仲量聯行2022年第二季度北京房地產市場回顧

??2022年7月5日，北京——“受疫情干擾，北京商業地產市場短期承壓，但市場基本面未受本質沖擊。” 仲量聯行中國區首席戰略官兼華北區董事總經理張瑩表示。辦公樓租賃活動受疫情直接影響，租金再度轉為負增長。投資市場整體活躍度因疫情受阻，第二季度遠洋以約50億人民幣將其在銳中心持有股份出售給項目合作方平安人壽。零售地產市場受疫情沖擊，租賃活動幾近中斷。工業物流市場在疫情期間保障物資配送的環境下，租賃需求強勁，租金持續提升。酒店市場，上半年高端酒店整體業績仍受疫情影響，2022年高端酒店新增供給平穩增長。高端住宅市場第二季度成交量創歷史新高，新房價格穩中有升。

??甲級辦公樓

??由于北京五月突發的新冠疫情，后半季度辦公樓市場停滯不前。北京辦公樓市場需求在后半季度停滯。第二季度凈吸納量約為4.7萬平方米，相比2022年第一季度下降了三分之二。由于辦公樓的入場裝修和到崗率受到嚴格限制，市場上正在談判階段的大部分交易進程暫緩。第二季度金融和TMT企業的搬遷和擴張貢獻了一半以上的租賃需求。同時，來自文化產業內資租戶的9,000平方米搬遷需求促成了第二季度唯一3,000平方米以上的大面積成交。

??全市平均空置率下降幅度較第一季度收窄。第二季度辦公樓市場需求停滯，全市空置率下降幅度較第一季度收緊1.1個百分點，僅下滑0.4個百分點至9.8%。新冠疫情帶來的不確定性影響了潛在租戶的決策，導致第二季度大面積成交受限。空置面積的去化主要得益于2,000平方米以下的租賃需求，占總租賃成交面積的近70%。同時，整體市場租金在第二季度再次錄得負增長，環比下降0.2%，同比微漲0.5%，主要由于疫情的嚴格管控阻礙了租賃市場的正常運作。全市范圍內九個子市場中有四個錄得了租金負增長。“鑒于突發疫情及其他客觀因素對辦公樓市場產生的多維負面影響，我們對2022年全年租金走勢保持觀望。”仲量聯行北京商業地產部高級董事張斯亮表示：“目前業主正積極調整租賃策略以維持項目租金穩定，短期內不會看到市場租金的大幅下滑。”

??投資

??北京市場基本面穩定，優質核心資產仍受矚目。第二季度，知名項目遠洋銳中心完成交易，遠洋以50.15億人民幣將其持有的部分股權出售給項目合作方平安人壽。招商房托也在本季度宣告其對招商局航華科貿中心46.41%權益的收購計劃。另外，錦和資管完成對位于東二環的福地凰城酒店的收購并計劃改造成長租公寓，展示出投資人對有升級改造和增值潛力物業的青睞。

??第二季度，多地突發疫情顯著影響投資決策，市場短期承壓。2022年上半年大宗成交總額約為101億，不及2021年上半年的一半水平。盡管市場環境存在不確定性，投資者在決策更為謹慎的同時，仍對北京長期前景抱有信心。“短期波動后市場基本面維持穩定，隨著主要城市疫情形勢放緩、交通限制逐步取消，下半年市場情緒和活動將逐步回暖。”仲量聯行中國區投資及資本市場業務運營主管兼華北區負責人徐茜茜表示：“近期投資人重點關注長租公寓、物流地產及數據中心等多種物業類型的同時，對于辦公等核心資產的關注度也將隨著整體市場情緒回暖而提升。”

??優質零售地產

??第二季度北京零售市場受到近期新發疫情的嚴重沖擊，市場租賃活動受到中斷，同時消費和客流也出現大幅下降，其中五月全市社會零售品銷售額同比下降26%。餐飲行業成為受影響最為嚴重的業態，五月份餐飲收入同比下降55%。在持續攀升的運營壓力下，餐飲行業出現退租撤鋪趨勢。據統計，第二季度關店數量中超60%為餐飲品牌。雖然大部分購物中心已恢復運營，但客流和營業額恢復緩慢，其中熱門購物中心客流也僅達到此輪疫情前的60%。同時，快時尚品牌持續縮減線下規模，關閉運營情況欠佳的門店，例如Selected已經宣布將在7月底關閉線下全部門店，其中包括北京數十家門店。

??北京第二季度新開兩個購物中心，其中北京姚家園萬象匯于四月底開業。作為華潤打造的改造項目，不同于臨近的朝陽大悅城以年輕消費者為主打，姚家園萬象匯引入近30家兒童業態品牌，目標客群側重于周邊家庭，增強了與朝陽大悅城之間的差異化競爭優勢。同時，位于奧運舉辦地——首鋼園區的六工匯購物中心第二季度開業。六工匯引入14個京西首店，包括多個新能源汽車品牌，六工匯的開業預計進一步帶動石景山區域的消費。

??在近期疫情的影響下，租賃需求顯著下降，租金承壓下行。在當前市場情況下，業主面對不斷上漲的空置壓力愿意對新簽租戶做出一定程度的租金讓步，同時對于現有租戶給予一定租金減免和免租期支持，以穩定自身項目。第二季度市區市場租金環比下降0.7%，郊區租金環比下降1.3%。“考慮到當前市場不確定性增加，同時對于疫情反復的擔憂，大部分品牌已暫緩此前的擴張計劃，我們預計下半年整體租賃需求和活躍度將進一步下降。在增長的市場壓力下，大部分業主已經下調本年租金預期，預計將提供更為靈活的租賃條款，整體市場租金水平預計進一步下降。”仲量聯行華北區研究部董事紀明表示。

??工業物流地產

??線上零售、生物醫藥、物流等行業的擴張需求持續增長。在保障疫情期間生活物資配送的環境下，生鮮超市與物流行業需求保持穩健，同時線上零售與生物醫藥也在持續增長。因此，冷庫需求隨之走高，市場冷庫改建規模逐步擴大。另外，受限于市場供應不足，現有需求通過擴租的方式開始整合倉庫單元，部分項目由大租戶主導，租賃活動更為穩定。同時，在北京市新供應持續稀缺的共同影響下，第二季度空置率下降至4.1%。

??大型租戶較低的價格敏感度支撐租金上漲，第二季度環比攀升1.3%。位置優越且由成熟開發商持有的項目，因大面積冷庫改造而增加了干倉稀缺性，使得租金價格進一步攀升。同時，通州、大興、順義等靠近城區內的主要子市場內租戶升級，逐步替換為更具承租力的穩定公司，成交價格亦有所提升。“市場供應全面提質促進高端需求。”仲量聯行華北區研究部負責人米陽表示：“2022年市場供應預計新增29.09萬平方米，開始預租階段的項目均表現良好，未來新項目將出現更多定制倉儲，同時提高凈吸納量。因此我們預測，2022年底全市空置率將不會超過6%。”

??酒店

??2022年冬奧期間北京主要區域市場業績超2019年同期。得益于冬奧會及春節假期利好，北京高端酒店市場2月每間可出租客房收入恢復至2019年同期的87.6%。根據業績數據統計，北京冬奧會在2月4日至20日期間為北京酒店市場吸引了增量需求，其中冬奧會簽約酒店獲益更多。雖然冬奧會只對部分受邀觀眾開放，但從冬奧會前一周到閉幕后一周，北京的主要子市場（北京奧運公園北園，燕莎，CBD和王府井）的每間可出租客房收入都不同程度地超過了2019年同期，其中北京奧運公園北園較2019年同期每間可出租客房收入增長超100%。冬奧會閉幕式后，奧運場館正在成為北京新的景點和打卡場所。

??上半年北京高端酒店整體業績仍受疫情影響。自3月份起，其他一線城市發生本地疫情，出入京政策收緊，北京酒店市場的會議團隊與商務差旅需求受到較大影響，期間酒店業績主要依賴于北京市民的休閑需求。3月北京高端酒店每間可出租客房收入環比下降46.1%。4月及5月，北京發生本地疫情，每間可出租客房收入分別環比下降26.7%和34.2%。

??北京市2022年高端酒店新增供給平穩增長。2022年北京市已開業1家高端酒店——位于石景山區的北京首鋼園香格里拉酒店，向市場新增283間客房。預計2022年內，北京雁柏山莊將開業，向市場新增67間客房。根據懷柔區政府的發布，雁柏山莊項目位于雁棲湖北岸，是雁棲湖國際會都擴容提升的重點項目之一。

??除傳統需求外，短途旅行成為一種消費習慣。隨著“動態清零”政策的落實，短途出行更加可行和方便，市民的休閑需求為城市和近郊的酒店市場帶來機會。

??仲量聯行大中華區酒店及旅游地產事業部高級副總裁梁濤表示：“在常態化防疫的背景下，短途旅行或已成為市場需求增長點之一。當下的環境為近郊旅行、城市宅度假經濟的發展創造了條件，也為酒店市場的業績恢復注入動力。”

??高端住宅

??北京高端住宅市場成交量創歷史新高。2022年第二季度，北京高端住宅市場共成交2,477套，環比上漲192.1%，單季度成交量達到十年來最高水平。信貸政策相對寬松疊加新開盤項目放量，市場需求得到釋放，推動成交量上升。同時，開發商為沖刺半年業績密集加推，推動北京高端住宅供應保持較高水平，第二季度北京豪華公寓錄得2,218套新增供應。

??住宅市場供需兩旺推動價格企穩回升。第二季度高端住宅新房價格穩中有升，環比微漲0.2%。基于有效的疫情防控，6月租賃市場活動恢復，受抑制的租賃需求逐漸釋放帶動租金保持穩定。“第二批次集中供地成交多宗優質地塊，市場需求升溫促使高端項目加快入市步伐，預計未來一年高端住宅新增供應維持平穩。”米陽表示：“政策調控頻次加快有效刺激觀望者入市購房，短期內市場成交勢頭仍將保持強勁，或將推動新房價格平穩進入上升通道。”