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諸葛數(shù)據(jù)研究中心出品

2023年11月9日

??一、10月新房供應(yīng)、成交雙雙縮量，昌平、海淀等5個(gè)區(qū)域成交量環(huán)比上升

??（一）成交：新房成交量環(huán)比轉(zhuǎn)降，同比跌幅擴(kuò)大

??10月北京新房成交活躍度下降，成交量環(huán)比轉(zhuǎn)降，同比跌幅持續(xù)走闊。進(jìn)入10月份，北京新房成交量止升轉(zhuǎn)降，一方面，可能與供應(yīng)大幅收緊有一定關(guān)系；另一方面，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策效應(yīng)逐漸削弱，市場(chǎng)需求釋放放緩。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年10月北京新建商品住宅成交5177套，環(huán)比下降12.1%；同比下降39.6%，同比降幅較上月擴(kuò)大約21個(gè)百分點(diǎn)。從累計(jì)成交規(guī)模來(lái)看，2023年前10月北京新房成交55122套，較2021年、2022年同期分別減少24.1%、上升0.2%。11月起北京公積金執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)商貸”，預(yù)計(jì)將會(huì)促進(jìn)一批購(gòu)房需求的釋放，11月新房成交量有望維穩(wěn)。

??（二）價(jià)格：10月新房成交均價(jià)環(huán)比上行，同比漲幅“二連”走闊

??10月北京新房?jī)r(jià)格重拾漲勢(shì)，且價(jià)格處于歷史較高水平，根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年10月，北京新房成交均價(jià)為55847元/㎡，環(huán)比上漲4.3%；同比上漲18.9%，同比已連續(xù)3個(gè)月維持上漲態(tài)勢(shì)，且本月同比漲幅較上月擴(kuò)大約1個(gè)百分點(diǎn)。

??（三）供應(yīng)、庫(kù)存：10月新房供應(yīng)縮量顯著，庫(kù)存量小幅下降

??繼9月房企集中推新后，10月份北京新房供應(yīng)端大幅收緊，同環(huán)比雙雙降超70%。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年10月新房批準(zhǔn)上市套數(shù)1239套，環(huán)比下降78.7%；同比下降70.7%，同比降幅較上月擴(kuò)大超55個(gè)百分點(diǎn)。另外，在供應(yīng)縮量顯著的情況下，庫(kù)存量小幅下降，但去化效果暫不理想，去化周期持續(xù)延長(zhǎng)，數(shù)據(jù)顯示，2023年10月北京新房庫(kù)存量為85466套，環(huán)比小幅下降3.09%，同比下降19.37%，同比呈現(xiàn)“七連跌”。從去化周期來(lái)看，10月去化周期為15.7個(gè)月，較上月延長(zhǎng)0.3個(gè)月。

??2023年10月，北京有6個(gè)商品住宅項(xiàng)目獲取預(yù)售證，較上月減少7個(gè)，分布在開(kāi)發(fā)區(qū)、大興、豐臺(tái)以及昌平4個(gè)區(qū)域。其中，位于大興區(qū)的曉月和風(fēng)雅苑共164套房源可供銷(xiāo)售，預(yù)售面積約2.2萬(wàn)㎡，是由綠城中國(guó)和宇誠(chéng)集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目，位于大興黃村核心區(qū)，項(xiàng)目周邊配套齊全，同時(shí)項(xiàng)目以區(qū)域罕見(jiàn)的2.0低密容積率，規(guī)劃6-11層純粹洋房產(chǎn)品，填補(bǔ)黃村高端改善空白。

??（四）分區(qū)：10月昌平區(qū)成交量及漲幅雙雙領(lǐng)跑，近7成區(qū)域成交環(huán)比下降

??從10月北京區(qū)域新房成交表現(xiàn)來(lái)看，昌平區(qū)成交活躍度明顯走高，以980套成交量大幅領(lǐng)先，占比達(dá)19.1%；大興、順義、朝陽(yáng)位居區(qū)域成交第二、三、四位，均突破500套，占比均超10%；房山憑借470套躋身區(qū)域成交前五。與此同時(shí)，延慶、平谷以及東城3區(qū)成交量均低于50套，占比不足1%。

??較上月成交變化來(lái)看，5個(gè)區(qū)域成交環(huán)比上升，其中，昌平環(huán)比漲幅顯著，成交量較上月翻倍，海淀、石景山環(huán)比漲幅均超15%；另外，近7成區(qū)域成交環(huán)比下降，其中，順義、西城、東城以及平谷4區(qū)環(huán)比跌超50%。

??（五）板塊：12個(gè)板塊成交量超百套，海淀溫泉板塊577套居首

??從10月各板塊的成交表現(xiàn)來(lái)看，海淀區(qū)溫泉板塊成交活躍度提升明顯，以577套成交量位居首位，較上月增加370套，成交均價(jià)為53188元/㎡，呈現(xiàn)“量升價(jià)跌”特征。昌平回龍觀板塊的成交動(dòng)力也有所增強(qiáng)，10月成交395套位居第二，較上月增加270余套，成交均價(jià)突破6萬(wàn)元/㎡。順義區(qū)勝利街道、光明街道、石園街道、仁和鎮(zhèn)板塊與大興區(qū)西紅門(mén)板塊僅有1套之差分別位居成交第三、四位，成交量分別為199套、198套。此外，本月成交超百套的板塊數(shù)量有所下降，共有12個(gè)，較上月減少3個(gè)。

??（六）房企：10家房企銷(xiāo)售額突破10億，中海地產(chǎn)約36億領(lǐng)先

??從各大房企在北京市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，10家房企銷(xiāo)售額突破10億元，較上月持平。其中，中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)35.78億元銷(xiāo)售額領(lǐng)先，銷(xiāo)售表現(xiàn)持續(xù)向好，銷(xiāo)售額較上月增加約8億元；華潤(rùn)置地、大華集團(tuán)位居第二、三位，銷(xiāo)售額雙雙突破19億元；首開(kāi)股份穩(wěn)居榜四，10月實(shí)現(xiàn)17.64億元銷(xiāo)售額，較上月減少約1億元。整體來(lái)看，品牌國(guó)央企以及優(yōu)質(zhì)民企在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售表現(xiàn)持續(xù)可觀。

??（七）項(xiàng)目：國(guó)譽(yù)燕園成交量居首，啟宸府?dāng)孬@成交金額冠位

??從10月份北京新房成交套數(shù)TOP20項(xiàng)目來(lái)看，順義區(qū)項(xiàng)目上榜率靠前，共上榜4個(gè)項(xiàng)目；與此同時(shí)，昌平區(qū)項(xiàng)目成交更為可觀，上榜的2個(gè)項(xiàng)目攬占前二，其中，國(guó)譽(yù)燕園、啟宸府成交均超300套，分別以328套、303套位居一二位，但2個(gè)項(xiàng)目的成交價(jià)格卻相差較大，成交均價(jià)分別為30227元/㎡、62213元/㎡；大興區(qū)的橡樹(shù)灣（紅橡潤(rùn)園）與海淀區(qū)的中海·富華里成交表現(xiàn)也不俗，本月成交均超百套，分別以146套、112套位居第三、四位。

??從成交金額來(lái)看，啟宸府憑借較高的成交規(guī)模拉動(dòng)收金可觀，10月實(shí)現(xiàn)19.35億元銷(xiāo)售額，西城區(qū)的中信國(guó)安府、朝陽(yáng)區(qū)的融創(chuàng)壹號(hào)院2個(gè)高端改善項(xiàng)目位居第二、三位，成交金額分別為15.47億元、14.17億元，單價(jià)水平均超12萬(wàn)元/㎡。

??二、10月二手住宅成交量回落，市場(chǎng)均價(jià)漲勢(shì)堅(jiān)挺

??（一）成交：二手住宅成交量變化與新房一致，同環(huán)比雙雙下降

??北京二手房成交端同樣遇冷，10月成交量止升轉(zhuǎn)降，同比跌幅擴(kuò)大。由于前期出臺(tái)的松綁政策效應(yīng)逐步削弱，隨著既有需求逐步釋放殆盡，復(fù)蘇的持續(xù)性顯露不足，二手房成交量下降。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年10月北京二手住宅成交10653套，環(huán)比下降25.3%；同比下降5%，同比降幅較上月擴(kuò)大4.5個(gè)百分點(diǎn)。從累計(jì)成交來(lái)看，2023年前10月北京二手住宅成交129925套，較2022年同期上升7.2%，較2021年同期下降約19%。

??（二）價(jià)格：10月二手住宅市場(chǎng)均價(jià)持續(xù)上揚(yáng)，同環(huán)比漲幅雙雙擴(kuò)大

??北京二手住宅市場(chǎng)均價(jià)上漲動(dòng)力較足，10月價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，刷新2020年以來(lái)月度價(jià)格新高。數(shù)據(jù)顯示，2023年10月北京二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為65054元/㎡，環(huán)比上漲2.17%，同比上漲8.68%，同環(huán)比漲幅分別較上月擴(kuò)大3.3、0.8個(gè)百分點(diǎn)，并且截至本月，同比已連續(xù)21個(gè)月維持正增長(zhǎng)。

??（三）調(diào)價(jià)房源：10月漲價(jià)房源占比6.2%，較上月回落5.4個(gè)百分點(diǎn)

??從漲降價(jià)房源來(lái)看，2023年10月北京二手住宅調(diào)價(jià)房源中漲價(jià)房源占比為6.2%，較上月回落5.4個(gè)百分點(diǎn)。繼“認(rèn)房不認(rèn)貸”下漲價(jià)信心短暫回升后，持續(xù)性再度顯露不足，本月漲價(jià)房源占比再次回落至低位，市場(chǎng)信心提振的持續(xù)性仍有待加強(qiáng)。