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??導(dǎo)語

??雖然土拍在同日進(jìn)行，但杭州和武漢、重慶的土地市場表現(xiàn)截然不同。

??◎  文 / 謝楊春、吳嘉茗

??6月9日，杭州迎來年內(nèi)第五次集中出讓，共計(jì)成功出讓5宗宅地，總成交金額104億元，本輪土拍延續(xù)了杭州一直以來的火熱走勢，4宗搖號(hào)成交，整體成交溢價(jià)率達(dá)11.25%，搖號(hào)比例和溢價(jià)率均刷新杭州最高。

??同日武漢、重慶也有宅地出讓，與杭州不同的是，武漢和重慶今年以來土拍相對(duì)分散，土地市場熱度也持續(xù)低迷，今日兩個(gè)城市共成交3宗地塊，且均為底價(jià)成交。

??01

??第五輪杭州“貴精不貴多”
4宗地塊掛牌期間價(jià)格已觸頂

??今年集中供地從“雙集中”變?yōu)椤凹蓄A(yù)告、分批掛牌”后，杭州歷次掛牌的體量與前兩年相比大幅下降，且每一批次的掛牌體量產(chǎn)生較大差異。本輪（第五批次）供地體量尤為明顯，僅出讓5宗純宅地，總建面僅有39.2萬平方米。

??雖然供應(yīng)體量較小，但是并未因?yàn)橐?guī)模下降而犧牲質(zhì)量，5宗地塊的自身?xiàng)l件都較為優(yōu)質(zhì)，凸顯土地供應(yīng)“貴精不貴多”的出讓思路。

??5宗地塊中，2宗來自上城區(qū)，其次余杭區(qū)、臨平區(qū)、臨安區(qū)各有1宗，來自于各自區(qū)域內(nèi)的熱點(diǎn)板塊。尤其本次出讓的66號(hào)四堡七堡單元JG1402-26地塊，位于錢江新城二期的核心區(qū)域，該區(qū)域作為杭州目前最熱門的板塊之一，濱江、華潤、建發(fā)等多家品牌開發(fā)商已經(jīng)入駐。目前周邊大多數(shù)項(xiàng)目已經(jīng)清盤，僅剩潮觀平瀾府和翡云潤府兩個(gè)項(xiàng)目，且作為本次唯一銷售限價(jià)超過6萬元/平方米的改善型地塊，恰好能夠填補(bǔ)目前杭州改善型項(xiàng)目市場的相對(duì)空白。因此，還未進(jìn)入正式競價(jià)環(huán)節(jié)，地塊便迎來42輪報(bào)價(jià)，到達(dá)最高限價(jià)，轉(zhuǎn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。

??02

??成交溢價(jià)率11.25%創(chuàng)近兩年新高
搖號(hào)成交比例高達(dá)80%

??除了4宗地在正式競價(jià)前已經(jīng)達(dá)到觸頂狀態(tài)以外，青山湖科技城地塊由于僅有一輪報(bào)價(jià)底價(jià)成交，杭州本輪的5宗地塊成交速度極快。

??5宗地塊的出讓總價(jià)達(dá)到104億元，總建面39.2萬平方米，平均樓板價(jià)26587元/平方米，整體溢價(jià)率達(dá)到11.25%，樓板價(jià)、溢價(jià)率均是今年杭州歷次土拍中最高，杭州地市的熱度居高不下。

??值得一提的是，本次由于出讓地塊少，觸頂成交比例也達(dá)到了歷次以來最高，高達(dá)80%。但與此同時(shí)，剩余的1宗地塊為底價(jià)成交，地塊熱度冰火兩重天的局面也并未改變。

??03

??盈利空間依然可觀
低熱度地塊銷售限價(jià)微降

??杭州土拍的高熱度得以維持，除了本身市場基本面較好、推出地塊區(qū)位條件較優(yōu)以外，地塊可見的盈利空間也保持在較高水準(zhǔn)：5宗地塊的平均地房比為0.57，房價(jià)地價(jià)差為15081元/平方米。

??最熱門的錢江新城二期四堡七堡單元JG1402-26地塊，成交樓板價(jià)45234元/平方米，銷售限價(jià)（含精裝）66000元/平方米，地價(jià)房價(jià)比雖然高達(dá)0.69，但樓板價(jià)和房價(jià)之間仍有2萬元/平方米的空間，盈利的空間仍較大。

??其余4宗地塊的地價(jià)和房價(jià)差也均在1萬元/平方米以上，底價(jià)成交的青山湖科技城地塊房價(jià)地價(jià)差也達(dá)到17850元/平方米。

??本次出讓的5宗地塊仍為限價(jià)地，上城區(qū)的2宗地、良渚勾莊地塊限價(jià)對(duì)比周邊繼續(xù)持平；青山湖科技城地塊限價(jià)為29400元/平方米，該價(jià)格接近之前板塊內(nèi)的高層限價(jià)，以地塊1.01的容積率來看，地塊限價(jià)實(shí)則有所下調(diào)；臨平經(jīng)開區(qū)的地塊限價(jià)23580元/平方米，與周邊項(xiàng)目相比微漲980元/平方米。

??對(duì)比不同地塊的限價(jià)調(diào)整方向來看，可以看出限價(jià)的調(diào)整方向與板塊熱度相關(guān)，熱度較高的錢江二期、勾莊和臨平經(jīng)開區(qū)地塊銷售限價(jià)均為持平或微漲，而熱度相對(duì)較低的青山湖科技城地塊的銷售限價(jià)則小幅度下調(diào)，主要意在降低未來項(xiàng)目的去化難度。

??04

??民企持續(xù)發(fā)力拿下4宗地塊
濱江年內(nèi)杭州投資已超150億

??4宗地塊搖號(hào)結(jié)果出爐，除綠城拿下最熱門、也是總價(jià)最高的錢江新城二期四堡七堡單元JG1402-26地塊外，另外3宗地塊均由民企競得，濱江、宇誠和建杭置業(yè)各競得1宗地塊。總體來看，本輪土拍中民企共拿下5塊地中的4塊，投資金額占54%，建面占73%，延續(xù)了杭州一貫以來民企投資相對(duì)積極的狀態(tài)。

??濱江作為在杭州投資最為積極的民企，也是唯一一個(gè)在杭州每一輪集中供地中均有所斬獲的房企，年內(nèi)在杭州集中供地的總投資金額已經(jīng)達(dá)到154.2億元，拿地總建面100.8萬平方米。

??且濱江在第四輪和本輪中均有搖號(hào)競得的優(yōu)質(zhì)地塊，在新增土儲(chǔ)質(zhì)量、體量并重的情況下，濱江未來在杭州的市場份額仍有持續(xù)提升的空間。

??05

??武漢、重慶同日土拍成交遇冷
仍是底價(jià)成交、城投托底

??同日，中西部的兩大核心城市武漢、重慶均有含宅用地出讓，兩城土拍表現(xiàn)低迷，與杭州的火熱形成鮮明對(duì)比：共出讓3宗含宅用地，均為底價(jià)成交，武漢總成交金額3.83億元，重慶成交金額5.93億元，且拿地房企均為地方城投和國央企，武漢兩宗地均由江夏區(qū)城更地產(chǎn)包攬，重慶巴南區(qū)李家沱地塊則由中建信和收入囊中。

??截止今日，武漢共成交6宗含宅用地，其中僅有1宗溢價(jià)率達(dá)到7.4%，其余地塊均底價(jià)成交；重慶共成交8宗含宅用地，其中1宗搖號(hào)、1宗低溢價(jià)成交，其余均為底價(jià)成交。兩城市今年以來土地市場均較為冷清。

??綜合來看，雖然土拍在同日進(jìn)行，但杭州和武漢、重慶的土地市場表現(xiàn)截然不同。

??杭州延續(xù)了今年以來高熱度的土拍走勢，整體溢價(jià)率、地塊搖號(hào)比例均刷新記錄，同時(shí)由于出讓地塊量少質(zhì)優(yōu)，平均樓板價(jià)也創(chuàng)年內(nèi)新高。本土民企持續(xù)發(fā)力，拿下本輪土拍中80%的地塊（按幅數(shù)）。以此來看，杭州在市場基本面變化不大的情況下，保持土地出讓質(zhì)量，土拍市場大概率將延續(xù)較高的熱度。

??反之武漢、重慶今年以來土地市場持續(xù)冷淡，高溢價(jià)成交地塊屈指可數(shù)，今日成交也均為底價(jià)成交、城投和國央企托底。除非推出個(gè)別極度優(yōu)質(zhì)、稀缺的地塊，否則市場將持續(xù)地位運(yùn)行。