.2個(gè)百分點(diǎn)和27.8個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)排名升至行業(yè)第二，市場(chǎng)占有率為3.4%，連續(xù)7年提升。

??2022年，民營(yíng)房企的信用大面積坍塌，流動(dòng)性緊縮，央企的融資渠道則依舊暢通。過去一年，保利發(fā)展累計(jì)發(fā)行公司債150億元、中期票據(jù)113億元，合計(jì)規(guī)模同比增長(zhǎng)40.72%。其中，公司債、中票發(fā)行利率多次為同期同行最低，平均融資成本僅約2.9%。截至2022年末，該公司有息負(fù)債規(guī)模為3813億元，綜合融資成本約3.92%，同比下降0.54個(gè)百分點(diǎn)。

??2022年，保利發(fā)展原定的新開工面積為4010萬平方米，由于市場(chǎng)下行超出預(yù)期，最終實(shí)現(xiàn)2375萬平方米的新開工面積，是計(jì)劃的六成，同比降幅達(dá)54%。開源節(jié)流后，截至2022年末，該公司賬面上的貨幣資金達(dá)1765億元，占總資產(chǎn)比重為12%。

??相對(duì)充裕的現(xiàn)金流給了保利發(fā)展在土地市場(chǎng)抄底的底氣。2022年，該公司全年新拓展項(xiàng)目91個(gè)，總地價(jià)為1613億元，位列百強(qiáng)房企第一名，拓展容積率面積超過1000萬平方米。

??在被問及是否滿意保利發(fā)展2022年的表現(xiàn)時(shí)，劉平強(qiáng)調(diào)，2022年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了不平凡的一年，行業(yè)發(fā)展邏輯發(fā)生了根本性變化，保利發(fā)展圍繞“穩(wěn)經(jīng)營(yíng)、去庫存、調(diào)結(jié)構(gòu)、防風(fēng)險(xiǎn)”的經(jīng)營(yíng)主基調(diào)，“最終取得了穩(wěn)中有進(jìn)的經(jīng)營(yíng)成果，市場(chǎng)地位實(shí)現(xiàn)了進(jìn)一步提升。”

??2023年要“穩(wěn)增長(zhǎng)”

??2023年，保利發(fā)展沒有對(duì)外披露銷售目標(biāo)，投資及新開工計(jì)劃都定的比較保守。年報(bào)顯示，2023年，該公司計(jì)劃完成房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)直接投資3510億元，計(jì)劃新開工面積2000萬平方米，計(jì)劃竣工面積4450萬平方米。對(duì)比2022年的計(jì)劃，前兩項(xiàng)指標(biāo)分別下降3.8%、50%，竣工面積則有約5%的提升。

??劉平的說法是，投資及開工、竣工計(jì)劃主要基于對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)判斷及在手可售資源的綜合平衡，也將結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境，及時(shí)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。拓展方面，保利發(fā)展繼續(xù)看好新型城鎮(zhèn)化、居住品質(zhì)改善需求帶來的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，聚焦城市產(chǎn)業(yè)、人口支撐較強(qiáng)的區(qū)域市場(chǎng)，集中投資珠三角、長(zhǎng)三角等核心城市及城市群，爭(zhēng)取保持充足的高質(zhì)量資源儲(chǔ)備。

??保利發(fā)展總經(jīng)理周東利給了更為明確的指引。他表示，結(jié)合近期市場(chǎng)的回暖情況，保利發(fā)展制定了積極的經(jīng)營(yíng)策略，整體經(jīng)營(yíng)思路是“穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、去庫存”。對(duì)比2022年的“穩(wěn)經(jīng)營(yíng)”可看出，“增長(zhǎng)”再次成為發(fā)展主線。據(jù)其介紹，今年保利發(fā)展將合理安排開工及竣工，搶抓市場(chǎng)窗口，把握行業(yè)修復(fù)過程中的機(jī)遇。

??進(jìn)入2023年，保利發(fā)展在土地市場(chǎng)依舊表現(xiàn)活躍，4月4日還進(jìn)入了廣州荔灣羊城食品廠地塊的搖號(hào)環(huán)節(jié)。雖然今年以來一線城市的土地市場(chǎng)逐漸升溫，但周東利認(rèn)為保利發(fā)展還是能保持一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，“公司的資金儲(chǔ)備充裕，總部調(diào)配資金能力強(qiáng)，可以同時(shí)參與多個(gè)城市、多個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)拍。”

??一二線城市是保利發(fā)展堅(jiān)定看好的市場(chǎng)。2022年，該公司在38個(gè)核心城市的拓展金額占比高達(dá)98%。周東利表示，2022年下半年以來，行業(yè)支持性政策的效果不斷體現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度修復(fù)。但城市分化特征延續(xù)，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好、人口凈流入的核心城市恢復(fù)速度更快、程度更好，而三四線城市依然處于弱勢(shì)。“2023年以來依然呈現(xiàn)出這樣的特點(diǎn)。”

??這就是劉平提到的“趨勢(shì)修復(fù)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動(dòng)能轉(zhuǎn)換”新特征之一。趨勢(shì)修復(fù)，指的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口遷移和質(zhì)量提升仍將對(duì)住房消費(fèi)形成支撐，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將是一個(gè)巨大的市場(chǎng)。未來5年，全國(guó)新房年銷售額將保持在10萬億元以上。動(dòng)能轉(zhuǎn)換的意思是，行業(yè)將從“量的擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)的提升”。而結(jié)構(gòu)優(yōu)化，則是指未來房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性的增長(zhǎng)潛力將集中于經(jīng)濟(jì)人口排名靠前的城市，呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性長(zhǎng)牛”特征。