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??北京，2021年3月30日——首匯企業(yè)聯(lián)合房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行于首創(chuàng)新大都現(xiàn)場(chǎng)發(fā)布《疏解與重塑：2020北京城市更新白皮書》。本次報(bào)告從發(fā)展進(jìn)程、驅(qū)動(dòng)因素、發(fā)展和挑戰(zhàn)等幾個(gè)方面對(duì)北京的城市更新做出了詳細(xì)的解讀。城市更新4.0階段步入了智能、高效且可持續(xù)發(fā)展的階段，以積極推動(dòng)中國城市的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展。該階段通過強(qiáng)調(diào)物業(yè)改造的核心要素，將城市更新提升至更高的水平。這不僅能幫助城市最大限度地利用現(xiàn)有的物業(yè)和土地資源，而且還通過協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)，推動(dòng)城市中心未來的發(fā)展。

??l 北京定位重新調(diào)整，突出強(qiáng)調(diào)首都功能

??北京市政府通過落實(shí)《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2035年）》，調(diào)整城市空間布局，疏解非首都功能，優(yōu)化提升首都核心功能；同時(shí)，加強(qiáng)歷史文化名城保護(hù)，強(qiáng)化首都風(fēng)范、古都風(fēng)韻、時(shí)代風(fēng)貌的城市特色；提高城市治理能力，著力解決“大城市病”；轉(zhuǎn)變規(guī)劃方式，保障規(guī)劃實(shí)施。在2018年全球化與世界級(jí)城市研究小組與網(wǎng)絡(luò)對(duì)世界級(jí)城市的評(píng)級(jí)中，北京從2010年的第12位上升到全球第4位，僅次于倫敦、紐約和香港。

??2019年，北京繼續(xù)明確首都功能核心區(qū)戰(zhàn)略定位，力求建設(shè)政務(wù)環(huán)境優(yōu)良、文化魅力彰顯、人居環(huán)境一流的首都功能核心區(qū)。該規(guī)劃更突出中央政務(wù)功能保障、民生改善、老城區(qū)整體保護(hù)、非首都功能疏解及街區(qū)的保護(hù)更新。同時(shí)也調(diào)整優(yōu)化了用地結(jié)構(gòu)，城市公共服務(wù)設(shè)施用地占規(guī)劃區(qū)域總面積的比重由11.1%提高到12.2%；大幅提高公共空間規(guī)模和服務(wù)能力，公共空間面積占比由34.4%提高到38.9%。

??l 挖掘、改造存量資產(chǎn)是為城市創(chuàng)造更大經(jīng)濟(jì)效益的主要措施

??現(xiàn)有城市發(fā)展同有限的土地供應(yīng)之間的矛盾是催生城市更新最主要的原因。2010年，北京共推出2,292萬平方米建設(shè)用地面積，而至2018年則下降至520萬平方米。商辦用地則更為稀缺，北京六城區(qū)推出的商辦規(guī)劃建筑面積從2010年的557萬平方米下降到2018年的73萬平方米。這意味著大型城市靠增量求發(fā)展的模式已經(jīng)逐漸成為歷史，如何挖掘存量資產(chǎn)，對(duì)城市中已有的項(xiàng)目進(jìn)行改造更新，為城市創(chuàng)造出更大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益成為目前大型城市發(fā)展的主旋律。

??相對(duì)其他世界級(jí)城市而言，北京的城市更新更具挑戰(zhàn)。繼京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃出臺(tái)后，北京持續(xù)疏解不符合首都功能發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。來自北京市政府的數(shù)據(jù)顯示，過去五年中北京共疏解一般制造業(yè)企業(yè)2,648家，物流中心106個(gè)。在疏解整治促提升專項(xiàng)行動(dòng)中，北京市供拆違騰退土地6,828公頃，還綠1,683公頃。同時(shí)，在資源和人才都高度聚集的區(qū)域，2018年北京的常住人口同2017年相比下降了16.5萬人。

??城市更新成為提升北京全球競爭力的引擎。分析過去五年北京市第三產(chǎn)業(yè)的組成可以看到，批發(fā)零售仍是北京經(jīng)濟(jì)的最主要支撐，由于北京市在疏解過程中重點(diǎn)疏解了幾個(gè)較大且較為集中的批發(fā)市場(chǎng)，因此批發(fā)零售業(yè)占比較2013年有所下降，但仍占總量的44%，金融業(yè)的占比則從2013年的16%上升了3個(gè)百分點(diǎn)。其中變化較大的是信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)，占比從2013年的5%上升到2019年的10%。排名前三位的產(chǎn)業(yè)份額占到北京第三產(chǎn)業(yè)全部份額的72%，可以說是北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐產(chǎn)業(yè)。

??l 城市更新項(xiàng)目滿足政府和企業(yè)需求，為投資者創(chuàng)造更大商業(yè)價(jià)值

??城市更新多是通過對(duì)老舊項(xiàng)目的更新改造為城市實(shí)現(xiàn)騰籠換鳥的同時(shí)，項(xiàng)目用途和物理性質(zhì)的改變不但滿足了政府對(duì)于城市新功能的定位，同時(shí)也能更深層次的滿足企業(yè)的需求。對(duì)投資者而言，城市更新項(xiàng)目由于收購價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格，通過改造之后不但可以通過租金的大幅提升獲取收益，同時(shí)通過改造也可以大幅提升物業(yè)價(jià)值，獲取物業(yè)增值收益。

??戴德梁行首席政策分析專家魏東表示：“北京的首都屬性及近幾年大力推動(dòng)的疏解非首都功能為北京的城市更新創(chuàng)造了巨大的空間，原有的在城區(qū)內(nèi)的制造業(yè)、批發(fā)零售業(yè)等產(chǎn)業(yè)在疏解之后遺留的土地及其上物業(yè)經(jīng)過升級(jí)改造不但可實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)升級(jí)和升值，同時(shí)可為城市創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益。”