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??專(zhuān)題視點(diǎn)

??2022年，在房地產(chǎn)市場(chǎng)劇烈波動(dòng)以及疫情等不可抗拒因素影響下，土地市場(chǎng)熱度急轉(zhuǎn)急下，即便是產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)深厚、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)總量居于三大經(jīng)濟(jì)區(qū)首位的長(zhǎng)三角土地市場(chǎng)同樣“冰涼”。不僅是區(qū)域內(nèi)三四線城市土地成交幾乎腰斬，二線線城市同樣多是以底價(jià)成交、城投托底收尾。

??在此背景下，2022年末房企土儲(chǔ)格局如何？較2020年有發(fā)生了那些變化？規(guī)模房企和本地房企的拿地策略又有何變化？進(jìn)入2023年，在土地市場(chǎng)點(diǎn)狀回暖之下，還有哪些城市值得房企重點(diǎn)關(guān)注？為此，本文首先就疫情之后長(zhǎng)三角地區(qū)地市走向進(jìn)行梳理；其次對(duì)長(zhǎng)三角地區(qū)各房企的土儲(chǔ)格局進(jìn)行系統(tǒng)分析，并總結(jié)出各類(lèi)房企的拿地特征和規(guī)模變化，最后，對(duì)典型企業(yè)的布局特征、拿地策略進(jìn)行深度剖析，總結(jié)出各類(lèi)房企的布局差異。基于以上研究，可以看出：

??長(zhǎng)三角土拍率先回暖，強(qiáng)三四線城市同樣競(jìng)爭(zhēng)激烈。2023年1-4月長(zhǎng)三角和大灣區(qū)平均溢價(jià)率均超7%，明顯高于京津冀地區(qū)。上海、杭州、蘇州、南京等核心城市土拍異常火熱，強(qiáng)三線城市諸如湖州、溫州等競(jìng)拍超百輪。

??頭部房企長(zhǎng)三角總土儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)凸顯，招商、保利等持續(xù)增儲(chǔ)長(zhǎng)三角。綠地、保利、招商、萬(wàn)科和金茂等5家企業(yè)在長(zhǎng)三角41個(gè)城市的總貨值超過(guò)5000億。部分規(guī)模房企加快了在長(zhǎng)三角土地儲(chǔ)備的速度，譬如招商、保利、金地、龍湖、濱江等諸多房企2022年在長(zhǎng)三角的土儲(chǔ)總額較2021年均有大幅增加。

??長(zhǎng)三角布局上已經(jīng)由“全覆蓋”轉(zhuǎn)向“精準(zhǔn)布局”，房企持續(xù)在核心一二線加倉(cāng)。碧桂園等以往全覆蓋的企業(yè)布局城市眾多但貨值偏低，保利、萬(wàn)科、招商、金茂等長(zhǎng)三角布局城市在20個(gè)左右但總土儲(chǔ)貨值較高。其中TOP30房企在核心城市總土儲(chǔ)占到60%。

??綜上所述，房企在長(zhǎng)三角的布局呈現(xiàn)整體遞減但局部火熱的走勢(shì)。一方面是大部分民企由于自身經(jīng)營(yíng)問(wèn)題導(dǎo)致過(guò)去兩年投資大幅銳減，長(zhǎng)三角土儲(chǔ)出現(xiàn)滑落，另一方面央國(guó)企憑借穿越周期的資金能力在長(zhǎng)三角核心城市積極納儲(chǔ)。

??而長(zhǎng)三角土儲(chǔ)格局也由以往“全面鋪排”進(jìn)入到“精細(xì)布局”的格局。對(duì)于大部分民企而言，越不拿地越難賣(mài)，摒棄部分三四線僵尸庫(kù)存的情況下，應(yīng)加快核心三四線銷(xiāo)售，對(duì)整體土儲(chǔ)格局進(jìn)行優(yōu)化。

??榜單發(fā)布

??PART.01

??市場(chǎng)背景：市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能衰退

       長(zhǎng)三角韌性相對(duì)更足

??作為經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好、發(fā)展?jié)摿训娜蟪鞘腥褐唬L(zhǎng)三角一直是眾多品牌房企納儲(chǔ)首選。盡管當(dāng)前長(zhǎng)三角樓市因行業(yè)大環(huán)境調(diào)整，市場(chǎng)較去年同期明顯降溫，但橫向?qū)Ρ绕渌鼌^(qū)域來(lái)看，因產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、居民收入水平高，長(zhǎng)三角購(gòu)房需求仍相對(duì)充足，整體樓市表現(xiàn)也稱(chēng)得上“獨(dú)樹(shù)一幟”。

??1、長(zhǎng)三角、珠三角土拍率先回暖，滬廣蘇杭寧等城市封頂成交再現(xiàn)

??2023年1-4月，受預(yù)供地新規(guī)影響，實(shí)際入市地塊數(shù)量大幅減少，在2022年土拍已經(jīng)降至極低位置下，2023年前4個(gè)月土地成交規(guī)同比降幅31%，創(chuàng)下2010年以來(lái)全國(guó)土地交易規(guī)模的新低。

??市場(chǎng)熱度方面，得益于上海、杭州、蘇州、南京等熱點(diǎn)城市核心板塊集中出讓?zhuān)科髤⑴c度大幅提升、競(jìng)爭(zhēng)激烈，平均溢價(jià)率回升到7%左右，較2022年四季度增長(zhǎng)5個(gè)百分點(diǎn)。整體而言，2023年1-4月土拍熱度要顯著好于2022年。其中，長(zhǎng)三角和粵港澳區(qū)域表現(xiàn)尤為突出。以溢價(jià)率指標(biāo)為例，兩區(qū)域平均溢價(jià)率均超7%，明顯高于京津冀地區(qū)。

       聚焦城市來(lái)看，在核心城市中，北京、上海、廣州、杭州、寧波、蘇州、南京、鄭州、合肥等城市均在前四月完成了2023年首輪集中土拍。除鄭州、長(zhǎng)春外，大部分城市土拍均呈現(xiàn)了不同程度的回暖與火熱。

??京、滬、廣、杭、蘇、寧、廬等城市觸頂成交地塊較前幾輪大幅增加。尤其是上海，成交19宗地中15宗(近八成)有多家房企報(bào)名的地塊均進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)區(qū)間。其中，熱度最高的當(dāng)屬青浦西虹橋龍聯(lián)路北側(cè)07-02地塊，參拍房企就多達(dá)20組，包括華潤(rùn)、中海、中鐵置業(yè)、金新城&象嶼、建發(fā)&聯(lián)發(fā)、中鐵建&越秀、華發(fā)&江蘇海潤(rùn)、招商&南山、安徽高速、大華、國(guó)貿(mào)&葛洲壩&路勁、大家、綠城、保利發(fā)展、金茂、金地&西郊莊園、華僑城、萬(wàn)科、中天&天陽(yáng)、碧桂園，最終該地塊被華發(fā)&江蘇海潤(rùn)聯(lián)合體以19.19億元競(jìng)得，溢價(jià)率8.98%，成交樓面價(jià)38689元/平方米。最終，上海2023年首輪集中土拍整體溢價(jià)率增至7.33%，創(chuàng)先2021年集中供地以來(lái)的新高。

??杭州表現(xiàn)也同樣亮眼，2023年前4月已經(jīng)完成四次土拍，其中歸屬于2023年集中供地已經(jīng)拍了三輪，推出的35宗地中有22宗觸頂成交，攬金494億元，整體溢價(jià)率達(dá)9.3%，市場(chǎng)熱度可見(jiàn)一斑。

??與此同時(shí)，長(zhǎng)三角強(qiáng)三四線城市的土地市場(chǎng)也出現(xiàn)大幅升溫，且好于其他區(qū)域。如湖州、溫州、臺(tái)州、嘉興等城市均出現(xiàn)了百輪競(jìng)拍的高熱現(xiàn)象，優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍熱度逐漸回漲。以湖州湖新區(qū)鳳凰灣板塊鳳凰東區(qū)單元FH-02-03-08號(hào)地塊為例，該地塊經(jīng)歷了202輪的競(jìng)拍才最終確定競(jìng)得人，最終由湖州玖和置業(yè)有限公司（得力地產(chǎn)）以89000萬(wàn)元競(jìng)得，成交樓面價(jià)8073元/㎡，溢價(jià)率高達(dá)31%。

??2、長(zhǎng)三角城市庫(kù)存壓力相對(duì)較小，滬、廬人均庫(kù)存在0.2m2以下（略）

??PART.02

       規(guī)模排行：頭部房企優(yōu)勢(shì)凸顯

       招商、保利等持續(xù)增儲(chǔ)長(zhǎng)三角

??（節(jié)選）

??受疫情和資金壓力雙重影響，大多數(shù)房企總土儲(chǔ)規(guī)模都有不同程度的收縮，就連樓市表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健的長(zhǎng)三角區(qū)域也不例外。CRIC統(tǒng)計(jì)顯示，2022年規(guī)模房企在長(zhǎng)三角地區(qū)的總土儲(chǔ)貨值超過(guò)10萬(wàn)億元，較2021年減少了約1萬(wàn)億元。

??不過(guò)，長(zhǎng)三角地區(qū)仍是房企布局的重點(diǎn)區(qū)域，多數(shù)頭部房企重倉(cāng)長(zhǎng)三角，土儲(chǔ)規(guī)模較上一年明顯增長(zhǎng)，譬如招商、保利、金地、龍湖、越秀等企業(yè)2022在長(zhǎng)三角的貨值較上一年增量均在1000億元以上。至于競(jìng)爭(zhēng)格局方面，因上海、杭州等核心城市在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口流入等方面看高一線、優(yōu)勢(shì)明顯，因此整體競(jìng)拍熱度較高，尤其是核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)宅地僧多粥少。

??具體來(lái)看，2022年底，TOP30企業(yè)于長(zhǎng)三角41個(gè)城市的土地儲(chǔ)備貨值和建面總量分別達(dá)10.3萬(wàn)億元和4.6億平方米；其中TOP10房企土儲(chǔ)貨值和建面總量分別達(dá)4.7萬(wàn)億元和2.0億平方米，占比均在四成以上。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)三角三省一市2022年商品房銷(xiāo)售面積達(dá)2.8億平方米，按此來(lái)看，僅TOP30企業(yè)的貨值可以支撐長(zhǎng)三角未來(lái)約1.6年的銷(xiāo)售。

??1、長(zhǎng)三角需求韌性依舊，14家房企長(zhǎng)三角土儲(chǔ)貨值超兩千億

??受疫情以及市場(chǎng)調(diào)整影響，長(zhǎng)三角區(qū)域的樓市成交熱度不及2021年。但橫向?qū)Ρ绕渌鼌^(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角區(qū)域樓市表現(xiàn)仍然最佳，尤其是上海、杭州、合肥等核心城市，新房消化周期都在6個(gè)月以下，樓市成交仍一定的熱度。在此影響下，長(zhǎng)三角區(qū)域也成為各大房企增儲(chǔ)的首選。

??為了衡量各房企在長(zhǎng)三角區(qū)域的布局概況，我們梳理了典型房企在長(zhǎng)三角41個(gè)城市的土儲(chǔ)情況（扣除已售未結(jié)轉(zhuǎn)部分），結(jié)果發(fā)現(xiàn)：規(guī)模房企優(yōu)勢(shì)依然突出，并且呈現(xiàn)出積極擴(kuò)張的趨勢(shì)。

??2022年在長(zhǎng)三角41城市中的總土儲(chǔ)貨值超過(guò)1000億的房企有35家；其中在長(zhǎng)三角總土儲(chǔ)超過(guò)5000億元的房企就有5家，分別為綠地、保利、招商、萬(wàn)科和金茂，介于2000和5000億元之間的房企有9家，涉及融創(chuàng)、金地、綠城、龍湖、新城、濱江、碧桂園、德信和中海等規(guī)模房企。規(guī)模房企一般資金雄厚，也具有全局布局的特征，再加上長(zhǎng)三角本身就是房企布局的“香餑餑”，土儲(chǔ)總量遙遙  領(lǐng)先也在意料之中。

??2、頭部房企規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯，濱江地緣優(yōu)勢(shì)愈發(fā)突出

??具體來(lái)看，綠地、保利、招商、萬(wàn)科和金茂等5家企業(yè)在長(zhǎng)三角41個(gè)城市的總貨值超過(guò)5000億，遙遙  領(lǐng)先其他房企。5家企業(yè)總土儲(chǔ)貨值占據(jù)長(zhǎng)三角土儲(chǔ)總額TOP30企業(yè)總和的34%，優(yōu)勢(shì)十分顯著。其中，大本營(yíng)位于長(zhǎng)三角的綠地土儲(chǔ)貨值位列第一，2022年土儲(chǔ)額高達(dá)6571億元，不過(guò)縱向比較來(lái)看，較2021年減少了1197億元；第二位為保利，2022年長(zhǎng)三角總土儲(chǔ)貨值仍然超過(guò)5586億，僅次于綠地。招商、萬(wàn)科和金茂緊隨其后，長(zhǎng)三角土儲(chǔ)貨值也均在5000億元以上。

??長(zhǎng)三角總土儲(chǔ)貨值超過(guò)2000億的14家企業(yè)也多為2022年銷(xiāo)售額TOP30房企。除了上文提到的TOP5房企，融創(chuàng)和金地的土儲(chǔ)額也超過(guò)了4000億元，規(guī)模優(yōu)勢(shì)也較為凸顯。值得注意的是，碧桂園和長(zhǎng)三角本土民企新城、中南，因資金流動(dòng)性的壓力影響，2022年拿地節(jié)奏均明顯放緩。碧桂園在長(zhǎng)三角的土儲(chǔ)貨值減量3149億元，降至2350億元，新城在長(zhǎng)三角大本營(yíng)的土儲(chǔ)貨值也較上一年明顯收縮，不過(guò)仍在3000億元以上；相比之下，中南規(guī)模收縮最為顯著，在長(zhǎng)三角土儲(chǔ)總貨值降至1244億元。

??在土地儲(chǔ)備超2000億的房企中，主要有兩類(lèi)值得關(guān)注：

??第一類(lèi)是在全國(guó)全面布局的規(guī)模房企，長(zhǎng)三角區(qū)域的土地儲(chǔ)備占比多在35%以下，典型如中海、保利發(fā)展、萬(wàn)科。這些房企經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全國(guó)化的布局，因此長(zhǎng)三角地區(qū)的土儲(chǔ)占比也相對(duì)偏低，如保利在長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)的土儲(chǔ)占比均僅有24%，相對(duì)其它規(guī)模房企偏低。分城市來(lái)看，保利在長(zhǎng)三角的布局主要是以一二線城市為主，2022年保利發(fā)展在上海、南京、合肥、杭州、蘇州、寧波的土儲(chǔ)總額占長(zhǎng)三角的93%，其中上海就高達(dá)41%；三四線城市多集中在溫州、蕪湖等少數(shù)強(qiáng)三線城市，比重均不超過(guò)5%。2023年前4月，保利仍在長(zhǎng)三角積極拿地，參與了上海、杭州等核心城市的集中供地，僅以上海為例，在上海首輪集中土拍中將寶山大場(chǎng)、閔行莘莊2宗地塊收入囊中，足以可見(jiàn)其對(duì)長(zhǎng)三角區(qū)域的看重。

??第二類(lèi)為深耕長(zhǎng)三角的房企，尤其是浙系房企，在長(zhǎng)三角的土儲(chǔ)貨值方面表現(xiàn)搶眼，譬如濱江，作為本土企業(yè)，對(duì)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)熟悉度、深耕程度、以及良好的政商關(guān)系，使得其在長(zhǎng)三角一體化土儲(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)中具有一定先天優(yōu)勢(shì)。典型如發(fā)源于杭州的濱江，2022年在長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)總土儲(chǔ)貨值高達(dá)3012億，占其總土儲(chǔ)占比的98%。作為浙江知名房企，濱江的土儲(chǔ)布局高度集中于浙江省內(nèi)，尤其是大本營(yíng)杭州。新的一年，濱江也持續(xù)深耕浙江區(qū)域，并在杭州2023年前三輪集中土拍中表現(xiàn)亮眼，以74億元的總金額獨(dú)自或聯(lián)合斬獲7宗優(yōu)質(zhì)地塊，成為最大贏家。

??總體而言，在長(zhǎng)三角一體化中占據(jù)先機(jī)的主要是來(lái)自部分規(guī)模房企和地方性企業(yè)。前者全國(guó)化布局多年，后者地緣優(yōu)勢(shì)明顯。在房地產(chǎn)整體市場(chǎng)表現(xiàn)不佳的當(dāng)下，需求韌性較佳的長(zhǎng)三角地區(qū)成為房企增儲(chǔ)的首選，屆時(shí)這些土儲(chǔ)將成為企業(yè)規(guī)模穩(wěn)健增長(zhǎng)的有力保障。

??3、招商、保利、金地、龍湖等長(zhǎng)三角布局?jǐn)U容，碧桂園顯著收縮（略）

??PART.03

??布局差異：“全覆蓋”轉(zhuǎn)向“精準(zhǔn)布局”

       核心一二線持續(xù)加倉(cāng)

??（節(jié)選）

??行業(yè)持續(xù)處于低位運(yùn)行狀態(tài)中，2022年在長(zhǎng)三角投資成為相對(duì)“保險(xiǎn)”的選擇，仍在保持投資動(dòng)作的企業(yè)大多加重了在長(zhǎng)三角的投資比例，而具體的布局則更聚焦于核心城市、核心地塊。“全覆蓋”式的布局思路逐漸轉(zhuǎn)換為“精準(zhǔn)布局”，在保持土儲(chǔ)總量較高的前提下，優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，成為大部分仍在投資企業(yè)的共識(shí)。

??1、綠地、碧桂園長(zhǎng)三角“全覆蓋”，央國(guó)企布局城市均衡貨值高（略）

??2、 土地儲(chǔ)備格局分化，6個(gè)核心城市總貨值占比達(dá)68.5%

??從總體的分布情況來(lái)看，在長(zhǎng)三角市場(chǎng)整體發(fā)展相對(duì)其他城市群更為均衡的前提下，典型房企在長(zhǎng)三角的總土儲(chǔ)能級(jí)分布也相對(duì)均衡：一線城市占比27%、二線城市占比42%，三四線城市占比也達(dá)到31%。

??但若按照行政區(qū)域劃分，上海雖然只是一個(gè)直轄市，總貨值占比卻達(dá)到27%，接近三成；江蘇省總土儲(chǔ)占比39%，浙江省總土儲(chǔ)占比27%，而安徽省的總土儲(chǔ)占比僅有7%。

??安徽省的占比較低，一方面是由于典型企業(yè)布局安徽的力度不如另外兩省強(qiáng)，另一方面也跟區(qū)域市場(chǎng)均價(jià)有關(guān)。在這兩個(gè)因素的影響下，房企的土儲(chǔ)格局也在進(jìn)一步分化。

??細(xì)化至城市層面，分化程度進(jìn)一步凸顯：

??除上海總土儲(chǔ)貨值占27%以外，南京、杭州和蘇州總土儲(chǔ)貨值占比也達(dá)到了10%左右，其次寧波、合肥分比為4.8%和4.5%。在長(zhǎng)三角的41個(gè)城市中，典型房企總貨值的68.5%集中在6個(gè)核心城市之中。剩余的35個(gè)城市僅占總貨值的31.5%左右。

??且從總貨值占比TOP20的城市來(lái)看，除上海以外，江蘇省和浙江省各占9席位，安徽省則僅有合肥一個(gè)城市進(jìn)入前20。

??3、13家房企在長(zhǎng)三角投資停滯，土儲(chǔ)格局有待優(yōu)化（略）

??4、國(guó)央企提升布局力度，本土房企堅(jiān)持深耕聚焦

??而兩年持續(xù)拿地的房企主要以規(guī)模央國(guó)企為主，包括招商、保利、中海等廣泛布局全國(guó)的龍頭房企，以及萬(wàn)科、建發(fā)、越秀等外來(lái)的地方國(guó)企。與此同時(shí)，持續(xù)深耕長(zhǎng)三角區(qū)域的綠城、濱江等投資也相對(duì)積極，尤其濱江是少有的2022年投資額度高于2021年的民企。

??雖然均在持續(xù)布局長(zhǎng)三角，但持續(xù)拿地的房企也主要可分為三類(lèi)：

??第一類(lèi)為過(guò)去兩年重倉(cāng)長(zhǎng)三角的房企，多為深耕型本土房企，如濱江、綠城、等，此類(lèi)房企近兩年在長(zhǎng)三角拿地金額占比均在高位，眾安集團(tuán)的投資更是全部集中于長(zhǎng)三角區(qū)域；

??第二類(lèi)則是在全國(guó)范圍內(nèi)持續(xù)拿地，整體投資力度較大，在長(zhǎng)三角投資的力度也同樣優(yōu)越，多為龍頭房企中的央國(guó)企，例如招商、金茂、保利等，長(zhǎng)三角拿地金額占比在40%-60%左右；

??第三類(lèi)則是外來(lái)地方國(guó)企，例如越秀、華發(fā)、廈門(mén)建發(fā)等雖然大本營(yíng)并不位于長(zhǎng)三角，但在過(guò)去一年中逆勢(shì)積極擴(kuò)張布局，增強(qiáng)土儲(chǔ)、優(yōu)化結(jié)構(gòu)，例如建發(fā)和越秀2022年在長(zhǎng)三角拿地金額的占比較2021年更高，明顯提升了長(zhǎng)三角在其布局中的戰(zhàn)略地位。

??濱江集團(tuán)：持續(xù)深耕聚焦杭州，進(jìn)一步鞏固市場(chǎng)份額

??過(guò)去兩年，在民企投資整體受挫下行的環(huán)境下，濱江仍然在杭州的歷次集中供地中均有不俗表現(xiàn)，進(jìn)一步積極鞏固在長(zhǎng)三角（尤其杭州）的市場(chǎng)份額。截止2022年末，濱江的總土儲(chǔ)中有66%位于杭州，較2021年末提升11個(gè)百分單，深耕聚焦的戰(zhàn)略進(jìn)一步凸顯，另外26%位于浙江省內(nèi)其他城市，省外則僅有8%。

??結(jié)合近兩年濱江的投資布局來(lái)看，在市場(chǎng)大范圍下行、不確定性增加、其他房企投資持續(xù)收緊的情況下，濱江進(jìn)一步聚焦杭州的意圖更加明顯：

??2021年濱江在杭州以外的金華、湖州、臺(tái)州等其他省內(nèi)城市各有新增，在省外的廣州、南京也有新增拿地，在杭州新增的土儲(chǔ)建面占年度總新增的39%；

??而到了2022年，除了全資收購(gòu)陽(yáng)光城一個(gè)子公司以外，濱江通過(guò)競(jìng)拍和并購(gòu)的方式共獲得39個(gè)項(xiàng)目，其中38個(gè)都位于杭州，在杭州新增的總土儲(chǔ)建面占比高達(dá)96.5%。

??越秀地產(chǎn)：立足深耕粵港澳，外拓更加偏好長(zhǎng)三角（略）

??保利發(fā)展：全國(guó)廣泛布局，2022年明顯加大長(zhǎng)三角納儲(chǔ)力度（略）??

??PART.04

??總結(jié)   

??（節(jié)選）

??綜上所述，房企在長(zhǎng)三角的布局呈現(xiàn)整體遞減但局部火熱的走勢(shì)。一方面是大部分民企由于自身經(jīng)營(yíng)問(wèn)題導(dǎo)致過(guò)去兩年投資大幅銳減，長(zhǎng)三角土儲(chǔ)出現(xiàn)滑落，另一方面央國(guó)企憑借穿越周期的資金能力在長(zhǎng)三角核心城市積極納儲(chǔ)。而長(zhǎng)三角土儲(chǔ)格局也由以往“全面鋪排”進(jìn)入到“精細(xì)布局”的格局。對(duì)于大部分民企而言，越不拿地越難賣(mài)，摒棄部分三四線僵尸庫(kù)存的情況下，加快核心三四線銷(xiāo)售，對(duì)整體土儲(chǔ)格局進(jìn)行優(yōu)化。

??1、預(yù)期修復(fù)由點(diǎn)至面，土拍熱度能否延續(xù)仍有賴(lài)于樓市回暖情況

??就2023年市場(chǎng)走向而言，我們認(rèn)為首先還是要土地市場(chǎng)、新房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)三方面形成修復(fù)預(yù)期的合力。不過(guò)考慮到各城市以及各城市內(nèi)部的庫(kù)存壓力存在較大差異，購(gòu)房者的預(yù)期修復(fù)也需要經(jīng)歷由點(diǎn)至面的較長(zhǎng)過(guò)程，就庫(kù)存壓力的緩解情況而言，也需要經(jīng)歷分批次、由點(diǎn)至面的過(guò)程，目前上海、杭州等城市地市、樓市量?jī)r(jià)指標(biāo)已經(jīng)出現(xiàn)點(diǎn)狀回升，下一步帶動(dòng)南京、西安、長(zhǎng)沙、寧波等城市的熱度回暖，最后再推動(dòng)長(zhǎng)春、大連等地優(yōu)質(zhì)區(qū)域庫(kù)存壓力修復(fù)。

??整體而言，市場(chǎng)仍然需要溫和的政策面持續(xù)保駕護(hù)航，行業(yè)輿論環(huán)境也需要正確客觀的聲音，特別是對(duì)于狹義、廣義消化周期均處于高位的城市而言，為了修復(fù)市場(chǎng)信心、激活市場(chǎng)熱度，仍然需要保證優(yōu)質(zhì)板塊的土地供給和新房供應(yīng)，庫(kù)存指標(biāo)不可避免地出現(xiàn)繼續(xù)上升，即便是相對(duì)優(yōu)質(zhì)板塊也不免會(huì)出現(xiàn)“指標(biāo)性的陣痛”，遠(yuǎn)郊配套缺失板塊、供求錯(cuò)配的小面積段更加需要較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整和消化。

??市場(chǎng)熱度方面，雖然2022年出臺(tái)了較多行業(yè)利好，其中不乏力度較大的“三支箭”等放款房企融資的組合政策等，但效果來(lái)看，無(wú)論是“救市場(chǎng)還是救企業(yè)”效果均不明顯，只有部分核心城市、優(yōu)質(zhì)地塊持續(xù)高熱，土地市場(chǎng)分化的現(xiàn)象依然存在，企業(yè)端投資全面回暖仍難度頗大。

??展望未來(lái)，在政策寬松以及優(yōu)質(zhì)地塊的加持下，接下來(lái)核心城市首輪土拍熱度會(huì)較2022年有所上升，但上半年投資壓力依舊不然小覷，土拍市場(chǎng)熱度能否延續(xù)，仍需要根據(jù)樓市回暖情況來(lái)做進(jìn)一步判斷。

??2、長(zhǎng)三角投資比重整體提升，房企收縮聚焦核心城市（略）

??3、深耕房企土儲(chǔ)重圍仍需優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，積極介入代建、保障房（略）