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??在增量市場不景氣的背景下，存量市場成為了物業(yè)公司的發(fā)力點。

??7月12日，碧桂園服務(wù)控股有限公司（以下簡稱“碧桂園服務(wù)”，06098.HK）宣布已進駐佛山市順德區(qū)大良街道北部片區(qū)改造工程EPCO總承包項目（以下簡稱“大良項目”），為片區(qū)內(nèi)的38個小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。EPCO即設(shè)計、建設(shè)、運營、管理一體化，旨在解決傳統(tǒng)社區(qū)改造中改管脫節(jié)、資源浪費、資金不足等難題。

??碧桂園服務(wù)是第一家將EPCO模式引入老舊小區(qū)改造的物業(yè)公司，在2021年就中標(biāo)了天津市濱海新區(qū)345個老舊小區(qū)的改造項目。碧桂園服務(wù)總裁李長江曾對投資者透露，天津EPCO模式是政府拿剛性業(yè)務(wù)換管理，保證了業(yè)務(wù)，收入直接在公司手中，不存在向政府拿錢的問題，“全國各省市都去踩點、評估，得到好評。”

??不過，EPCO模式的拓展難度不小，大良項目是碧桂園服務(wù)的第二個項目。碧桂園服務(wù)相關(guān)人士對中國房地產(chǎn)報記者表示，老舊小區(qū)、社區(qū)改造有很大發(fā)展空間，但EPCO模式的門檻不容易達到，公司也還在摸索階段，相信“路能走通”。

??廣東首個老舊小區(qū)改造EPCO項目

??大良項目是2022年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部56個老舊小區(qū)改造發(fā)展工程聯(lián)系點之一，也是廣東首個采用EPCO模式改造的老舊小區(qū)。該項目改造的建筑面積達54.23萬平方米，包括5個社區(qū)、38個小區(qū)，涉及792棟房屋、5211戶居民，改造總投資約1.1億元，撬動社會資本約760萬元。項目建設(shè)內(nèi)容包括建筑外立面改造、房屋改造工程、安裝工程、配套小區(qū)道路工程、燃氣工程、景觀綠化工程、智能化改造以及“1+5+X”鄰里中心建設(shè)等。

??2022年7月，佛山市順德區(qū)大良街道與中標(biāo)聯(lián)合體企業(yè)廣東騰越建筑、廣東順建規(guī)劃設(shè)計研究院以及碧桂園服務(wù)簽訂了項目合同。

??過去的一年時間，大良項目主要進行了道路修復(fù)、三線改造、雨污分流、環(huán)衛(wèi)綠化提升、天然氣管道敷設(shè)、娛樂休閑設(shè)施配置、停車位增設(shè)、居住安全提升等工程改造工作。完成38個小區(qū)的全面改造后，就到了物業(yè)公司進場的時候。7月10日，在該項目的物業(yè)入場進駐交接儀式上，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長曾陽春表示，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，往往面臨基礎(chǔ)配套設(shè)施改造后，出現(xiàn)“沒人管”的問題，以往就是政府大包大攬，但真正要管理好物業(yè)，必須要由企業(yè)去管才能夠管得好。

??碧桂園服務(wù)進駐后，將進行片區(qū)化管理，實現(xiàn)街區(qū)作業(yè)機械化、網(wǎng)格管理集約化、社區(qū)服務(wù)數(shù)字化、生活服務(wù)平臺化、社區(qū)資源增值化，建立“職能部門+居委會+業(yè)委會+物業(yè)服務(wù)單位+社區(qū)群眾代表”五方協(xié)同參與的老舊小區(qū)長效管理機制。

??在今年2月份的廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域重點工作調(diào)度會上，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負責(zé)人介紹了這個項目的特點，首先是片區(qū)聯(lián)動、整體打包，項目前期以社區(qū)為核心，按5公里的距離設(shè)立中心位置進行摸底排查，實現(xiàn)片區(qū)捆綁聯(lián)動改造。其次是建管兼顧，對社區(qū)閑置物業(yè)進行盤活經(jīng)營，提供社區(qū)公共服務(wù)，實現(xiàn)老舊小區(qū)改造項目建管一體化。最后則是激活市場，長效管養(yǎng)。改造后續(xù)利用聯(lián)合體全鏈條效益優(yōu)勢，由社會資本兜底2年過渡期物業(yè)管理運營成本，通過“先嘗后買”引導(dǎo)業(yè)主主動付費和長效管養(yǎng)，實現(xiàn)改造項目全生命周期建管一體化。

??據(jù)悉，大良項目的住戶目前每個月僅需交35元的物業(yè)管理費。

??EPCO模式門檻高拓展不易

??接手大良項目前，碧桂園服務(wù)已經(jīng)在天津積累了不少經(jīng)驗。

??2020年，根據(jù)國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，天津市濱海新區(qū)提出計劃在2021年到2025年，對區(qū)內(nèi)2000年以前交付入住的小區(qū)（共345個）進行老舊小區(qū)改造。2021年，碧桂園服務(wù)以聯(lián)合體形式中標(biāo)該項目，聯(lián)合體成員還有中鐵十八局集團有限公司、中信建設(shè)投資發(fā)展有限責(zé)任公司、天津濱海新區(qū)建設(shè)投資集團有限公司。

??在這個項目上，碧桂園服務(wù)進行了老舊社區(qū)改造EPCO模式的探索，將運營前置，實現(xiàn)改管一體化，對項目改造工程設(shè)計、采購、施工和運營全流程實施整體總包方案，在優(yōu)化完善小區(qū)生活服務(wù)設(shè)施的同時，帶動社區(qū)服務(wù)產(chǎn)業(yè)增量發(fā)展。簡而言之，所有老舊小區(qū)改造的投資、建設(shè)和運營都是由“政府+社會力量”共同來完成的。

??聯(lián)合體進入后，會對所要改造的社區(qū)進行城市級的體檢，制定改造的項目和內(nèi)容，并植入到最終的改造方案當(dāng)中，然后將方案對居民進行公示，通過資金匹配完成改造。其中，中鐵十八局集團有限公司、天津濱海新區(qū)建設(shè)投資集團有限公司主要負責(zé)施工作業(yè)，中信建設(shè)投資發(fā)展有限責(zé)任公司發(fā)揮融資功能，碧桂園服務(wù)則對改造后的345個小區(qū)進行接管，進行長效的物業(yè)服務(wù)。

??截至2022年末，碧桂園服務(wù)已對107個改造后的社區(qū)實行長效管理服務(wù)。

??碧桂園服務(wù)天津區(qū)域總裁楊鑫曾表示，該項目所有老舊小區(qū)的場景服務(wù)設(shè)計都是碧桂園服務(wù)自行投資、運營的，投資金額較大，需要提前介入對居民需求進行調(diào)研，進行產(chǎn)品研發(fā)并轉(zhuǎn)化為線下的空間運營及場景服務(wù)，才能保證投入的每一分錢都能達到預(yù)期效果。他認為，碧桂園服務(wù)的平臺完全可以承接全業(yè)態(tài)的服務(wù)以及運營，并可以實現(xiàn)良好的投資回報。

??截至目前，碧桂園服務(wù)沒有披露過濱海新區(qū)項目的具體經(jīng)營情況。按照李長江的說法，這種模式的好處就在于沒有政府應(yīng)收款的困擾，停車、菜市場管理、道路清掃等服務(wù)，都是碧桂園服務(wù)和社會資本以及政府指定的企業(yè)一起去做的。因此，這一業(yè)務(wù)會加大力度發(fā)展。

??“經(jīng)營有一定壓力，盈利模式還在摸索，不過接近成熟了。”碧桂園服務(wù)相關(guān)人士表示，EPCO模式是從運營城市到經(jīng)營城市的轉(zhuǎn)變，需要政府承擔(dān)一點，企業(yè)投入一點，居民交一點，有一定的進入門檻，要把政府資源、居民和企業(yè)以及融資投資機構(gòu)結(jié)合起來，才可能成功。受制于這些因素，該公司目前只拓展了兩個項目。

??一些地方政府正在嘗試擴大EPCO模式的試點范圍。繼大良街道后，佛山市的里水鎮(zhèn)今年也計劃引入EPCO模式對4個老舊小區(qū)進行改造提升，引導(dǎo)小區(qū)居民“先嘗服務(wù)、后付費用”。佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負責(zé)人透露，2023年至2025年，佛山全市計劃統(tǒng)籌推進362個小區(qū)改造，鼓勵規(guī)模化實施運營，優(yōu)先采用EPCO改造模式。