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??“未來(lái)發(fā)展核心導(dǎo)向有兩個(gè)指標(biāo)：實(shí)現(xiàn)有利潤(rùn)增長(zhǎng)的營(yíng)收和有現(xiàn)金流的利潤(rùn)。”在回答中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者電話提問(wèn)時(shí)，華潤(rùn)置地執(zhí)行董事、董事會(huì)主席李欣說(shuō)，公司堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，地產(chǎn)高歌猛進(jìn)時(shí)不冒險(xiǎn)，地產(chǎn)低迷時(shí)也不悲觀，做一些必要的戰(zhàn)略調(diào)整，做有質(zhì)量的規(guī)模增長(zhǎng)。

??3月29日，華潤(rùn)置地控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“華潤(rùn)置地”，HK.01109）發(fā)布2022年業(yè)績(jī)報(bào)告。

??報(bào)告期內(nèi)，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)綜合營(yíng)業(yè)收入2070.6億元，同比減少2.4%。其中開(kāi)發(fā)物業(yè)收入1761.6億元，投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營(yíng)）營(yíng)業(yè)收入170.2億元，同比下降2.4%。如剔除租金減免影響，營(yíng)業(yè)額為192.6億元，同比增長(zhǎng)10.5%。

??值得一提的是，其物業(yè)板塊實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額120.2億元，同比增長(zhǎng)35.4%。年末華潤(rùn)置地手持現(xiàn)金975億元，三道紅線指標(biāo)穩(wěn)居綠檔。

??代建代運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)和長(zhǎng)租領(lǐng)域等多元多賽道的業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)，幫助華潤(rùn)置地抵御了行業(yè)周期，展現(xiàn)出發(fā)展韌性，這也符合華潤(rùn)置地作為地產(chǎn)央企的一貫穩(wěn)健作風(fēng)。

??“今年預(yù)計(jì)有超過(guò)3000億元的銷(xiāo)售可以實(shí)現(xiàn)。”華潤(rùn)管理層表示，2023年繼續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)健為先，量入為出，會(huì)合理把握投資節(jié)奏。

??2022年?duì)I收2070.6億元

??三道紅線指標(biāo)穩(wěn)居綠檔

??財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，華潤(rùn)置地營(yíng)業(yè)額2070.6億元，同比基本持平。全年實(shí)現(xiàn)簽約額3013億元，簽約排名上升至行業(yè)第四，其中當(dāng)年拿地當(dāng)年開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目30個(gè)，貢獻(xiàn)簽約額376億元。

??跟大多數(shù)房企一樣，受市場(chǎng)及企業(yè)流動(dòng)性影響，公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)有所下滑。華潤(rùn)置地2022年毛利542.9億元，同比減少5.09%，毛利率26.2%，歸屬股東凈利潤(rùn)280.91億元，同比減少13.3%。

??從行業(yè)來(lái)看，2022年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，房企的轉(zhuǎn)型迫在眉捷。

??“2022年是地產(chǎn)模式新舊轉(zhuǎn)換之年，結(jié)合外部市場(chǎng)環(huán)境，公司從內(nèi)部戰(zhàn)略考量做了很多工作。”李欣認(rèn)為，過(guò)去兩三年，中國(guó)房地行業(yè)經(jīng)過(guò)了深度調(diào)整，當(dāng)下發(fā)生了格局性變化。“公司從內(nèi)部檢討‘十三五’戰(zhàn)略，謀劃‘十四五’布局，從戰(zhàn)略上堅(jiān)持‘城市投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商’定位，加強(qiáng)三個(gè)主航道和一個(gè)生態(tài)圈業(yè)務(wù)”。

??在業(yè)績(jī)會(huì)上，華潤(rùn)置地管理層多次談到穩(wěn)定，認(rèn)為公司堅(jiān)持“調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)奏、調(diào)布局”，聚焦高能級(jí)城市，做到了精準(zhǔn)投資。一二線城市簽約占比提升至87%，其中前十城市簽約占比同比提升11個(gè)百分點(diǎn)至61%，受此結(jié)構(gòu)性影響，全年簽約面積同比下降18.8%，簽約均價(jià)同比提升17.5%。

??報(bào)告期內(nèi)，華潤(rùn)置地新獲取項(xiàng)目71個(gè)，總地價(jià)1442億元，權(quán)益地價(jià)1102億元，權(quán)益比76%，一二線城市投資占比92%，在深圳、南京等地獲取優(yōu)質(zhì)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，新增土地儲(chǔ)備面積1095萬(wàn)平方米；開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)結(jié)算收入1762億元，在收并購(gòu)上有斬獲優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；物業(yè)板塊萬(wàn)象生活并購(gòu)禹洲物業(yè)服務(wù)有限公司、江蘇中南物業(yè)服務(wù)有限公司和四川九洲千城物業(yè)服務(wù)有限公司，物管規(guī)模挺進(jìn)行業(yè)前十。

??“2022年公司與租戶(hù)共克時(shí)艱，減免符合條件的租戶(hù)租金共計(jì)約25.2億元。”華潤(rùn)置地執(zhí)行董事、首席財(cái)務(wù)官郭世清說(shuō)。經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)收益按年下降2.4%至170億元。還原減租影響，租金收入193億元，按年增長(zhǎng)10.5%，其中，購(gòu)物中心租金收入占比升至82%，寫(xiě)字樓及酒店業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額分別占比11%及7%。租金覆蓋股息及利息倍數(shù)為0.99。

??從債務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，2022年，境外平均融資成本攀升1.3個(gè)百分點(diǎn)至4.1%。郭世清解釋公司加大境內(nèi)低成本融資規(guī)模，年末加權(quán)平均融資成本僅上升4個(gè)基點(diǎn)至3.75%，維持在行業(yè)最低梯隊(duì)；平均債務(wù)期限拉長(zhǎng)至5.4年。“截至12月末融資儲(chǔ)備折合人民幣964億元，短期債務(wù)覆蓋率達(dá)1.54倍，三道紅線指標(biāo)穩(wěn)居綠檔。”

??2023年預(yù)計(jì)銷(xiāo)售3000億元

??新開(kāi)10家購(gòu)物中心

??華潤(rùn)置地管理層判斷，2023年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的基本面不會(huì)變，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用不會(huì)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大潛力也不會(huì)變。“預(yù)計(jì)公司今年可以實(shí)現(xiàn)超過(guò)3000億元的銷(xiāo)售額”。

??對(duì)于今年樓市出現(xiàn)的短暫“小陽(yáng)春”和接下來(lái)的走勢(shì)，華潤(rùn)置地執(zhí)行董事、首席運(yùn)營(yíng)官?gòu)埓鬄樵诨貞?yīng)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者提問(wèn)時(shí)分析，因?yàn)橛胁淮_定性，接下來(lái)市場(chǎng)仍會(huì)有不小的壓力，會(huì)呈現(xiàn)分化狀態(tài)。張大為認(rèn)為公司當(dāng)下土地儲(chǔ)備和可售貨值，能滿(mǎn)足今年3000億元的銷(xiāo)售目標(biāo)。

??截至2022年12月31日，華潤(rùn)置地總土儲(chǔ)面積6478萬(wàn)平方米，其中開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)土儲(chǔ)面積5491萬(wàn)平方米，一二線城市面積占比維持在71%；投資物業(yè)土儲(chǔ)面積987萬(wàn)平方米，其中購(gòu)物中心占比68%，一二線城市面積占比78%。“土地儲(chǔ)備布局與結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)，可保障本集團(tuán)未來(lái)三年以上的發(fā)展需求。”

??好消息是，隨著疫情穩(wěn)定及促銷(xiāo)費(fèi)政策，中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)回暖，華潤(rùn)置地購(gòu)物中心零售額自2023年1月起呈現(xiàn)出顯著修復(fù)趨勢(shì)，1月~2月重奢及非重奢零售額同比增幅分別為18.4%及25.4%，同店分別反彈9.1%及11.8%。

??“2023年，計(jì)劃在北京、杭州、南京、重慶、長(zhǎng)春、昆明、無(wú)錫、溫州等地新開(kāi)約10座購(gòu)物中心。”華潤(rùn)管理層說(shuō)，2022年末，華潤(rùn)置地在營(yíng)購(gòu)物中心 66個(gè)，已有23個(gè)城市實(shí)現(xiàn)2個(gè)及以上購(gòu)物中心布局。根據(jù)計(jì)劃未來(lái)幾年每年新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心10個(gè)或更多，預(yù)計(jì)2026年末，在營(yíng)購(gòu)物中心將增加至111個(gè)。

??張大為介紹，2023年，華潤(rùn)置地總可售貨源5384億元，可售資源城市能級(jí)及產(chǎn)品類(lèi)型結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)，其中89%位于市場(chǎng)供求關(guān)系健康的一二線高能級(jí)城市，住宅產(chǎn)品占比77%。

??談及未來(lái)的發(fā)展節(jié)奏，李欣說(shuō)，華潤(rùn)置地既沒(méi)有在地產(chǎn)高歌猛進(jìn)時(shí)冒險(xiǎn)，也沒(méi)有在行業(yè)低迷時(shí)悲觀。會(huì)堅(jiān)持尋求有質(zhì)量的增長(zhǎng)。公司在開(kāi)發(fā)型物業(yè)方面，會(huì)加強(qiáng)周轉(zhuǎn)效率的提升和經(jīng)營(yíng)策略；在經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)方面，會(huì)做好管理效率的提升，提高經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)回報(bào)率；在輕資產(chǎn)方面，注重盈利能力，保持行業(yè)領(lǐng)先狀態(tài)；在投資端，堅(jiān)持深耕策略，重點(diǎn)布局28個(gè)城市。“堅(jiān)持量入為出的原則，在確保現(xiàn)金流安全的情況下進(jìn)行投資，保持均衡式發(fā)展。”

??華潤(rùn)置地管理層認(rèn)為，當(dāng)下雖然面臨著需求實(shí)質(zhì)下降、盈利空間受限、區(qū)域分化加劇等風(fēng)險(xiǎn)，但伴隨著行業(yè)向新發(fā)展模式過(guò)渡，國(guó)家大力發(fā)展保障性租賃住房，行業(yè)賽道明顯拓寬。“長(zhǎng)租、產(chǎn)業(yè)REITs迎來(lái)機(jī)遇期，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值將得到釋放；科技創(chuàng)新、智慧城市建設(shè)等方面也將迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。”