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??從“紙面”到“地面”，天津市特色小鎮(zhèn)產業(yè)集群再添百億級“新成員”。

??2023年6月16日，中東歐特色小鎮(zhèn)產業(yè)園區(qū)建設工程(一期)項目（以下簡稱“中東歐特色小鎮(zhèn)”）正式開工建設，預示著天津特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建工作邁上新臺階。

??得益于新政利好，天津特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建如火如荼。自2016年以來，天津以因地制宜、有序發(fā)展為原則，助推天津特色小鎮(zhèn)在“控量提質”中不斷壯大發(fā)展規(guī)模，目前該市特色小鎮(zhèn)已發(fā)展至第五批，中東歐特色小鎮(zhèn)位列其中。記者據(jù)初步統(tǒng)計，截至2022年，天津市已公布37個市級特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)創(chuàng)建名單，其中特色小鎮(zhèn)30個、特色小城鎮(zhèn)7個。特色產業(yè)體系涵蓋智能制造、農業(yè)科技、文化旅游、養(yǎng)老休閑等業(yè)態(tài)。

??2023年6月下旬，中國房地產報記者在天津走訪時發(fā)現(xiàn)，當?shù)靥厣℃?zhèn)培育、創(chuàng)建工作整體推進有序，一批產業(yè)特色鮮明、要素集聚、宜居宜業(yè)、富有活力的特色小鎮(zhèn)不斷涌現(xiàn)。不過，也存在概念不清、定位不準、盲目發(fā)展以及進展遲緩等問題，進而加劇政府債務風險和房地產化的苗頭。

??圍繞“控制數(shù)量、提高質量”為核心，天津規(guī)范健康發(fā)展特色小鎮(zhèn)過程中已相繼出臺多項細則。

??但記者調查卻發(fā)現(xiàn)，近年來，諸多以“小鎮(zhèn)”命名的地產項目如雨后春筍般冒出，干擾天津特色小鎮(zhèn)規(guī)范健康發(fā)展。資本助推下，一批以“金融小鎮(zhèn)、文旅小鎮(zhèn)、科技小鎮(zhèn)”為名的泛地產化項目也在“瘋長”。目前，這些項目有的正掙扎于去庫存，有的則飽經停擺困擾。

??政策指引清晰 嚴控房地產化傾向

??對于特色小鎮(zhèn)規(guī)范健康發(fā)展，國家政策層面早已給出了指引。

??2017年12月4日，國家發(fā)展改革委等四部委聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范推進特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)建設的若干意見》(以下簡稱《意見》)，規(guī)范推進各地區(qū)特色小鎮(zhèn)和小城鎮(zhèn)建設。《意見》指出，各地區(qū)要準確理解特色小鎮(zhèn)內涵特質，不能盲目把產業(yè)園區(qū)、旅游景區(qū)、體育基地、美麗鄉(xiāng)村、田園綜合體以及行政建制鎮(zhèn)戴上特色小鎮(zhèn)“帽子”。這意味著，特色小鎮(zhèn)“非鎮(zhèn)非區(qū)”，既不是行政區(qū)劃單元上的一個鎮(zhèn)，也不是產業(yè)園區(qū)的一個區(qū)，而是有著明確產業(yè)定位、文化內涵、旅游特色和一定社區(qū)功能，形成“產、城、人、文”四位一體有機結合的重要功能平臺。

??在計劃中，中東歐特色小鎮(zhèn)項目總投資95.65億元,占地近6500畝，總建設規(guī)模79萬平方米。旨在打造以食品行業(yè)為龍頭的現(xiàn)代化產業(yè)聚集區(qū)、科技型企業(yè)孵化區(qū)、高級人才聚集區(qū)和生態(tài)環(huán)境宜居區(qū)。

??或基于此，中東歐特色小鎮(zhèn)結合軌道線網規(guī)劃調整，不斷調整區(qū)域配套功能，欲激發(fā)市場板塊活力，期望將項目打造成為站城一體、產城融合的示范合作樣板區(qū)。

??而這僅是天津特色小鎮(zhèn)發(fā)展的一個縮影。

??為有力有序推進特色小鎮(zhèn)建設，天津市發(fā)展和改革委員會于2022年3月4日印發(fā)《關于促進天津市特色小鎮(zhèn)規(guī)范健康發(fā)展的實施方案》（以下簡稱《方案》），提出未來5年，天津要努力培育一批科技創(chuàng)新類特色小鎮(zhèn)、先進制造類特色小鎮(zhèn)、商貿物流類、文化旅游類、傳統(tǒng)農特類等特色小鎮(zhèn)。《方案》將圍繞特色鮮明、要素聚集、資源節(jié)約的發(fā)展方向，從土地、資金等多方面支持特色小鎮(zhèn)建設。

??前述《意見》表示，不能把特色小鎮(zhèn)當成筐、什么都往里裝，要嚴防政府債務風險，嚴控房地產化傾向，嚴格節(jié)約集約用地，嚴守生態(tài)保護紅線。然而，天津轄區(qū)內一些形態(tài)雷同、同質化嚴重的地產小鎮(zhèn)充斥其中，為行業(yè)發(fā)展前景蒙上陰影。如何確保特色小鎮(zhèn)在規(guī)范健康發(fā)展軌道上穩(wěn)步前行，天津或許還將在持續(xù)探索中不斷完善提升。

??開工后疑現(xiàn)“進度停滯”

??作為已被納入天津市新型城鎮(zhèn)化發(fā)展“十四五”規(guī)劃重點項目，中東歐特色小鎮(zhèn)自簽約以來備受關注。

??2020年8月19日，中東歐特色小鎮(zhèn)簽約落戶北辰區(qū)小淀鎮(zhèn)中部。為此，時任北辰區(qū)委書記馮衛(wèi)華表示，項目的成功簽約，是北辰區(qū)招大引強選優(yōu)的標志性成果，對于主動融入“一帶一路”建設，助力國家農墾改革決策部署落實落地，高標準推進天津北部新區(qū)建設，實現(xiàn)產業(yè)結構優(yōu)化升級，具有十分重要的意義。

??中東歐特色小鎮(zhèn)開發(fā)實力背景同樣不容小覷。不僅吸引5家天津市屬國有企業(yè)入場，還將獲得地方政府債券資金支持。記者據(jù)了解，經天津市政府批復，中東歐特色小鎮(zhèn)將由北辰區(qū)政府與天津市食品集團有限公司（以下簡稱“天津食品集團”）、天津軌道交通集團有限公司、天津城市基礎設施建設投資集團有限公司等旗下企業(yè)共同成立的平臺公司中東歐特色小鎮(zhèn)（天津）開發(fā)建設有限公司負責開發(fā)建設。項目資金來源擬采用自籌、申請融資和申請政府專項債券相結合的籌資方式。

??據(jù)公眾號國資小津消息，2022年11月18日，天津市財政局印發(fā)《2022年第十二批天津市政府債券發(fā)行結果公告》，其中，中東歐特色小鎮(zhèn)產業(yè)園區(qū)建設工程（一期）獲批政府專項債券6.8億元，發(fā)行期限7年，票面利率2.92%。此次政府專項債券為首次發(fā)行，未來將陸續(xù)發(fā)行二、三期，累計融資額42億元，占中東歐特色小鎮(zhèn)項目總投資額的43.91%。

??通過專項債券渠道融資，一定程度上強化了項目落地實施的資金保障，對于已破土動工的中東歐特色小鎮(zhèn)而言，項目建設或會呈現(xiàn)加速跑趨勢。然而，距離中東歐特色小鎮(zhèn)開工儀式已過去10余天時間，項目施工現(xiàn)場與開工前保持的現(xiàn)狀區(qū)分界限并不明顯。

??6月27日，記者在中東歐特色小鎮(zhèn)施工現(xiàn)場進出口發(fā)現(xiàn)，保留有中東歐特色小鎮(zhèn)開工儀式字樣的大門持開放狀態(tài)，現(xiàn)場無門崗人員值守，其內部場地實際是用圍擋圈起的成片空地，不過，場地內已停放有數(shù)臺挖掘機和運輸車輛，但并未有施工跡象，在現(xiàn)場安放的簡易板房里，更是難覓施工人員蹤影，房間設施凌亂布滿灰塵。

??在被圈場地的另一出入口處，則標注有中國建筑第六工程局承建中東歐特色小鎮(zhèn)（一期）崇寧道道路及配套管線工程等字樣，根據(jù)現(xiàn)場豎立的相關公示牌內容顯示，該工程位于北辰區(qū)小淀鎮(zhèn)中東歐特色小鎮(zhèn)起步區(qū)，計劃開工時間為2023年5月1日，計劃竣工時間為2024年4月30日。建設單位為中東歐特色小鎮(zhèn)（天津）開發(fā)建設有限公司，施工單位為中國建筑第六工程局有限公司。記者在該處場地設置的一排簡易板房內發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)場同樣處于無人值守狀態(tài)。

??7月11日，中國建筑第六工程局有限公司承建中東歐特色小鎮(zhèn)（一期）崇寧道項目的徐姓負責人向記者表示，上述標段（崇寧道）道路遲遲未施工的主要原因是施工許可證等審批手續(xù)未辦理到位。該負責人坦言，由于相關施工手續(xù)均是由項目建設單位負責辦理，辦理進度和開工預期目前仍不掌握。

??值得一提的是，據(jù)中冶建工集團天津公司官方微信公眾號發(fā)布消息，2023年6月25日上午，由該公司承建的中東歐特色小鎮(zhèn)（一期）二標段尚勤路（龍門東道—崇寧道）道路及配套管線工程排水工程管道基礎，在建設、勘察、設計、監(jiān)理、質監(jiān)站等六方共同見證下順利完成驗收。

??更為蹊蹺的是，中東歐特色小鎮(zhèn)首期將建設具有中國農墾特色的食品產業(yè)園區(qū)，同步建設6條次干路、11條支路等基礎設施。相比之下，道路工程已有相關標段施工方進場，而食品產業(yè)園區(qū)開發(fā)近乎處于停滯。

??記者了解到，早在2022年初，北辰區(qū)供地計劃出爐，其中，涉及中東歐特色小鎮(zhèn)起步區(qū)地塊一、地塊二計劃出讓信息，項目類別均為居住與商業(yè)，兩宗地塊累計土地面積為250.02畝。在此之前，中東歐特色小鎮(zhèn)起步區(qū)地塊三、地塊四，宗地編號津北辰龍（掛）2021年-049、津北辰龍（掛）2021年-050，進行了出讓公示，土地用途均為普通商品住房用地，兩宗地塊累計出讓面積278畝。2022年2月18日，上述地塊分別被天津食品集團旗下天津農墾辰昇房地產開發(fā)有限公司、天津農墾興辰房地產開發(fā)有限公司摘得，并約定開工時間為2023年5月31日。

??小鎮(zhèn)特色的“危與機”

??“項目開發(fā)國企背書，市級重點項目加持，地塊項目施工是遲早的事。”家住北辰區(qū)小淀體育文化公園附近的居民李先生向記者表示，目前中東歐特色小鎮(zhèn)起步區(qū)可開發(fā)的地塊為兩宗，即為被天津農墾辰昇房地產開發(fā)有限公司、天津農墾興辰房地產開發(fā)有限公司摘得的地塊三、地塊四。而上述開發(fā)企業(yè)均隸屬天津食品集團，屬于典型的“實力派”市管國企。除此之外，天津城投、天津軌道交通等國有企業(yè)紛紛入場抱團開發(fā)，項目前景未來可期。

??在李先生看來，中東歐特色小鎮(zhèn)僅憑借即將打造的“站城一體化”發(fā)展模式，勢必會助推產城融合示范區(qū)加速形成，其地產板塊自然會迎來開門紅。

??所謂“站城一體化”也稱“站城融合”，是綜合交通樞紐沿線一體化發(fā)展模式，即TOD模式的分支之一。該理念主張發(fā)展軌道交通，將重要交通站點與城市空間緊密融合，將日常辦公、居住和城市服務等功能安排在車站步行可達的范圍內，為站點附近人群提供便利的生活方式和經濟活動。

??通過“站城融合”煥新城市空間，串聯(lián)起了區(qū)域商業(yè)、商務配套，變成一個“人來人留的消費場”，或是對“站城一體化”的最好詮釋。“在此環(huán)境下應勢而生的房地產板塊表現(xiàn)強勢，優(yōu)勢地產將會更加明顯。”李先生對記者說。

??不過，同樣號稱有著軌道交通與城市空間融合等超前規(guī)劃的東麗湖（科創(chuàng)）金融小鎮(zhèn)，歷經數(shù)年“打磨”，至今依然停留在口號上。

??2017年10月上旬，時任東麗區(qū)政府主要負責人在接受媒體采訪時表示，今年年內，東麗湖邊將啟動金融小鎮(zhèn)建設，3～5年內將建成金融與科技的交匯區(qū)，配套完善的生活區(qū)。

??該負責人表示，金融小鎮(zhèn)坐落在東麗湖東湖和麗湖交界的地方，總面積4.5平方公里，將來是科技和金融交匯的活躍區(qū)。其中金融核心區(qū)1.5平方公里，將來計劃聚集1000家以上各類基金。與此同時，圍繞著高端業(yè)態(tài)服務、生活商業(yè)服務、高端人才子女入學等，這一區(qū)域配套設施會逐步完善。比如將建設大型商業(yè)綜合體、會議會展中心、功能完善的酒店，軌道交通等。把這些元素集中在東麗湖區(qū)域，打造成東麗區(qū)高端產業(yè)的引領區(qū)和集聚區(qū)，成為吸引高端人才創(chuàng)業(yè)、生活、科研的生活小鎮(zhèn)。

??但這一設想尚未付諸實施，目前東麗湖金融小鎮(zhèn)施工陷入長期停滯，已經引起廣泛的爭議。

??2023年2月2日，一位吳姓購房者通過天津市政府網站《政民零距離》欄目，反映（咨詢）東麗湖金融小鎮(zhèn)規(guī)劃及緣何遲遲不開工等問題。2023年2月6日，東麗區(qū)東麗湖街道回復稱：經核實，該項目因招商及經濟等因素目前處于停滯狀態(tài)，片區(qū)規(guī)劃以商業(yè)用地為主，具體建設時間需進一步與項目招商及區(qū)域發(fā)展相結合，根據(jù)實際情況確定。

??圍繞“控制數(shù)量、提高質量”為核心，天津規(guī)范健康發(fā)展特色小鎮(zhèn)過程中已相繼出臺多項細則。前文所述《方案》中還指出，天津特色小鎮(zhèn)在建設標準方面，將按照區(qū)位布局、空間范圍、特色產業(yè)、多元功能、特色風貌、投入方式、底線要求等7方面20項要求，以及分類特色小鎮(zhèn)具體標準中科技創(chuàng)新、先進制造、商貿流通、文化旅游、傳統(tǒng)農特等5類標準要求，做好規(guī)范創(chuàng)建工作；在規(guī)范管理方面，對特色小鎮(zhèn)實行統(tǒng)一管理，強化統(tǒng)籌協(xié)調，加強跟蹤監(jiān)督、統(tǒng)計監(jiān)測、總結評估、典型示范和規(guī)范糾偏等工作，有序推進本市特色小鎮(zhèn)規(guī)范健康發(fā)展；在底線要求方面，嚴防地方政府債務風險，嚴守生態(tài)保護紅線，嚴控特色小鎮(zhèn)房地產化傾向，被重點提及。

??但記者調查卻發(fā)現(xiàn)，諸多以“小鎮(zhèn)”命名的地產項目如雨后春筍般冒出，如“金融街聽湖小鎮(zhèn)、松江東湖小鎮(zhèn)、原鄉(xiāng)小鎮(zhèn)、健康小鎮(zhèn)、津僑國際小鎮(zhèn)、時光小鎮(zhèn)、麒麟小鎮(zhèn)、萊茵小鎮(zhèn)”等，吸引多家品牌房企參與其中，現(xiàn)已遍布天津市東麗、寶坻、西青、寧河等區(qū)域。

??這些“小鎮(zhèn)”普遍以房地產開發(fā)銷售為主，項目涵蓋高層、洋房、聯(lián)排、獨棟等，與普通商品房開發(fā)并無二致。不過，各自發(fā)展現(xiàn)狀卻略顯不同，有的項目在拼力去庫存，有的項目則飽經停擺困擾。

??以松江東湖小鎮(zhèn)（又名“瀾景馨園”）為例，該項目因多次延期交房引發(fā)部分購房者群訴。2023年5月4日，一位張姓購房者在向前述《政民零距離》欄目反映稱，2016年7月，張姓購房者購買了位于天津東麗區(qū)松江東湖小鎮(zhèn)房子，原定2019年9月交房，到期后被告知延期交付。然而，延期已導致購買房源爛尾4年，至今仍未交房。2023年5月8日，天津市政建設集團有限公司回復時表示，其旗下企業(yè)（開發(fā)商）天津松江地產投資有限公司對于松江東湖小鎮(zhèn)延期交房問題，已于2023年4月份組織進場施工，促使瀾景馨園項目實現(xiàn)逐步復工復產。下一步，該公司將抓緊項目推動，完成保交房任務。

??據(jù)了解，延期交付已波及松江東湖小鎮(zhèn)400多戶業(yè)主，對此處理進度過于緩慢。或受此拖累，天津松江地產投資有限公司于2021年4月下旬起，也已進入破產重整階段。另據(jù)工商信息顯示，該公司作為國有全資企業(yè)目前顯示為存續(xù)狀態(tài)。