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??導語

??央國企競得七成地塊，城投平臺類公司遠郊“托底”。

??◎  文 / 謝楊春、吳嘉茗

??7月11-13日，經過3日連續出讓，上海完成了今年第二批次集中供地的首輪出讓。共成功出讓15宗含宅用地，總成交金額405.5億元，總建面187.3萬平方米，平均樓板價21644元/平方米，整體溢價率維持在7.8%，土地市場局部保持高熱。15宗地塊中有10宗以最高限價成交，另有5宗底價成交，兩極分化的行情仍在延續。

??01 供地質量較首輪稍有下滑
優質地塊“僧多粥少”

??今年上海第二次集中掛牌共計16宗含宅用地，從區域分布來看，浦東、松江是本次的出讓主力，分別出讓4宗、3宗含宅用地，出讓建面分別為65萬平方米和40萬平方米，占本輪出讓總建面的一半以上。

??對比今年首批供地來看，本批次供地的質量稍有下滑：一方面體現在第二批次位于外環以內的地塊占比為17%,較第一批減少4個百分點；另一方面體現在第二批次地塊中，僅有32%地塊在1公里內有地鐵資源，較第一批減少26個百分點。且部分地塊位于相對遠郊的板塊，如臨港、松江新橋等，或是地塊有較高的自持比例，例如寶山吳凇創新城等。

??據統計，第一批次參拍的房企多達60家，但本批次僅有40余家，且第一批次最熱門的青浦西虹橋龍聯路北側07-02地塊參拍房企超過20家，而本輪參拍房企最多的地塊也僅有18家。

??從參拍房企數量分布來看，本輪有4宗地塊僅1家房企參拍，且臨港的兩宗地參拍人分別為臨港城投和臨港發展，均為城投公司；而參拍房企在16家及以上的地塊有3宗，分別為嘉定新城G09-2地塊、閔行區華漕鎮MHP0-1402單元16-05、17-04地塊和寶山區大場鎮W12-1301單元35-03地塊。

??02 溢價率7.82%達近一年新高
但地塊熱度兩極分化

??從成交情況來看，本次推出的16宗地塊中，有1宗未在本輪出讓，剩余15宗均成功出讓，成交總建面187.3萬平方米，總金額405億元，整體溢價率7.82%，較上一批次（7.33%）提升0.5個百分點。

??今年的兩批次集中供地，整體來看規模不及去年前三批次，但是熱度有所回升。

??本輪整體熱度維持在相對高位，但土地市場兩極分化趨勢未有改變，本輪成交的地塊也僅分為兩類，一類為多人參拍后以最高限價成交的地塊，本輪有10宗地以最高溢價率成交；有另一類則為底價成交，本輪底價成交地塊為5宗。

??今年以來，上海尚未有含宅地塊以未觸及最高限價（或一次性報價區間）的價格溢價成交，以此來看，即使是一線城市上海，土地市場也對優質地塊有較高的依賴性。

??03 部分地塊房地聯動價上調超過6%
盈利空間仍較充裕

??雖然本批次地塊整體質量有所下降，但是部分地塊的房地聯動價與之前周邊成交地塊的房地聯動價相比卻有所上浮，部分地塊的聯動價上調幅度超過5%，例如閔行浦江鎮地塊、寶山大場鎮地塊和青浦重固鎮地塊。

??房地聯動價的上浮，給了房企更多的盈利空間，也在一定程度上會提升房企參拍的積極性。

??本輪土拍的盈利空間較為可觀，15宗地塊的平均房價地價差達到27380元/平方米，平均地價房價比為0.48。

??其中楊浦平涼社區地塊的成交樓板價為74250元/平方米，房地聯動價117000元/平方米，房價地價差高達42750元/平方米，加之地理位置優異，也是本輪較熱門地塊之一；另外寶山區大場鎮地塊的房價地價差也達到30700元/平方米，且大場作為熱門板塊，項目未來去化的預期較好。

??04 央國企競得七成地塊
城投平臺類公司遠郊“托底”

??拿地門檻高、地塊質量高的上海，在報名階段就形成了以央國企為主、少量本土民企以及城投為輔的投資格局，結合銷售來看，上半年銷售TOP20的央國企幾乎齊聚本次土拍，其中招商更是報名參拍了多達11宗地塊，此外保利、建發、華潤等報名幅數也超過5幅。

??在“廣撒網”策略和雄厚的資金實力加持下，本輪最終有11宗地塊由國央企競得，占比超過70%。華發以70.63億元搖中本輪總價最高地塊，此外中國鐵建、中建東孚、中國金茂、保利置業、招商蛇口、建發房產也均有所得，杭州大家通過聯合體的形式拿下2宗地。

??而民企和城投公司拿地僅有4宗，且多為底價成交地塊。除了大華以47億元競得閔行浦江鎮地塊以外，臨港的兩宗地均由當地城投底價拿下，松江新橋鎮地塊則由民企恒都置業底價獲得。

??兩輪整體來看，拿地幅數最多（3幅）的房企為中國鐵建、保利發展和招商蛇口，均為資金實力雄厚的國央企，此外拿了2宗地的企業有華發、金地、萬科、象嶼、大家以及保利置業，也均為國央企。而民企如龍湖、大華等均只有1宗地塊，在地價較高的一線城市民企投資參與度依舊較弱。

??綜合來看，上海本輪土拍有幾大特征：一、上海仍是央國企爭搶的重中之重，民企依然很難在土拍中分一杯羹，尤其對于外地民企來說，進駐上海的門檻較高；二、市場熱度兩極分化，僅有底價成交與最高限價成交的地塊，這一點與6月土拍的蘇州、杭州相似，即便是一線城市，遠郊性價比較低的地塊房企也十分謹慎 ；三、通過房地聯動價上漲提升房企的盈利空間，吸引房企積極參拍。