??現(xiàn)階段推行房票安置，可謂是“照方抓藥”，壓力城市寄希望通過房票安置拉動居民購房消費，助力房地產(chǎn)去庫存。

??◎  作者 / 楊科偉、柏品慧

??2022年以來，鄭州、寧波奉化、南京溧水等19城相繼落地房票安置政策，助力房企去庫存。類比于棚改貨幣化安置拉動約21.5%的住房銷售，房票能否激活相較羸弱的房地產(chǎn)市場？

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??19城重啟房票安置意圖去庫存穩(wěn)土地
以期激活市場循環(huán)

??2022年以來，19城實行房票安置，以便刺激居民購房消費，助力房企去庫存，主要涉及以下六方面內(nèi)容：

??其一，房票面值普遍高于貨幣補償款。例如江陰，房票面值由貨幣補償房票、購房優(yōu)惠房票兩部分組成，其中貨幣補償房票=被征收房屋貨幣補償金額+被征收房屋評估總價×5%；購房優(yōu)惠房票=購房面積×土儲中心與房企談判確定的優(yōu)惠底價×5%。

??其二，房票使用有效期大都在12個月以內(nèi)。又如鄂州，房票自出具之日起，有效期12個月，張家港鳳凰鎮(zhèn)房票有效期僅3個月。

??其三，政府搭建“房源超市”，房票安置享價格優(yōu)惠。例如信陽，市住建部門牽頭建立“房源超市”，房企自愿提出申請，明確接受房票安置的具體房源、價格優(yōu)惠幅度。

??其四，購房款大都不低于房票金額的85%，房票余額可退還。例如界首，購房款不得低于房票金額的85%，不足部分由被征收人自行支付，尚有余額的，余額部分由房企于購房合同生效并完成備案之日起三個月內(nèi)退還被征收人。

??其五，部分城市以稅收減免或購房補貼進一步刺激房票安置。例如龍港，新購房屋價值與房票票面價值相等部分免征契稅，僅超出房票安置補償款部分繳納相關(guān)稅費。又如寧波奉化區(qū)，自出具房票之日起3個月內(nèi)兌付，一次性給予票面購房使用部分10%的補貼；第4-6個月內(nèi)兌付，一次性給予票面購房使用部分8%的補貼；第7-9個月內(nèi)兌付，一次性給予票面購房使用部分6%的補貼；第10-12個月內(nèi)兌付，一次性給予票面購房使用部分4%的補貼。

??其六，房企依進度與當?shù)卣Y(jié)算房票資金。例如許昌，商品房買賣合同生效并完成備案之日起2個月內(nèi)撥付房票金額的60%，完成房屋所有權(quán)首次登記1個月內(nèi)再撥付30%，余款于房屋交付后3個月內(nèi)撥付。

??通過我們調(diào)研情況可知，南京溧水區(qū)房票在實際執(zhí)行層面采取自愿原則：既可以選擇房票，也可以選擇貨幣補償。使用房票購房則可以享受三重優(yōu)惠：包括免征契稅、房款0.8%的購房補貼以及10%房票金額獎勵。

??鄭州提倡優(yōu)先選擇房票，房票一年過期之后，再選擇其他安置辦法。使用房票購房同樣可以享受三重優(yōu)惠：包括免征契稅、安置補償權(quán)益金額8％的獎勵以及不計入家庭限購套數(shù)。值得一提的是，近期，鄭州部署六大舉措穩(wěn)住經(jīng)濟大盤，提及積極對接國開行3000億元棚改資金，確保6月底前集中簽約6萬套安置房。

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??市場下行刺激效果不達預期
貨幣安置撬動21%需求的“成功經(jīng)驗”深入人心

??我們認為上述19城推行房票安置，核心動因不乏以下兩方面因素：

??其一，救市政策效果不達預期，市場并未回穩(wěn)。例如南京溧水區(qū)市場形勢依舊嚴峻，部分項目更是零認購。2022年1-5月，南京溧水區(qū)新開盤項目去化表現(xiàn)持續(xù)低迷，平均去化率低至10%。6月前20天，溧水區(qū)新盤平均去化率仍低位保持在11%，不少項目成交去化困難。例如萬科未來城，6月4日加推192套，開盤當天零認購。

??其二，現(xiàn)階段推行房票安置，似有“舊瓶裝新酒”的味道。2015-2017年，全國棚改貨幣化安置加速推進，助力三四線城市房地產(chǎn)市場全面轉(zhuǎn)暖，房價出現(xiàn)普漲行情。自PSL創(chuàng)設以來，國開行發(fā)放棚戶區(qū)改造貸款呈指數(shù)級增長態(tài)勢。2014-2017年，國開行新增棚改貸款由4086億元持續(xù)提升至12819億元，凈增長2.1倍。

??棚改貨幣化安置撬動約21.5%住房銷售。2014-2017年，全國棚改貨幣化安置加速推進，全國棚改實際開工量由470萬套穩(wěn)步提升至609萬套，貨幣化安置比例更是由9%大幅提升至60%。而以套均住房面積85平方米測算可知，2017年全國棚改貨幣化安置大約實現(xiàn)去庫存3.1億平方米，占當年全國商品住宅銷售面積的比重達到21.5%。

??現(xiàn)階段推行房票安置，可謂是“照方抓藥”，壓力城市寄希望通過房票安置拉動居民購房消費，助力房地產(chǎn)去庫存。

??值得一提的是，區(qū)別于棚改貨幣化安置猶存真實購房需求轉(zhuǎn)化問題，部分拆遷戶拿到貨幣補償款可能并非用于購房消費，但房票安置可謂是將貨幣補償資金提前鎖定在住房領(lǐng)域，似乎更能拉動潛在購房消費。

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??市場下行的三大問題懸而未決
地方財力也會影響房票安置最終落地效果

??正所謂此一時彼一時，預計房票實際執(zhí)行效果將大打折扣，主要涉及以下三方面因素：

??其一，市場下行的三大核心問題仍懸而未決。第一，市場需求及購買力透支。而受疫情影響，居民就業(yè)及收入預期下滑，首付及月供還貸壓力上升。第二，房價預期轉(zhuǎn)跌，市場觀望情緒依舊濃重。第三，房企暴雷致市場信心缺失，購房者普遍擔憂房屋交付問題。

??其二，房票發(fā)放數(shù)量將顯著受限。在沒有中央信貸資金助力的情況下，房票便需要地方財政資金予以補貼。對于那些財政資金本就捉襟見肘的城市而言，實難在全市范圍全面推廣房票安置，房票發(fā)放數(shù)量也將顯著受限。

??其三，基于擔憂房票資金結(jié)算，房企參與積極性不高。房票相當于地方政府給房企“打白條”，房票資金結(jié)算與地方財政資金充裕程度密切相關(guān)。對于那些財政收支壓力較大的城市而言，房屋銷售后的房票賬面資金結(jié)算猶存較大不確定性，難免影響企業(yè)銷售回款進度而打擊房企參與積極性。

附表：2022年上半年19城實行房票安置