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??上海，2021年1月7日 — 2020年是特殊的一年，對(duì)于上海房地產(chǎn)大宗交易市場也是沉淀的一年。總體租賃市場承壓，成交金額下降為近年最低，投資者整體節(jié)奏放緩，整個(gè)市場再度回歸理性。享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行就2020年全年上海大宗交易市場進(jìn)行了獨(dú)家盤點(diǎn)，上海作為資本云集，全國流動(dòng)性最強(qiáng)的大宗交易市場，今年的整體回落只是特殊背景下以及地產(chǎn)周期中的一時(shí)“浮云”；厚積而薄發(fā)，上海市場回暖在即。

??短期內(nèi)寫字樓供需失衡

??空置率持續(xù)上升至21.85%，上海寫字樓租賃市場在短期內(nèi)仍將面對(duì)供需不平衡的挑戰(zhàn)，租金承壓下行。預(yù)計(jì)寫字樓空置率的上升趨勢將在2021年上海供應(yīng)量攀升至頂點(diǎn)后出現(xiàn)拐點(diǎn)。2021年，對(duì)于相對(duì)長線的投資人而言，將會(huì)是一個(gè)搶先鎖定優(yōu)質(zhì)辦公資產(chǎn)的最佳窗口期。

??總交易額繼續(xù)蟬聯(lián)全國第一

??2020年上海市場共錄得722億的房地產(chǎn)大宗交易，成交總額同比下降13%。值得注意的是，今年上海722億的總成交仍占據(jù)全國35%的市場份額，繼續(xù)位列第一。 放眼全國，上海依舊是商辦物業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性最好的城市，也是投資者避險(xiǎn)策略下的首選。

??核心辦公樓資本化率上升至4.1%

??投資者出于對(duì)市場不確定性及租賃風(fēng)險(xiǎn)的考慮，將對(duì)投資回報(bào)的預(yù)期進(jìn)一步上調(diào)。今年各類資產(chǎn)成交的資本化率均輕微上升，創(chuàng)近三年內(nèi)上海市場新高。其中，園區(qū)研發(fā)辦公樓的資本化率超越市場水平。

??內(nèi)資買家比例創(chuàng)近年新高 自用買家成交增長超三倍

??今年內(nèi)資買家成交金額顯著超越外資，占比高達(dá)84%，創(chuàng)近年新高，這個(gè)與全球新冠疫情導(dǎo)致的境外投資人投資放緩有主要因果關(guān)系。 同時(shí)相比投資性的房地產(chǎn)基金的謹(jǐn)慎保守態(tài)度，自用買家的市場相對(duì)表現(xiàn)活躍。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年企業(yè)自用交易占全年交易總額超五成，同比去年增長超三倍。受益于自用買家旺盛的收購需求，辦公類資產(chǎn)持續(xù)成為上海交易金額最高的物業(yè)資產(chǎn)類別。

??展望2021，戴德梁行大中華區(qū)資本市場部總裁、中國資本市場部主管葉國平表示，共振復(fù)蘇下的上海機(jī)會(huì)，主要有以下三點(diǎn)：

??1.上海地位無可取代

??經(jīng)過整一年的市場沉淀，各類型物業(yè)投資機(jī)會(huì)大批量涌現(xiàn)。上海憑借以其資產(chǎn)流動(dòng)性第一的絕對(duì)優(yōu)勢在內(nèi)、外資投資者心中占踞無可取代的地位。

??隨著全球新冠疫苗的應(yīng)用，海外疫情有望加速得到控制，外資投資機(jī)構(gòu)回歸正常運(yùn)作后將迅速重回上海市場。與此同時(shí)，自用買家也將把握這一難得的“窗口期”，持續(xù)購入上海優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。我們預(yù)計(jì)2021年上海大宗交易市場成交總額將恢復(fù)至2019年的規(guī)模水平。

??2.辦公樓仍是主戰(zhàn)場，地標(biāo)性樓宇更受青睞

??在租賃市場普遍承壓的市場環(huán)境下，租賃需求穩(wěn)定且有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐的商務(wù)園區(qū)，例如張江、漕河涇等，將備受投資者關(guān)注。另一方面，在核心商圈和新興商圈，由于相對(duì)激烈的寫字樓租賃市場，辦公租賃呈現(xiàn)一種“聚攏”趨勢——租賃需求逐步集聚于板塊內(nèi)高品質(zhì)、地標(biāo)性樓宇。這將使得該類型辦公資產(chǎn)更受買家青睞。

??3.2021投資新動(dòng)向

??除了歷史傳統(tǒng)的穩(wěn)定現(xiàn)金流商辦資產(chǎn)以及高收益率的數(shù)據(jù)中心、物流倉儲(chǔ)項(xiàng)目外，2021年上半年投資新動(dòng)向包括：

??? 長租公寓市場競爭激烈，可散售的住宅或公寓類項(xiàng)目將更具優(yōu)勢，預(yù)計(jì)2021年一季度將重新出現(xiàn)比較多的成交案例；

??? “三條紅線”政策背景下，2020年底央行銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)的房地產(chǎn)貸款新規(guī)，對(duì)于房地產(chǎn)貸款采取集中度管理。開發(fā)商與有貸款的投資機(jī)構(gòu)有更大機(jī)會(huì)與動(dòng)力以市場預(yù)期價(jià)格出售其持有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，有助于大宗交易雙方預(yù)期更加接近，推動(dòng)成交。

??? 年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中重點(diǎn)提了“實(shí)施城市更新行動(dòng)”，其將有助于與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)分開，政府將給予更大的政策空間與金融政策支持空間，具備改造、增值空間的高性價(jià)比資產(chǎn)將獲得更優(yōu)的政策紅利及更高的利潤空間。