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??熱點聚焦

??5月29日至30日，蘇州、長沙、天津、寧波等多個重點城市迎來集中土拍。其中，蘇州、長沙、寧波均為2023年第二批次集中土拍，天津則是2023年首次大規模集中出讓土地。

??熱點評析

??重點城市土地市場熱度延續，長三角仍然是“最熱”區域

??從土地供應來看，2023年大部分重點城市集中土拍踐行“少量多次”供應節奏，此次蘇州、長沙、寧波、天津等重點城市掛牌量也都在9宗及以下，但不乏優質地塊。如寧波市推出位于斷供已久的海曙核心三市板塊地塊、天津推出河西體院北側地塊、蘇州推出多宗園區和姑蘇區熱點位置地塊等。

??從土拍結果來看，城市間及城市內各區域冷熱不均明顯。城市層面，蘇州成交9宗地塊中3宗觸頂搖號，整體溢價率達到9.0%，寧波成交8宗地塊中4宗觸頂搖號，整體溢價率達到8.8%，反觀天津、長沙兩地，分別成交6宗、4宗地塊，均只有1宗地塊觸頂搖號，底價成交地塊分別有4宗、3宗，整體溢價率分別只有5.9%、3.3%。城市內區域層面，以寧波為例，8宗成交地塊中，4宗觸頂搖號的同時，仍有3宗地塊底價成交，市場表現相當割裂。房企方面，雖然各個城市拿地仍由央國企主導，但民企參與度有所提升，如蘇州集中土拍吸引了30多家房企報名，其中就包括碧桂園、路勁、美的、金地、新城、亨通等眾多民企，寧波三市、莊橋板塊地塊也吸引了綠城、馭遠、保億等多家民企參與競拍。整體來看，近期土拍延續了5月份以來長三角地區土拍熱度相對較高的特點，蘇州、寧波土地市場表現要優于長沙、天津兩地，也反映出當前房企拿地對長三角等城市基本面較好地區的偏好。

??商品房市場頹勢再現，樓市不合理限制性舉措或應加速有序放開

??與土地市場熱度延續不同，商品房市場自4月份開始又逐漸降溫。根據國家統計局數據，4月全國商品房銷售面積7690萬平方米、銷售金額9205億元，環比分別下降48%、39%。其中，商品住宅銷售面積6715萬平方米、銷售金額8373億元，環比分別下降48%、38%。進入5月，成交量繼續回落。據易居房地產研究院數據顯示，5月1日—22日，全國50個重點城市新建商品住宅成交面積1199萬平方米，環比下降13%。其中，18個城市環比增長，32個城市環比下降。二手房方面，北上廣深成交量均持續下滑。以上海為例，繼4月二手房成交環比下降三成至1.7萬套后，5月上海市二手房成交進一步縮水。截至5月21日，上海二手房累計網簽成交10108套，預計月成交1.5萬套左右，環比下降10%以上。此外，在房企融資方面，繼3月份扎堆融資之后，4月份房企融資再度全線下滑。據CRIC統計數據，4月，80家典型房企的融資總量為522.11億元，環比下降30%，同比下降25%；1-4月，80家典型房企累計融資總量為2299.33億元，同比下降22.57%。

??整體來看，盡管熱點城市集中土拍維持較高熱度，但房地產市場仍存在較大的調整壓力，尤其是自4月份以來，房地產再度顯現出走弱勢頭，需要重點關注。2023年依然是房企“償債年”，在“防風險”原則下，房地產金融保持審慎。如果房企銷售端持續低迷，房企債務違約、爛尾樓等爆雷事件或將繼續發酵，同時也將對實體經濟造成沖擊。因此，后續樓市仍需更有力度、更實質性的支持性政策落地，部分出臺于樓市高熱時期的限制性政策或應加速有序放開。