??近日，仲量聯行發布了第二季度中國40城辦公樓市場指數，相關數據顯示：2022上半年疫情多點散發，對經濟運行和商務活動造成一定程度的擾動，從而影響各地辦公樓市場表現。不確定因素上升及增量需求回落使整體需求端明顯承壓，另一方面業主方積極調整租賃策略以應對挑戰，各地租金均有不同程度下滑。

??2022年第二季度要點歸納

??1. 相較于2020年，本輪疫情對辦公樓市場的影響多為階段性壓制，但不確定性因素明顯升高，使得企業租賃決策延遲，擴張趨向謹慎，市場活躍度降溫，因此短期影響有所放大。全國大部分辦公樓市場表現低迷，增量需求回落，而租金降幅走闊的城市多數還疊加了新增供應的當期壓力；

??2. 一線城市表現略有分化，北京市場短期承壓，但基本面未受本質沖擊；疫情對整體市場影響明顯，但上海經濟基本面仍顯韌性；廣州市場延續低迷，去化壓力較大，租金下探明顯；深圳市場需求放緩，凈吸納量同比下降約20%；

??3. 二線城市雖因疫情的邊際變化同樣受到影響，但結構性壓力才是制約市場表現的主要因素。市場需求的結構性調整，以及增量需求的回落使得多數業主正在積極調整租賃策略以應對頗具挑戰的市場環境。

??指數解讀：整體排名及指數變化較小，個別城市供需問題有所放大

??1. 排名前10的城市中，城市位次尚無變動，代表了頭部城市發展相對成熟的辦公樓市場結構。其中，上海和廣州的指數變化較大，分別環比下降1.1%和1.4%。4月至5月疫情爆發拖累上海二季度的市場表現，廣州則因為需求相對疲軟加之空置面積走高，市場去化壓力處于高位。北京、深圳、成都、杭州、長沙的指數變化錄得小幅正增長，表明其應對市場波動的內生動力相對充足；

??2. 排名11-20的城市中，南寧的位次下降兩位至第14位，前置開發帶來的供需問題在疫情擾動及經濟放緩影響下有所放大，空置壓力上升。海口的位次下降一位至第20位，海口雖然受益于國企、私企總部等帶來的穩定基石需求，但由于近期較高的供應水平和租賃市場活躍度的下降，業主心態受到影響，最終收斂于市場租金的持續走低。廈門、西安、貴陽的指數變化錄得小幅正增長，表明其甲級辦公市場在不確定因素的干擾下依舊表現穩健；

??3. 排名21-40的城市中，雖然城市位次無變動，但多數城市因為本地疫情演繹帶來的經濟活躍度降低，租金普遍呈下降趨勢。寧波、沈陽、濟南的指數變化錄得小幅正增長，在市場活躍度和商業價值方面略好于其他城市。

??主要城市群市場總結：大灣區、成渝需求回落、長江中游租金承壓

??1. 在京津冀城市群中，北京辦公樓租賃活動受疫情直接影響，全市范圍內九個子市場中有四個錄得了租金負增長，觀望情緒漸濃；天津及石家莊增量需求走弱帶來空置率小幅上升，科技企業的增長勢頭正在強化其城市的內生動力；

??2. 在長三角城市群中，上海雖然在4、5月受到疫情的較大沖擊，但其經濟基本面保持韌性，市場具備快速復蘇的基礎和動力，市場指標并未出現大幅波動；除合肥以外，其他長三角的主要城市均錄得租金負增長，整體區域的需求結構調整加劇，機遇與挑戰并存；

??3. 在大灣區城市群中，廣州由于某頭部互聯網企業搬入其自建總部，空置率驟升給業主帶來一定去化壓力；在深圳，隨著新項目入市和企業退租現象的增加，市場供需關系在某些子片區面臨挑戰，加劇了樓宇間的競爭；

??4. 在成渝城市群中，受疫情沖擊，成都市場凈吸納量較去年同期下滑51.9%，達到近十年除2020疫情年外的最低值。空置攀升、需求放緩致全市租金持續下行；經濟波動同樣引致重慶辦公樓結構出現調改浪潮，企業新租活躍度較往年同期明顯下滑；

??5. 在長江中游城市群中，武漢錄得本季度40城市中最大的租金降幅，其甲級辦公市場租金環比下降4.2%，新增供應帶來的降維競爭以及企業退租帶來的空置壓力是影響其租金表現的主要因素。

??2022年第二季度：“以價換量”效果全面顯現，業主積極應對市場挑戰

??1. 租金方面，全國20個重點城市全部錄得租金負增長。其中，13個城市處于1%的正常波動區間，其余7個城市的降幅在1%-5%之間。各城市整體入駐相對穩定的情況下租金降幅較上季度明顯擴大，“以價換量”效果全面顯現，后期租金上行空間解鎖仍需更多驅動因素；

??2. 空置率方面，全國20個重點城市中有9個城市的甲級空置率水平高于30%，面臨較大去化壓力；8個城市處于20%-30%的可控區間，成都的空置率若除去新增供應影響，原有甲級項目平均空置率仍處19.8%；北京、上海、廣州則維持在20%以內的健康水平，北京的空置率收至9.8%，為40城市中最低水平。

??2022年到目前為止的市場環境仍具挑戰，隨著疫情管控放松、刺激政策發力，各地經濟主體有序恢復，經濟增速有望回升，下半年我們期待頭部城市辦公樓市場需求的理性反彈。但多因素疊加帶來的不確定性使我們對2022年全年的租金走勢保持觀望，預計短期內不會出現較大幅度的租金下滑和反彈。