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??10月11日，戴德梁行發布針對2022年三季度上海寫字樓市場、零售市場、大宗交易市場以及產業地產市場表現的解讀報告。

??今年三季度，上海寫字樓市場成交緩慢復蘇。根據戴德梁行研究部數據顯示：三季度，上海甲級寫字樓凈吸納面積23.7萬平方米，環比上揚208.3%，其中核心區4.9萬平方米，新興區18.9萬平方米，均呈現環比上揚的趨勢，主要是新項目入市帶動交易的提升。

??三季度徐匯中心區、蘇河灣、前灘三個區域均有重點項目入市，共計建筑體量27.7萬平方米，核心區徐家匯板塊“徐家匯中心三期T1”、新興區靜安蘇河灣板塊“華潤蘇河灣中心”以及前灘板塊“前灘國際廣場”入市。

??基于后市供應壓力及經濟放緩下需求走勢的不確定性，寫字樓租金價格繼續下探，三季度全市甲級寫字樓平均租金8.16元/平方米/天，環比二季度下滑0.37%，新興區降幅相對更顯著。從寫字樓租賃成交的行業分布來看，今年前三季度，專業服務、金融及電子信息科技三大主力行業地位不變，貿易制造和生物醫藥排名第四、五位。從板塊來看，稀缺資源的北外灘、前灘、徐匯濱江、蘇河灣這些一江一河沿線板塊借助新項目入市，提供優質辦公空間和優勢租金價格吸引企業入駐；而一些老牌核心區位的陸家嘴、南京西路板塊則以深度行業聚焦保持成交優勢。

??戴德梁行中國區項目及企業服務部總裁魏超英表示，從第三季度的成交數據來看，市場逐步復蘇，后市將延續這一穩步復蘇態勢。營商環境方面，更開放的人才政策及五型經濟發展舉措為經濟進一步復蘇提供了強有力的保障；同時，上海也正在積極打造綠色低碳、元宇宙、智能終端等新興行業拓展產業發展新內涵。自今年6月起，上海新設企業數量明顯好轉，盡管是填補前期的不足，但第三季度企業的行動仍證明其對后市信心正在逐漸恢復。

??此外，三季度，上海大宗交易市場投資型買家回歸成為市場主流。

??據戴德梁行數據顯示，2022年第三季度上海共錄得14宗、共計153億元大宗交易。受2022第二季度上海疫情對于大宗交易影響延續顯現，第三季度成交總額遠低于去年同期水平。

??物業類型方面，三季度辦公成交額占比依舊穩定維持在超60%的水平，成交總金額達93.2億元，其中不乏如佳兆業金融中心、君康金融廣場等高金額交易，單筆交易均突破20億元。工業熱度不減，以20%的成交額占比穩居第二。投資者對商業項目出手保持謹慎，其成交金額占比穩定在15%左右。

??關于買家類型，投資型買家成交占比大幅度增加，由上半年的42%提升至第三季度的79%，回歸成為市場主流；自用買家成交金額僅占21%，主要受本季度自用買家交易平均金額相對較小所影響。內外資對比中，內資買家繼續主導市場，71%的占比與上半年持平，維持市場高度活躍。

??展望四季度，戴德梁行華東區資本市場部執行董事盧強提出四大預測：一是因疫情反復及二季度封控延續影響，預計2022全年成交總額將低于去年的千億規模；二是內資買家活躍度更高，預計四季度表現持續亮眼；三是物流資產包項目熱度不減，預計四季度物流類型項目成交總額將顯著提升；三是多單REITs成功發行，民間資本可直接參與物業投資，預計產業園區、公寓等類型物業成交額將持續走高。（付珊珊）