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??北京，2023年3月30日——享譽全球的房地產(chǎn)服務和咨詢顧問公司戴德梁行就近期國家發(fā)改委重磅發(fā)布的《關于規(guī)范高效做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》作出快速解讀。本次不動產(chǎn)信托基金擴容至消費類基礎設施是政府從金融端促進和推動居民消費的又一配套措施和重要舉措，也是我國公募REITs市場建設邁出的重要一步。

??零售類REITs在海外市場占有重要地位

??作為不動產(chǎn)信托基金中的一個重要品類，零售類REITs在海外較為成熟的資本市場占有重要地位，且在近期的市場中表現(xiàn)強勁。NAREIT的數(shù)據(jù)顯示，2021年，美國零售REITs大幅反彈，年度綜合回報達到52%，強于整體REITs市場41.3%的漲幅；2022年美國REITs遭遇近25%的整體下跌，但零售板塊跌幅卻僅為13.29%，表現(xiàn)明顯好于整體市場，此外，至2022年底，美國零售REITs平均派息率是5%，好于整體市場的3.97%。在新加坡，SGX的數(shù)據(jù)顯示，截止到2023年2月28日，已發(fā)行的42只REITs和房地產(chǎn)信托基金總市值超過1010億新加坡元，占新加坡整體股票市場的12%，其中，零售類REITs發(fā)行個數(shù)占到20%且表現(xiàn)強勁，在細分市場的平均派息率表現(xiàn)中，零售類REITs的收益率為6.3%，僅次于寫字樓位居所有細分市場的第二位。

新加坡REITs類別構成（按發(fā)行個數(shù)）

??吸引更多資本投入零售物業(yè)，促進零售類項目提質(zhì)升級

??今年的兩會政府工作報告著重強調(diào)了擴大內(nèi)需、促進消費的重要性，本次不動產(chǎn)信托基金擴容至消費類基礎設施是政府從金融端促進和推動居民消費的又一配套措施和重要舉措。消費支出在過往已經(jīng)連續(xù)11年在GDP中的占比超過50%，消費已經(jīng)成為國民經(jīng)濟增長的第一推動力。不過，相比于中國經(jīng)濟的高速增長，中國居民的消費卻明顯未能匹配整體經(jīng)濟的增長，至2021年，中國居民消費率僅為38.4%；而美國的居民消費率則一直保持穩(wěn)定，從1970年的60.2%穩(wěn)步上升至2021年的68.2%。當前中國已進入了高質(zhì)量發(fā)展新階段，在多數(shù)領域，消費升級主要體現(xiàn)在對更高質(zhì)量商品與服務的需求，而非更多數(shù)量的需求，所以挖掘居民消費潛力，塑造高品質(zhì)的消費場景變得尤為重要。因此，百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等同居民消費息息相關的消費基礎設施公募REITs的發(fā)行將吸引更多資本進入零售物業(yè)領域，從而促進零售類項目的提質(zhì)升級。

??有效盤活零售類存量資產(chǎn)，促進商業(yè)物業(yè)優(yōu)化

??公募REITs擴容至商業(yè)地產(chǎn)領域一方面可以有效盤活存量資產(chǎn)，化解房地產(chǎn)的金融風險；另外一方面也可以極大促進商業(yè)物業(yè)品質(zhì)和服務的提升。中國目前零售類項目存量巨大，戴德梁行研究部的數(shù)據(jù)顯示，截止到2022年四季度，全國16個重點城市高品質(zhì)零售物業(yè)存量達1.02億平米，四個一線城市的高品質(zhì)零售物業(yè)存量達4650萬。這些項目作為承接居民消費行為、釋放居民消費潛力的物質(zhì)空間載體，在擴大內(nèi)需、促進消費方面發(fā)揮著重要作用。百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等消費基礎設施普遍存在退出難，流動性差的問題，公募REITs的發(fā)行能為該類企業(yè)提供盤活存量資產(chǎn)的金融工具，有助于企業(yè)形成投融資閉環(huán)，優(yōu)化資本結構，并將回收資金投資于新項目和已有項目的升級改造。公募REITs的推出也能鼓勵更多的社會資本參與消費基礎設施的投資，增加市場供給，為居民消費提供更多、更便利、更優(yōu)質(zhì)的消費場景，同時進一步打通“投融建管退”的項目全周期鏈條。

??政策帶動資本涌入，零售類大宗物業(yè)將迎來利好

??在基礎設施公募REITs獲批發(fā)行之后的一年多時間里，在政策的帶動下，產(chǎn)業(yè)園及物流倉儲類項目的發(fā)行極大的帶動了資本的涌入。以產(chǎn)業(yè)園區(qū)的大宗物業(yè)成交為例，戴德梁行研究部的數(shù)據(jù)顯示，在基礎設施公募REITs獲批發(fā)行之前，產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目的成交數(shù)量在全部大宗物業(yè)成交市場中的占比均較低，2019年及2020年成交個數(shù)占比僅為4.2%和6.7%；然而，在2021年之后，隨著多個產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎設施公募REITs獲批上市發(fā)行，產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目開始受到市場追捧，成交數(shù)量大幅上升，2021年和2022年產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目成交數(shù)量占比大幅上升到11.6%和11.38%。此外，物流倉儲類項目的成交也大幅增加，2020年這類資產(chǎn)的成交總額占比僅為6.6%，但至2022年，在其他資產(chǎn)成交大幅下降的情況下，物流倉儲類的大宗物業(yè)成交額占比大幅升至20.3%，政策效應顯著。本次零售類公募REITs的擴容也將給零售類大宗物業(yè)成交帶來利好。

??戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東表示：“本次公募REITs底層資產(chǎn)進一步擴容至消費基礎設施項目有助于擴大消費基礎設施投資規(guī)模，在擴大內(nèi)需、促進消費、擴大有效投資、繁榮資本市場等方面發(fā)揮重要作用。此外，由于REITs績效及考評設置上更加科學合理，因此在機制上給予了運營管理機構更大的自主性和積極性，從而可以有效促進了項目運營質(zhì)量和管理效能的提升。因此，消費基礎設施公募REITs的推出將給中國零售物業(yè)的發(fā)展帶來巨大利好，未來，我們有望能夠見到更多的資本進入到零售物業(yè)領域，同時，更高水平的運營管理團隊的參與也將進一步帶動中國零售物業(yè)產(chǎn)業(yè)的迭代和升級。”