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??7月18日，杭州迎來(lái)年內(nèi)第七次集中出讓，掛牌7宗、成功出讓6宗宅地，總成交金額73.7億元，本輪土拍延續(xù)上輪的下降趨勢(shì)，3宗搖號(hào)成交，3宗底價(jià)或低溢價(jià)成交，甚至出現(xiàn)了今年杭州首宗流拍地塊，整體成交溢價(jià)率為7.2%，搖號(hào)比例和溢價(jià)率均處于較低位。

??7月17日南京第四批次8宗地成功出讓，與杭州表現(xiàn)基本一致，8宗掛牌地塊中僅有2宗搖號(hào)成交，其余6宗均底價(jià)成交，熱度雖較第三輪有回升，但較前兩輪仍不及，降溫趨勢(shì)也十分明顯。

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??七批次供地規(guī)模降至較低位

??新房限價(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定

??今年集中供地從“雙集中”變?yōu)椤凹蓄A(yù)告、分批掛牌”后，杭州歷次掛牌的體量與前兩年相比大幅下降。第七批次集中供地規(guī)模在今年7批次供地中處于較低位，僅略高于第五批次，共計(jì)掛牌7宗含宅用地，總規(guī)劃建面僅53.4萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)僅有104.6億元。

??就地塊分布來(lái)看，分布于上城區(qū)丁橋單元（2宗）、濱江區(qū)浦樂(lè)（1宗）、臨平區(qū)喬司（1宗）、余杭區(qū)良渚新城（1宗）和下沙金沙湖板塊（2宗）；整體上來(lái)看，掛牌地塊分布較廣，少量分布于區(qū)域核心，供地質(zhì)量較前幾批次有所下滑。

??本次出讓的7宗地塊仍采用“雙限+搖號(hào)”的方式出讓，從新房銷售價(jià)格上來(lái)看整體限價(jià)維持穩(wěn)定，僅浦樂(lè)地塊和丁橋JG0404-08地塊價(jià)格有所上漲。具體來(lái)看，浦樂(lè)地塊新房銷售限價(jià)（精裝）39000元/㎡，比周邊的濱耀學(xué)府小漲1000元/㎡，丁橋JG0404-08地塊容積率僅1.1，大概率打造疊排產(chǎn)品，新房限售限價(jià)（精裝）達(dá)47600元/㎡；此前板塊限價(jià)最高為34370元/㎡，容積率基本在1.8以上，由于容積率差異較大，兩者相比意義不大。

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??搖號(hào)比例和溢價(jià)率均處于較低位

??出現(xiàn)首個(gè)流拍地塊

??從最終土拍結(jié)果來(lái)看，競(jìng)拍熱度冷熱分化顯著。成交的6幅地中，3宗觸及封頂價(jià)進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，占比為50%，在7輪次集中土拍中處于較低位；另有3宗低溢價(jià)或底價(jià)成交。整體溢價(jià)率為7.2%，在杭州已經(jīng)完成的7輪次集中土拍中，也處于較低位。

??意料之中的，浦樂(lè)、良褚地塊均進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。這兩宗地均是置業(yè)熱度較高的板塊，并且盈利空間相對(duì)較佳，在正式開(kāi)拍之前就已經(jīng)競(jìng)至封頂價(jià)，搖號(hào)也在意料之中，最終兩地分別被東莞景天房地產(chǎn)、浙江子坤搖中。除此之外，位于臨平南融板快的喬司新城中心區(qū)C1-5地塊，最小戶型為180㎡，同時(shí)項(xiàng)目限高24米且住宅不低于18米，意味著地塊將打造以疊墅、洋房為主的改善產(chǎn)品業(yè)態(tài)；此外，南融板塊具有融入主城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，因此競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，溢價(jià)封頂，也進(jìn)入了線下?lián)u號(hào)環(huán)節(jié)，保億成為幸運(yùn)兒。

??2宗丁橋、1宗下沙地塊均低溢價(jià)或底價(jià)成交，三地雖然有較好的區(qū)位條件，但受低盈利預(yù)期或低去化預(yù)期的影響，房企參拍熱情均處于較低位。

??值得注意的是，本輪集中土拍還出現(xiàn)了今年杭州集中土拍以來(lái)的首宗流拍地塊——下沙中心區(qū)單元JS0405-25、35地塊，該地區(qū)位十分優(yōu)越，毗鄰地鐵1號(hào)線高沙路站，實(shí)現(xiàn)與金沙湖公園、大學(xué)城、火車東站以及武林、西湖中心無(wú)縫銜接；交通便捷、商業(yè)配套豐富。但該地由于是商住性質(zhì)地塊，并且商業(yè)占比接近20%，起拍價(jià)達(dá)35.8億元，資金壓力也比較大，加之周邊新盤供應(yīng)處于高位，恐對(duì)未來(lái)去化造成一定影響，因此該地慘遭流拍。

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??盈利空間尚可

??高附加條件影響項(xiàng)目去化預(yù)期

??單從盈利空間上來(lái)看，本輪集中土拍成功出讓地塊盈利空間較前幾輪雖略有下滑，但仍有良好的盈利預(yù)期。具體來(lái)看，5宗地塊（配建公共租賃住房的丁橋地塊不在統(tǒng)計(jì)范圍之內(nèi)）的平均地房比為0.59，房?jī)r(jià)地價(jià)差為15148元/平方米。

??以正式競(jìng)拍之前就達(dá)到封頂價(jià)的浦樂(lè)地塊為例，該地成交樓板價(jià)24354元/平方米，銷售限價(jià)（含精裝）39000元/平方米，地價(jià)房?jī)r(jià)比達(dá)0.62，樓板價(jià)和房?jī)r(jià)之間仍有近1.5萬(wàn)元/平方米的空間，有較佳的盈利空間，因此房企競(jìng)拍熱度處于相對(duì)高位。其余4宗地塊，除地價(jià)水平較低的良褚地塊外，其余地塊地價(jià)和房?jī)r(jià)差均在1.4萬(wàn)元/平方米以上，底價(jià)成交的丁橋單元JG0404-08地塊房?jī)r(jià)地價(jià)差近2萬(wàn)元/平方米。

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??民企持續(xù)發(fā)力拿下4宗地塊

??萬(wàn)科17.16億元低溢價(jià)競(jìng)得下沙金沙湖地塊

??最終拿地結(jié)果來(lái)看，本次成功出讓的6宗涉宅地，4宗被民企收入囊中。值得注意的是，3宗搖號(hào)地塊均被民企拿下，三個(gè)幸運(yùn)兒分別是東莞景天房地產(chǎn)、浙江子坤、保億，分別競(jìng)得浦樂(lè)、良褚和喬司地塊。總投資金額47.09億元，占總成交金額的64%，延續(xù)了杭州一貫以來(lái)民企投資相對(duì)積極的狀態(tài)。

??另外兩宗分別被萬(wàn)科和杭地發(fā)展低（底）溢價(jià)競(jìng)得。品牌房企中僅萬(wàn)科拿地，經(jīng)過(guò)5輪競(jìng)拍，以17.16億元的價(jià)格拿下下沙金沙湖地塊，樓面價(jià)23860元/平方米，溢價(jià)率2.4%。本場(chǎng)土拍中唯一底價(jià)成交的丁橋JG0404-08地塊被杭地發(fā)展托底成交。

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??南京四輪集中土拍熱度同樣下調(diào)

??2宗搖號(hào)、6宗底價(jià)成交

??昨日（7月17日），同為長(zhǎng)三角省會(huì)城市的南京也進(jìn)行了集中土拍，市場(chǎng)熱度雖較第三輪有回升，但較前兩輪仍不及，降溫趨勢(shì)也十分明顯。掛牌的8宗地均成功出讓，成交總金額94.48億元，溢價(jià)率5.2%。其中，雨花臺(tái)區(qū)G28和江寧區(qū)G39地塊觸頂搖號(hào)，分別被越秀和聯(lián)發(fā)搖中，成交總價(jià)分別為9億元和27.2億元，其余6幅地塊底價(jià)成交。公開(kāi)信息顯示，G28、G39這兩宗地的報(bào)名企業(yè)均超20家，中鐵建、首開(kāi)、中建信和、聯(lián)發(fā)等房企今年首次參與報(bào)名競(jìng)買，押寶地塊皆集中在兩幅觸頂搖號(hào)地塊。

??綜上，近期杭州、南京等熱點(diǎn)城市集中土拍表現(xiàn)基本一致，溢價(jià)率較之前均有下滑。不僅如此，繼南京第三輪集中土拍4宗地流拍3宗地后，杭州第七輪集中土拍也出現(xiàn)流拍地塊。究其原因，一方面是受到近期新房、二手房成交持續(xù)回落的影響；另一方面，也受到供地質(zhì)量下降的影響，房企在有限的資金壓力之下，房企競(jìng)拍熱情也有一定的下降。房企拿地方面，杭州本輪集中土拍依舊延續(xù)民企為主力的特點(diǎn)，拿下本輪土拍中67%的地塊（按幅數(shù)）。

??不過(guò)值得注意的是，杭州本輪土拍除了1宗流拍地塊外，還出現(xiàn)本地國(guó)資委托底的現(xiàn)象，結(jié)合日前上海集中土拍出現(xiàn)流拍、南京本輪集中土拍也有托底等情況展望，在當(dāng)前銷售端回落的影響下，再加之大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊已在上半年的密集出讓，下半年熱點(diǎn)城市將出現(xiàn)更多的底價(jià)和流拍地塊，土拍熱度指標(biāo)也將逐步與新房市場(chǎng)趨同。