??云端交流，知識共享，線上研討，自6月7日至29日，克而瑞研究中心開啟八場線上直播分享。

??作為克而瑞的專業(yè)研究平臺，研究中心通過地產(chǎn)金融峰會、產(chǎn)品力發(fā)布會等線上線下活動，致力于構建覆蓋房企、基金券商、機構、媒體以及行業(yè)專家的生態(tài)交流平臺。

??“6月云端分享”的第七場，聚焦戶型打造，由克而瑞研究中心資深研究員王笑寒帶來《三胎時代下的戶型如何打造》的主題分享。

??以下為精彩發(fā)言：

??一、三胎戶型的客群需求

??1、“老人+父母+三孩”的三代居將是常態(tài)

??一般來說，三胎家庭至少會有五口人，即父母加上三個孩子。不過，一個三胎家庭在幾年內(nèi)要接連面臨三次從嬰兒到幼兒的過度，絕多大數(shù)家庭會需要老人或者保姆幫忙帶娃。因此，很多三胎家庭很可能會是七口甚至八口之家共同居住。

??由此機會引發(fā)幾方面的生活痛點和需求：

??一是不同年領層次的生活習慣差異，老人可能習慣于早睡早起；而年輕夫婦可能會喜歡熬夜看劇，但第二天還要化身為打工人；小嬰兒的起居時間更是完全無規(guī)律可循。所以代際之間會存在起居上的相互打擾。

??二是代際間生活的私密性，其實不只是男女主人需要獨處的私密的空間，家里的老人、步入青春期的小孩，也是希望有一定的獨處空間的。

??三是在多成員大家庭中，尤其是三代同堂的家庭，戶型中需要有比較大的社交場域，方便家人之間的互動。

??四是不同家庭成員的動線問題，比如保姆的日常活動路線需要常常到主臥附近，那男女主人可能會覺得不太自在，生活私密感會受到影響，所以流暢且相對獨立的動線設計也比較重要。

??2、孩子在不同成長階段的生活需求變化

??三胎家庭不等于三胞胎家庭，孩子的年齡層次不同，每個年齡段的生活需求存在差異。

??一是孩子在嬰兒階段的時候，至少有一名成人要與嬰兒的起居完全同步。

??二是孩子到了學齡，需要一個學習空間。在小學畢業(yè)之前，可能需要的是陪伴式、輔導式的學習空間。但到了初中之后，隨著學業(yè)壓力的增加，孩子可能更需要的是獨立式的學習空間，避免他人打擾。

??三是孩子需要游戲玩耍的空間。

??四是隨著年齡增長，孩子的榜樣意識萌發(fā)，同齡間一起生活，互相鼓勵，對于他們生活能力和學習能力都有很好的促進作用。

??五是當孩子進入青春期之后，獨立意識會越來越明顯，他們對獨立生活空間的需求也會越來越強。

??二、三胎戶型的設計特征

??三胎家庭成員較多，夫妻主臥、老人房不可少。因此，對于三胎家庭來說，四房是起步戶型，五房及以上的大戶型才能更好地保證三胎家庭的居住需求和品質(zhì)。

??1、老人房+夫妻主臥+兒童房

??當孩子在嬰兒時期可以和老人住在玄關旁的套臥，方便照顧，且可與其余兒童的臥室拉開距離，避免噪音干擾。

??當三個小孩都成長到4歲以上時，書房可做兒童房使用，各代際都有獨立的生活空間。

??2、夫妻主臥+兒童房+保姆間

??對于一些經(jīng)濟條件比較好、或者家里老人的健康狀況不適合照顧小孩的家庭來說，聘請保姆會是比較合適的選擇。

??保姆間的位置大多靠近廚房、生活陽臺等空間，以方便保姆的家政工作，并形成相對獨立的動線。保姆間面積不需要太大，以實用為準，足夠放置床、衣柜、小型書桌即可，但也需保證通風采光。

??從2022年1-5月住宅產(chǎn)品成交結(jié)構來看，當前140平米及以下戶型仍是市場主流，160平米以上戶型成交占比僅有7%，較去年同期只有1.2個百分點的增長。從不同房型成交情況來看，二房到四房產(chǎn)品成交占比仍達9成以上，五房及以上產(chǎn)品僅占市場1.6%。

??此外，在面積有限的情況下，戶型設計應該滿足以下三方面需求。

??通過全生命周期戶型應對不同階段居住需求

??對客戶來說，面對未來市場的不確定性和越來越高的換房成本，人們會越發(fā)偏愛于能滿足不同階段居住需求的“一步到位”戶型。

??這主要通過兩方面進行改造：

??第一、通過橫廳設計，實現(xiàn)“多一室”的需求，打造“會生長的三胎戶型”。

        第二、兩個兒童房之間采用非承重墻，滿足“陪伴”與“獨立”雙重需求。

??開放式餐廚空間消除空間界限，形成家庭互動場域

??目前，很多戶型將餐廚空間做成開放式，這不僅能從視覺上延伸空間尺度，還能省去非承重墻空間，從而擴大活動范圍。 

??有兩種餐廚開放式邏輯供大家參考：

??第一種是打造圍合式廚房。這種布局將餐廳和廚房的空間進行疊加，實現(xiàn)了空間的功能復合。除此之外，圍合式廚房在很大程度上延長了操作臺尺度，拓展了廚房收納空間。

??第二種是開放式廚房+島臺+餐廳設計。這種布局將備餐區(qū)延伸，在廚房外的空間也可以通過島臺參與備餐。 

??充分利用“面積友好型”功能空間

??在戶型設計中充分利用“面積友好型”功能空間，也是緊湊型三胎戶型很好的解題思路。例如，衛(wèi)生間就是一個比較典型的“面積友好型”空間。

??在三胎家庭中，父母的上班時間與孩子的上學時間常有交集。因此，三個衛(wèi)生間更能滿足生活需求。衛(wèi)生間做干濕分離，公衛(wèi)洗手臺外置，高峰時期內(nèi)外空間可同時使用，使有限空間發(fā)揮最大效能。

??除了衛(wèi)生間之外，獨立儲物間、玄關800庫、家政空間等，也是適合三胎家庭的“面積友好型”功能空間。

??三、三胎戶型的發(fā)展趨勢

??1、四房或是未來三胎家庭剛需戶型

??長期來看，購房者的需求必然會從最初的剛需逐步轉(zhuǎn)移至改善型需求，未來四居、五居或?qū)⒅饾u成為市場主力戶型。臥室的類型也將得到進一步的細分，從原先的主臥、次臥變?yōu)橹髋P、兒童房、老人房、保姆房等。此外，三胎家庭家庭互動需求增強，公共活動空間的設計也將愈發(fā)收到重視。

??2、全生命周期戶型或?qū)⒊蔀橹髁?/p>

??目前，越來來越多的購房者更傾向于“一步到位”購買到能夠適應家庭不同階段、不同年齡層次需求的全生命周期戶型，“會生長的房子”或?qū)⒊蔀橹髁鳌?/p>

??因此，房企在打造全生命周期戶型時，一是要注重戶內(nèi)結(jié)構的靈活性，二是要注重住宅功能的優(yōu)化，增強住宅產(chǎn)品的適老性、適幼性，通過打造更多人性化細節(jié)。

??3、進一步細化客群需求

??面對復雜多樣的三胎家庭居住需求，在戶型設計時應做好目標客群的類型細分，基于充分的市場調(diào)研，真正掌握各類客群的實際需求痛點，實現(xiàn)住宅產(chǎn)品的個性化、定制化設計。

??問答環(huán)節(jié)

??Q1

??從五房戶型的案例分享來看，發(fā)現(xiàn)三個兒童房的面積和朝向有所不同，這樣會不會有失公平呢？

??A1

??三胎并不等于三胞胎，在孩子的成長階段，身形的大小和生活需求都不相同，沒有必要一味地追求公平，但也應該盡量讓同齡段小孩的房間在面寬資源和采光上保持相對公平。

??Q2

??對于能生三胎的家庭而言，一般都偏好大面積段的房子，會不會在健康住宅方面有更多的考慮？

??A2

??三胎家庭一般都能買房大面積段的房子與我們調(diào)研的情況不太相同。

??從調(diào)研結(jié)果來看，一般有三胎生育意愿的家庭有兩種，一種是經(jīng)濟狀況很好，且擁有較多社會資源的。這種家庭愿意去請保姆、司機，也有能力去給孩子最好的資源；另一種家庭他們可能會受傳統(tǒng)觀念影響比較深，如果有了兩個同性別的孩子，他們可能會想再生一個，盡量做到兒女雙全。這種家庭的經(jīng)濟狀況可能就沒有那么寬裕，可用于購房的預算也并不是很高，可能會更多考慮緊湊型的四房、五房產(chǎn)品。

??分享的專題其實是僅討論戶型設計的，但健康住宅也是非常重要的考慮維度。除了保證通風采光之外，還可以配備新風系統(tǒng)、凈水系統(tǒng)等設施，以保障孩子們生活環(huán)境的健康。

??Q3

??橫廳隔出一個小房間，動區(qū)就會變小，這個問題如何破解呢？

??A3

??其實緊湊型可變的三胎戶型，無非就是一個取舍問題。雖然追求多一間房間以提升空間的功能性，但會犧牲動區(qū)的面積。在此基礎上，房企可以通過一些設計手段，使空間發(fā)揮最大的效能。比如剛才提到的開放式廚房+島臺，也可以將餐桌做出島臺式餐桌，或者直接將就餐區(qū)放進開放式廚房空間內(nèi)，形成一個圍合式的餐廚空間，這樣可以很大程度釋放客廳動區(qū)的空間，整個動區(qū)也會顯得更加通透無阻礙。

??此外，還可以將可變空間做可開可合的設計。比如安裝玻璃推拉門，這樣既可以形成一個安靜的學習辦公空間，也可以還原空間的開敞性和完整性。