土地克而瑞研究中心 2023-07-14 08:21:56 來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市
??2023年7月11-13日，經(jīng)過(guò)3日連續(xù)出讓?zhuān)虾Ｍ瓿闪私衲甑诙渭泄┑氐氖纵喅鲎尅９渤晒Τ鲎?5宗含宅用地，總成交金額405.5億元。
??與一批次不同，二批次土拍規(guī)則從“觸發(fā)中止價(jià)后進(jìn)入一次書(shū)面報(bào)價(jià)，與平均價(jià)價(jià)差最小者得”，變?yōu)椤坝|發(fā)最高限價(jià)后進(jìn)入搖號(hào)，搖中者得”。
??一直以來(lái)，上海土拍市場(chǎng)一直采用“一次書(shū)面報(bào)價(jià)”的形式，此次土拍規(guī)則的調(diào)整使得上海土拍變得更加“拼運(yùn)氣”。
??從結(jié)果來(lái)看，本次土拍整體溢價(jià)率維持在7.8%，局部保持高熱。15宗地塊中有10宗以最高限價(jià)成交，另有5宗底價(jià)成交。最終有11宗地塊由國(guó)央企競(jìng)得，占比超過(guò)70%。
??2023年上海第二次集中掛牌共計(jì)16宗含宅用地，從區(qū)域分布來(lái)看，浦東、松江是本次的出讓主力，分別出讓4宗、3宗含宅用地，出讓建面分別為65萬(wàn)平方米和40萬(wàn)平方米，占本輪出讓總建面的一半以上。
??對(duì)比今年首批供地來(lái)看，首先是規(guī)則上發(fā)生了變化。
??此次上海土拍即不再采取此前的中止價(jià)、一次書(shū)面報(bào)價(jià)規(guī)則。當(dāng)報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)的，改為通過(guò)搖號(hào)確定最終競(jìng)買(mǎi)人。
??在此之前，當(dāng)舉牌競(jìng)價(jià)達(dá)到中止價(jià)時(shí)，轉(zhuǎn)為一次書(shū)面報(bào)價(jià)，由最接近一次書(shū)面報(bào)價(jià)平均價(jià)的房企競(jìng)得。現(xiàn)場(chǎng)有一個(gè)計(jì)算均值的環(huán)節(jié)，有一定的技術(shù)成分，也有一定的運(yùn)氣成分。
??采用搖號(hào)規(guī)則后，一方面可以簡(jiǎn)化流程，另一方面也將上海土拍變?yōu)閱渭兊摹捌催\(yùn)氣”，顯得更為公平。
??從供地質(zhì)量來(lái)看，本批次供地的質(zhì)量稍有下滑：一方面體現(xiàn)在第二批次位于外環(huán)以內(nèi)的地塊占比為17%,較第一批減少4個(gè)百分點(diǎn)；另一方面體現(xiàn)在第二批次地塊中，僅有32%地塊在1公里內(nèi)有地鐵資源，較第一批減少26個(gè)百分點(diǎn)。
??從參拍房企數(shù)量分布來(lái)看，本輪有4宗地塊僅1家房企參拍，參拍房企在16家及以上的地塊有3宗，分別為嘉定新城G09-2地塊、閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)MHP0-1402單元16-05、17-04地塊和寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)W12-1301單元35-03地塊。
??從成交情況來(lái)看，本次推出的16宗地塊中，有1宗未在本輪出讓?zhuān)Ｓ?5宗均成功出讓?zhuān)山豢偨?87.3萬(wàn)平方米，總金額405億元，整體溢價(jià)率7.82%，較上一批次（7.33%）提升0.5個(gè)百分點(diǎn)。
??本輪整體熱度維持在相對(duì)高位，但土地市場(chǎng)兩極分化趨勢(shì)未有改變，本輪成交的地塊也僅分為兩類(lèi)，一類(lèi)為多人參拍后以最高限價(jià)成交的地塊，本輪有10宗地以最高溢價(jià)率成交；另一類(lèi)則為底價(jià)成交。
??雖然本批次地塊整體質(zhì)量有所下降，但是部分地塊的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)與之前周邊成交地塊的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)相比卻有所上浮，部分地塊的聯(lián)動(dòng)價(jià)上調(diào)幅度超過(guò)5%。
??房地聯(lián)動(dòng)價(jià)的上浮，給了房企更多的盈利空間，也在一定程度上會(huì)提升房企參拍的積極性。
??本輪土拍的盈利空間較為可觀，15宗地塊的平均房?jī)r(jià)地價(jià)差達(dá)到27380元/平方米，平均地價(jià)房?jī)r(jià)比為0.48。
??拿地門(mén)檻高、地塊質(zhì)量高的上海，在報(bào)名階段就形成了以央國(guó)企為主、少量本土民企以及城投為輔的投資格局，上半年銷(xiāo)售TOP20的央國(guó)企幾乎齊聚本次土拍，其中招商更是報(bào)名參拍了多達(dá)11宗地塊。
??在“廣撒網(wǎng)”策略和雄厚的資金實(shí)力加持下，本輪最終有11宗地塊由國(guó)央企競(jìng)得，占比超過(guò)70%。
??綜合來(lái)看，上海仍是央國(guó)企爭(zhēng)搶的重中之重，民企依然很難在土拍中分一杯羹。
??結(jié)合兩輪整體來(lái)看，拿地幅數(shù)最多（3幅）的房企為中國(guó)鐵建、保利發(fā)展和招商蛇口，均為資金實(shí)力雄厚的國(guó)央企。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變，或重回價(jià)高者得？
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化，4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼；三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
- 其中商品住宅銷(xiāo)售4961套，銷(xiāo)售面積60.02萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)11513元/平方米。
- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力，保障存量房交易資金安全，維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮：房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝：穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變，或重回價(jià)高者得？
- 9月房?jī)r(jià)：下跌態(tài)勢(shì)有所遏制，一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù)：商品房單月銷(xiāo)售回暖，10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 央行：降低存量房貸利率工作接近尾聲，市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看，百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部：城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變，或重回價(jià)高者得？
- 2官方數(shù)據(jù)：商品房單月銷(xiāo)售回暖，10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 4央行行長(zhǎng)潘功勝：穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過(guò)去2年水平，浙系占半壁江山
- 69月房?jī)r(jià)：下跌態(tài)勢(shì)有所遏制，一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開(kāi)創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局：房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林：重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論
