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??2023年至今，成都可以說是最亮眼的城市之一，無論是新房還是二手房市場成交都在各大城市之中脫穎而出。

??8月，成都迎來了土拍高峰，合計高達47宗宅地將出讓，其中主城區有42宗。8月10日，成都首批12宗地成功出讓10宗，其中2宗于正式開拍前一日終止出讓，最終，3宗搖號成交，7宗底價或低溢價成交，整體土拍熱度降溫。

??聯系到剛剛完成的上海第二批次集中供地以及深圳土拍來看，目前的土地市場可以用“冰火兩重天”來形容。

??一方面是多家房企爭搶優質核心地塊，另一方面是流拍、終止出讓，城投托底再現。

??房企在有限的資金壓力之下，押寶優質核心地塊成趨勢。

??我們認為，在當前銷售端回落的影響下，接下來熱點城市將出現更多的底價和流拍地塊，土拍熱度指標也將逐步與新房市場趨同。

??8月，成都迎來了土拍高峰，分別于8月10日、8月15日和8月24日進行三場土拍，合計高達47宗宅地將出讓，其中主城區有42宗，還有來自彭州、青白江、新津的5宗土地。

??8月10日，除2宗于正式開拍前一日終止出讓外，其余10地成功出讓，總成交建面96.5萬平方米，成交總金額114.7億元。

??熱度方面，此次成都土拍延續7月的下降趨勢，3宗搖號成交，7宗底價或低溢價成交，還有兩宗終止出讓地塊，整體成交溢價率為5.06%，搖號比例和溢價率均處于較低位。

??從原計劃8月10日出讓的12宗地來看，天府新區、龍泉驛區、雙流區均有三宗，成華區、溫江區和高新南區各有一宗。其中，出讓總價最高是位于高新南區新川板塊的純宅地，起拍價達17.62億元，樓板價15910元/平方米，該地也是起始樓面價最高的地塊，清水限價30000元/平方米，略低于天府新區麓湖板塊和雙流區怡心湖板塊的商住地塊。

??正式開拍前一日，8月9日成都市公共資源交易中心發布兩則國有建設用地使用權終止出讓的公告，宣告原定于8月10日拍賣的東安湖42畝地塊，龍潭寺59畝地塊終止出讓。這從側面印證了開發商“優中選優”的拿地策略。

??從最終土拍結果來看，競拍熱度冷熱分化顯著。除去提前終止出讓的2宗地塊，余下的10幅地均成功出讓，成交的10幅地中，3宗觸及封頂價進入搖號環節，占比為30%，在3月以來的歷次土拍中處于較低位；另有7宗低溢價或底價成交。整體溢價率為5.1%，與七月整體溢價率持平，較二季度土拍熱度有明顯下降。

??熱度最高的當屬天府新區麓湖商住地塊，該板塊目前是成都樓市的高端項目云集之地，該地近地鐵1號線和18號線交匯處麓湖站，交通比較便利，近紅石公園和麓湖生態城，生態資源配套有優勢，十分宜居，因此該地吸引了多家房企參拍。

??該地經過多達22輪競拍觸及限價，有多達36家房企參與抽簽，最終中鐵建中簽該地塊，樓板價為17200元/平方米，溢價率為14.67%，該地清水限價32000元/平方米，這樣測算下來，地房比為54%，房地差接近1.5萬元/平方米，再考慮上裝修，盈利空間還是比較可觀的。

??同樣位于天府新區麓山板塊的萬安純宅地，在觸及限價后，吸引了6家房企參與抽簽，最終被廈門建發抽中，樓面價12900元/平方米，溢價率為14.16%；另一宗麓山地塊則有28家房企參與抽簽，最終由中交以樓面價12600元/平方米競得，溢價率14.55%。

??值得注意的是，3宗搖號地塊均位于天府新區，均是大型央國企中簽，三個幸運兒分別是中鐵建、中交和建發。余下的6宗分別被高投、空港興城、空港科創、人居、魚鳧、成都城投等本地國企或城投低（底）溢價競得，托底的意味十分明顯。

??在成都土拍前不久，上海和深圳也完成了部分土地出讓。

??8月1-2日，上海第二批次集中供地的剩余地塊完成出讓，9宗地全部成功出讓，總成交金額238億元，總建面75.8萬平方米，平均樓板價31407元/平方米，整體溢價率8.14%，再度刷新近兩年記錄。整體來看上海此次土拍熱度較7月有所升溫，優質地塊依然備受歡迎。

??此次出讓的9宗地塊是上海第二批次集中供地的剩余地塊，雖然剩余地塊數量不多，但是質量較高，9宗地塊里有4宗吸引了10家以上的房企參拍，另外還有4宗地塊參拍人數在2-5家左右，僅奉賢區奉賢新城16單元05A-02地塊為1家企業參拍。

??幾宗熱門地塊分別位于青浦徐涇、嘉定南翔、浦東川沙和閔行梅隴，均為新房市場熱度較高的板塊，且周邊配套成熟，嘉定南翔13-02、16-01直接位于印象城南側，步行可達地鐵站，周邊也有小學、幼兒園等學校規劃；閔行梅隴鎮地塊周邊更是已開通15號線、在建19號線和機場聯絡線。

??此外，奉賢新城16單元05A-02地塊一方面所在區位相對較偏，另一方面地塊包含辦公、科研和住宅屬性，住宅占比較低，因此僅有1家企業參拍。

??從不同房企的報名情況來看，國央企對于在上海拿地、尤其是拿優質地塊仍有相當高的熱情，4宗最熱門地塊均參與報名的房企有10家，包括華潤、華發、招商、中海、保利、中鐵建、中鐵置業、越秀、綠城和安徽高速，毫無例外均為國央企。

??8月2日，深圳與上海同日完成土拍，共掛牌出讓3宗宅地，涉及龍崗2宗（G02309-0008地塊、G02309-0009地塊）、寶安1宗（A001-0212地塊），總出讓面積4.058萬平方米，總規劃建面20.6萬平方米，總起始價46.32億元。

??其中寶安A001-0212號地塊是深圳首宗競“現房銷售建筑面積”的宅地，在還未正式開拍前就吸引了21家房企參與報價，報價直接封頂至34.06億元，最終由中鐵以“34.06億+3.55萬㎡現房銷售”競得。但龍崗寶龍的2宗地卻同時成為今年首次流拍的宅地。

??事實上，從2023年下半年至今，已有多個熱點城市土拍降溫，造成這種現象的原因，一方面是受到大環境較差的影響，另一方面，房企在有限的資金壓力之下，押寶優質核心地塊。

??CRIC數據顯示，2023年7月80家典型房企的融資總量為499.74億元，環比減少10.1%，同比減少46%，從全年累計數據來看，1-7月80家典型房企的累計融資總量為3795.34億元，同比減少26.7%。

??雖然7月發布了“金融16條”適用期限延長的通知，但在市場銷售未有明顯起色、融資端現況未有改變的背景下，大部分民營房企而言融資環境仍然較為嚴峻。

??在這背景下，整體土拍市場依然延續國央企為主的投資格局，較高的參拍成本令民企難以像國央企一樣采用“廣撒網”的策略，“優中選優”的拿地策略成主流。

??各地優質地塊競爭白熱化，非核心區地塊就可能低溢價或底價成交。

??結合日前上海、杭州、南京集中土拍出現流拍等情況展望，在當前銷售端回落的影響下，接下來熱點城市將出現更多的底價和流拍地塊。

??總體來看，2023年1-7月，仍有近六成百強房企尚未拿地，市場不斷走弱之下房企投資謹慎且聚焦，一二線是企業布局、補倉、調倉的重點，三四線則無人問津。

??值得注意的是，在當前銷售端回落的影響下，再加上大量優質地塊已在上半年密集出讓，若三季度銷售無明顯企穩回升，房企拿地大概率保持理性和謹慎，聚焦一二線的同時，更加關注性價比高的優質地塊。

??我們認為，未來土拍熱度指標將逐步與新房市場趨同。拿地格局上，短期不會有明顯變化，依舊是央國企占主導，民企保持弱復蘇態勢。