??導(dǎo) 讀 

??總土儲(chǔ)貨值百?gòu)?qiáng)門(mén)檻下降20%，不足千億貨值企業(yè)增加一倍。

??☉ 文／克而瑞研究中心

??重要說(shuō)明

??本榜單中房企總土儲(chǔ)是指房企所有已確權(quán)土地中未售部分。多數(shù)上市房企在財(cái)報(bào)中會(huì)公布其總土儲(chǔ)面積甚至貨值。但是由于主要存在如結(jié)算口徑、確權(quán)與否、以及貨值計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)等三方面的差異，不能直接用于比較。為了保證榜單的公正性和客觀性，我們予以統(tǒng)一調(diào)整。如下：

??一、部分房企公布的是按結(jié)算口徑的土地儲(chǔ)備，包含“已售未結(jié)轉(zhuǎn)”部分，不能反映未來(lái)可售資源，統(tǒng)一去除該部分?jǐn)?shù)據(jù)。

??二、隨著城市更新的深入，很多房企的土地資源來(lái)自于城市更新，這類(lèi)項(xiàng)目由于拆遷難度大，權(quán)益關(guān)系復(fù)雜，因此我們采取確權(quán)為標(biāo)準(zhǔn)。

??三、對(duì)于土地貨值判斷，每家房企采取的估值標(biāo)準(zhǔn)不同。我們統(tǒng)一采用當(dāng)前周邊可比房?jī)r(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，不加入未來(lái)預(yù)期。

??四，由于全口徑的范圍不包含代建業(yè)務(wù)，因此本土儲(chǔ)統(tǒng)計(jì)也不包含代建土儲(chǔ)。

??五，考慮到部分房企年報(bào)未準(zhǔn)時(shí)發(fā)布，故本次不作為總土儲(chǔ)參榜單樣本。

??榜單解讀

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??總土儲(chǔ)貨值百?gòu)?qiáng)門(mén)檻下降20%
不足千億貨值企業(yè)增加一倍

??截止2022年上半年，總土儲(chǔ)貨值TOP100房企的貨值總量達(dá)到37.8萬(wàn)億元，較2021年末下降了11%，同比也下降18%。貨值百?gòu)?qiáng)門(mén)檻達(dá)到619.3億元，分別較2021年和2021年上半年下降20%和24%，若比較各梯隊(duì)的門(mén)檻變化，均呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。

??從總土儲(chǔ)貨值TOP100來(lái)看，2022年上半年共有9家房企總貨值超過(guò)萬(wàn)億，多數(shù)房企總土儲(chǔ)在1000-3000億之間，達(dá)到34家。而土儲(chǔ)貨值低于1000億的企業(yè)顯著增加，較2021年末翻了一番。

??由此可見(jiàn)，在雙集中供地與房企資金壓力大的雙重影響下，一方面是企業(yè)被動(dòng)的收縮，投資腳步大幅放緩、甚至停滯，另一方面是主動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，在低谷期采取”促銷(xiāo)受、抓回款、緊投資“的策略。

??2

??銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)總土儲(chǔ)創(chuàng)近四年新低
TOP20土儲(chǔ)集中度近六成

??從百?gòu)?qiáng)總土儲(chǔ)的變化來(lái)看，呈現(xiàn)有三個(gè)特征：

??第一，百?gòu)?qiáng)房企總土儲(chǔ)貨值逐年遞減。2022年上半年，銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企的總土儲(chǔ)貨值超34.7萬(wàn)億，總量連續(xù)兩年下滑且創(chuàng)近四年新低，總貨值較2021年末下降14%。

??第二，行業(yè)土儲(chǔ)的集中度依舊高企，資源掌握在銷(xiāo)售TOP20手中。2022年上半年，銷(xiāo)售TOP20房企總土儲(chǔ)貨值占百?gòu)?qiáng)比例接近六成，較2021年末增長(zhǎng)2個(gè)百分點(diǎn)。其中銷(xiāo)售TOP10貨值集中度更是接近40%，規(guī)模優(yōu)勢(shì)顯著。

??第三，從總土儲(chǔ)規(guī)模來(lái)看，民企的存在感是越來(lái)越低，穩(wěn)健的國(guó)央企土儲(chǔ)總量逐步攀升，占據(jù)主導(dǎo)地位。首先，從總土儲(chǔ)貨值TOP100來(lái)看，國(guó)央企總土儲(chǔ)貨值占百?gòu)?qiáng)比例達(dá)到43%，總土儲(chǔ)TOP30企業(yè)中近半數(shù)來(lái)自國(guó)央企。其次，就土儲(chǔ)前十企業(yè)而言，民企的數(shù)量逐年遞減，2022年僅剩龍湖，碧桂園，其中碧桂園2022年上半年總土儲(chǔ)貨值較2021年末下降3%。

??3

??百?gòu)?qiáng)總土儲(chǔ)去化周期攀升至5.71年
創(chuàng)近5年新高

??銷(xiāo)售銳減、投資停滯，導(dǎo)致百?gòu)?qiáng)房企去化周期急速攀升，2022年上半年百?gòu)?qiáng)房企總土儲(chǔ)貨值達(dá)到5.71年，較2021年末上漲55%，為2018年以來(lái)新高。有14%的企業(yè)去化周期高達(dá)10年，近半數(shù)房企去化周期維持在5-10年的區(qū)間內(nèi)。

??從各梯隊(duì)表現(xiàn)來(lái)看，2022年上半年各梯隊(duì)去化周期均呈現(xiàn)上升走勢(shì)，僅TOP10上升幅度較小，較2021年末增長(zhǎng)37%。，OP11-50的三個(gè)梯隊(duì)漲幅均在100%以上。存量賣(mài)不動(dòng)、新增不拿地，導(dǎo)致這些房企陷入“越不拿越難賣(mài)”的困境。

??從企業(yè)角度而言，綠地、合生等土儲(chǔ)規(guī)模較大，但去化周期超過(guò)10年，雖然上半年已經(jīng)暫緩拿地、儲(chǔ)備充沛，但去化偏慢，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。僅有少數(shù)房企如萬(wàn)科、華潤(rùn)等去化小于4年，而濱江總土儲(chǔ)貨值去化僅為2.15年。

??4

??六成房企總土儲(chǔ)貨值下降
僅國(guó)央企土儲(chǔ)增長(zhǎng)顯著

??在上半年近六成百?gòu)?qiáng)房企未有新增投資之下，有六成房企總土儲(chǔ)貨值下跌，跌幅在-10%至0%的企業(yè)數(shù)量最多，此外仍有13%的房企土儲(chǔ)貨值增長(zhǎng)幅度超過(guò)20%，這與上半年積極拿地、土儲(chǔ)分布在高能級(jí)城市不無(wú)關(guān)系。且從多數(shù)房企土儲(chǔ)建面下降、貨值上漲，以及單位貨值上升也可見(jiàn)一斑。

??從總土儲(chǔ)上漲的房企看，幾乎全是國(guó)央企，民企中僅龍湖、濱江較2021年略有增加。

??其中漲幅的較高的有越秀、華潤(rùn)、招商、中交房地產(chǎn)等，漲幅在20%以上，這些房企不僅漲幅大，土儲(chǔ)貨值同樣較多，華潤(rùn)、招商總土儲(chǔ)貨值均在2022年上半年首次突破萬(wàn)億。建發(fā)、國(guó)貿(mào)、首開(kāi)、金地等企業(yè)漲幅在5%-10%之間。這些企業(yè)也是上半年集中供地拿地較為積極的房企，其中集中供地拿地金額占1-8月拿地金額比例在80%以上。

??5

??控制土儲(chǔ)規(guī)模、量入為出是大方向
聚焦結(jié)構(gòu)性?xún)?yōu)化和動(dòng)態(tài)去化

??從以往發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，總土地儲(chǔ)備并非越多越好，匹配自身發(fā)展需要的和發(fā)展策略的適當(dāng)土地是未來(lái)的大趨勢(shì)。時(shí)至今日，行業(yè)格局已經(jīng)生變。已經(jīng)從高速發(fā)展邁入有質(zhì)量發(fā)展階段，隨著強(qiáng)監(jiān)管下的資金危機(jī)帶來(lái)的生存危機(jī)，未來(lái)房企更加追求土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)、質(zhì)量和增儲(chǔ)的安全性。 

??因此，在杠桿紅利、土地紅利消退之后，總土地儲(chǔ)備雖仍是企業(yè)低谷翻身、保持發(fā)展的 重要一環(huán)，但重要性已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如過(guò)去幾年。換而言之，房企土儲(chǔ)絕對(duì)量已經(jīng)迎來(lái)拐點(diǎn)，未來(lái)在行業(yè)整體層面上會(huì)繼續(xù)保持下滑。一方面是源于市場(chǎng)下滑，銷(xiāo)售疲軟，企業(yè)主動(dòng)控制土地儲(chǔ)備的規(guī)模，從而達(dá)到控制負(fù)債的目的，以“輕資產(chǎn)、量入為出”為主，如越秀、華潤(rùn)等均表示未來(lái)堅(jiān)持“量入為出”和穩(wěn)健投資；另一方面，資金的懸頂壓力，導(dǎo)致自集中供地以來(lái)，大多數(shù)百?gòu)?qiáng)房企投資“一緊再緊”，“促銷(xiāo)售、抓回款、保交房、緊投資”之下，投資暫緩、銷(xiāo)售加強(qiáng)土儲(chǔ)規(guī)模將會(huì)出現(xiàn)減少。 

??現(xiàn)階段下房企應(yīng)該更加注重土地運(yùn)營(yíng)、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，關(guān)注土地的質(zhì)量和價(jià)值，關(guān)注土地的變現(xiàn)能力。 

??從多家房企半年業(yè)績(jī)會(huì)表態(tài)不難看出，未來(lái)三四線城市都不再是房企投資的重心，“避免三四線、聚焦一二線”是主要策略。對(duì)于房企而言，低土儲(chǔ)之下將更重質(zhì)而非量，意味著接下來(lái)房企會(huì)通過(guò)土儲(chǔ)換倉(cāng)來(lái)優(yōu)化和調(diào)整土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。 

??此外，由于行業(yè)從高速發(fā)展邁入有質(zhì)量發(fā)展的階段，市場(chǎng)難以回到此前慢跌大漲的周期中，因此土儲(chǔ)的去化是所有房企納儲(chǔ)、布局的重要考量點(diǎn)。換而言之，動(dòng)態(tài)的去化安排將決定未來(lái)投資的節(jié)奏。