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??預判11月，我們認為，供應或將低位回升，環比持增，成交則不容樂觀，熱點城市和熱銷項目個數都將持續減少。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??10月供應顯著縮量，成交在各地新政發酵下延續增勢：重點30城供應環比下降45%，前10月累計同比下降8%。成交環比上漲9%，同比減少4%，累計同比增幅收窄至1.58%。一線熱度回落但仍好于三季度月均水平。二三線環比上升13%，成都、西安、武漢等成交均突破100萬平方米且環比漲幅超5成以上。二手房成交同比增22%韌性仍好于新房。但土地成交規模量跌價增，溢價率僅3.4%創年內新低。

??01新增供應

??同環比分別降20%、45%
京蓉漢等縮量超5成

??10月，供應仍處低位運行，30個重點城市新增供應998萬平方米，環比下降45%，同比下降20%，依舊是近5年同期最低。

??一線僅上海供應保持相對高位，其余3城腰斬式回落。4個一線城市整體預計供應面積195萬平方米，環比下降45%，同比下降2%。北京供應急劇縮水，本月僅熙華臺、招商璽等個位數項目取證，供應同、環比皆降8成以上。廣州、深圳環比腰斬，比如廣州在經歷8-9月供應潮之后，市場上貨量充裕，房企以消化庫存為主基調，再補貨積極性不高。上海維持一月一批次的集中推盤節奏，供應仍保持相對高位。

??二三線城市供應明顯縮量。26個重點二三線城市合計供應804萬平方米，環比下降44%，同比下降23%。環比來看，8成以上城市供應規模下滑，尤其是成都、武漢、西安等“供應大戶”跌幅達6成，拉低整體供應水平，僅寧波、無錫、常州等3城環比有所增長。同比來看，也只有天津、蘇州等6城供應規模高于去年同期，杭州、長沙等強二線城市供應同比均接近腰斬。

??02 新房成交降價+備案推升成交環增9%
但多城下半月快速轉降

??“銀十”延續穩步修復行情，成交持增，但主要是受到前期網簽集中備案影響。據CRIC監測，10月30個重點城市成交面積為1383萬平方米，環比增長9%，同比下降4%。前10月累計同比微增1.58%，增幅較上月持續收窄0.65個百分點。

??一線城市熱度回落。北京受限于供應，成交環比下降11%，同比降幅在4成以上；上海本月迎來十批次集中供應，但是樓盤日光現象減少，外圍競爭加劇，成交略顯低迷，環比下降31%，累計同比降幅達6%。廣州持穩，本月成交與上月基本持平；深圳階段性回升，10月環比上漲34%，寶安區、光明區部分項目延續低價策略，加速跑量。

??二三線城市成交環比持增，但可持續性不足。事實上，武漢、鄭州、西安等城市10月成交顯著放量，均創下半年來新高。武漢主要得益于二三四環線高性價比項目以低價入市，西安則因政策利好，主城區120-140平產品成交占比持續上升，鄭州成交熱點則集中于三四環間剛需/剛改產品。

??依據各地新政落地效果情況，大體可以將典型城市分為以下三類：一是以杭州、成都為典型代表，隨著新政落地，短期內成交、去化均有不同程度的回升，杭州10月一圈層去化率回升至93%，成都10月一圈層中高新南區網簽量同環比漲幅均高于其他區。二是短期集中放量后，10月上下旬呈現“前高后低”走勢，諸如天津、合肥、昆明、南寧等，新政對成交的提振快速遞減。三是政策“失效型”城市，以長春、福州、濟南、青島、常州等弱二三線城市為主，市場信心缺失，成交尚在筑底階段。

??03 項目去化

??平均去化率降7pcts至30%
來訪去化轉化等回落至新政前

??據CRIC調研數據，重點城市10月平均開盤去化率為30%，較上月下降7個百分點。雖然本月仍是寬松政策持續釋放利好期，成交持增，但項目微觀數據來看，政策對市場提振作用邊際效應遞減。目前來看，10月各城市去化率環比跌多漲少，下跌城市主要分為兩類：一是前期熱點恒熱的北京、上海等，二手房房價持降，利好預期不再，也使得改善觀望情緒加劇，上海去化率環比降幅高達18個百分點；二是短期內熱度回升的寧波、天津、鄭州等，回暖動力略顯不足，本月去化率由升轉降。而多數去化率上漲城市諸如武漢、佛山、蘇州等主要源于房企提質縮量的推盤策略，帶動城市去化率穩中有增，以武漢為例，二三環和三四環高性價比新盤集中入市，打破定價體系低價入市實現熱銷。

??04 庫存30城環降3.9%
消化周期普遍縮短但仍有23城超警戒線

??10月，重點城市供應大幅縮量，而成交總體持穩，致使庫存規模明顯收縮。具體來說，30個監測城市整體供求比由上月的1.42降至0.72，7成以上城市供求比降至1以下，受此影響，30個重點城市庫存面積明顯下降，環比下降3.9%。由于庫存規模收縮而成交持穩，近8成城市消化周期較上月有所縮短，不過即便如此，仍然有23個城市消化周期超過18個月的警戒線，去庫存壓力猶存。

??05 二手住房成交環增1%、同增22%
蓉杭領漲、北京沖高回落

??10月，17個重點城市二手房成交面積預計為615萬平方米，環比微增1%，同比增長22%。前10月，二手房累計成交6994萬平方米，累計同比增長33%。預判后市，季節性轉淡加上政策放松效應漸弱，11月二手房成交或將維穩或穩中微降。環比來看，6成以上城市成交回升，特別是成都、杭州，成交環比增長20%以上，領漲各重點城市，但我們也留意到，這些城市二手房掛牌量同步快速增長，并且掛牌房源中，降價房源比例遠超漲價房源，表明市場預期仍然不樂觀，成交走強的可持續性存疑。而北京等城市市場熱度、成交規模回到新政前，一部分積壓的置換需求在認房不認貸施行之初即9月釋放，帶動成交走高，但9月下旬以來，二手房帶看、成交等數據便現回落之勢，降價等房源增多強化了市場觀望情緒，10月市場熱度逐漸回到新政前水平，全月成交環比下跌3成，規模基本持平于8月。同比來看，7成以上城市成交規模高于去年同期，特別是深圳、成都、杭州等，增幅超過40%，不過北京、廈門、東莞成交仍然不及去年同期。

??06 土地市場溢價率創年內新低
標桿城市杭州熱度亦降至歷史低位

??截止10月25日，全國300城經營性土地成交7423萬平方米，環比上月同期略有上升，同比下降24%，同比降幅與上月基本持平。熱度方面，由于優質地塊占比略有減少，月份平均溢價率3.4%，較上月下滑1.2個百分點，為2023年以來新低。月末進行集中土拍的杭州掛牌的4宗地僅1宗搖號，其余三宗底價，整體溢價率僅有0.82%，降至集中供地以來新低；南京表現也不佳，除綠城搖中的河西G55地塊外，其余11宗地塊均被城投托底。熱度明顯低于同期進行集中土拍的成都（7宗地塊中有4宗地塊搖號成交）。

??各能級城市表現各不相同，一線城市成交規模和成交金額環比大漲，二三線城市成交規模和成交金額同環比均降。

??CRIC監測數據顯示，截止10月25日，受滬、廣等城市集中土拍的影響，一線城市本月共成交土地增至434萬平方米，環比大漲138%；成交金額908億元，環比大漲129%。具體城市來看，本月進行多批次集中土拍的上海成交建面最高，達271萬平方米，其中17宗涉宅地塊總成交金額675.7億元，平均溢價率分僅有3.56%，較前幾批次有所降低，但仍有8宗地塊進入搖號階段。廣州成交建面居于第二位，涉及6宗涉宅地和1宗商辦地塊。北京成交了6宗地，4宗地底價或超低溢價成交，深圳本月零成交。

??二線城市的成交規模同環比均降。具體來看，至25日二線城市成交建面僅1161萬平方米，環比大降20%；同比降幅更為突出，高達57%。受成交建面收縮的影響，成交金額亦明顯下降，環比下降了55%至516億元，同比降幅更是超六成。由于高價地占比較上月略有減少，樓板價環比上月略有下降，降至4447元/平方米。具體到城市來看，僅有西安和濟南兩個城市成交建面超過百萬平方米。值得注意的是，杭州本月集中土拍熱度降至歷史最低，掛牌4宗僅1宗觸及最高限價搖號成交，其余三宗底價成交，整體溢價率僅有0.82%。

??三四線城市則表現為量跌價漲。截止10月25日，總成交建面5829萬平方米，環比下降了13%，同比大降49%。在CRIC重點監測的三四線城市中，徐州、金華、揚州和無錫四個城市成交規模超過100萬平方米。從區域來看，長三角三四線城市依舊是成交主力；熱度來看，徐州、金華、無錫、南通、常州、江陰、宿遷等長三角均以底價成交為主，市場熱度降至低位。

??07 綜觀11月預期供應微增但成交謹慎樂觀
滬蓉等熱點城市亦承壓

??總體來看，10月供應低迷，環比下降近乎“腰斬”，成交迎來了集中放量，主要受到前期新政持續發酵影響。不過值得關注的是，10月下旬以來，重點城市諸如廣州、南京、天津、武漢等項目來訪、認購又復歸新政前水平。

??預判11月，我們認為，供應或將低位回升，環比持增，成交則不容樂觀，熱點城市和熱銷項目個數都將持續減少：首先，滬杭蓉等供給主導型城市預期市場保持穩健運行，但限購局部松綁等短期利好新政僅能帶動一部分前期積壓的剛需剛改需求入市，持續性存疑；其次，短期內市場升溫的天津、鄭州等復蘇動力略顯不足，高庫存問題難解，成交或將再次由升轉降。最后，弱二線和廣大三四線城市，諸如南寧、昆明、福州、無錫、常州等，市場修復仍有待核心城市的熱度傳導，當前市場信心跌至谷底，加之居民購買力不足，整體樓市還將面臨較長的調整期。