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??中房網(wǎng)訊 （蘇曉/文）7月樓市整體延續(xù)探底行情。目前，市場(chǎng)需求和購(gòu)買力透支、行業(yè)信心不足，在供需兩端制約之下，樓市雖有一定的修復(fù)預(yù)期，但復(fù)蘇動(dòng)能趨緩，企業(yè)仍面臨較大的去化壓力。

??克而瑞研究中心近日發(fā)布的報(bào)告顯示，7月份TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額3504.3億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模創(chuàng)近年新低。單月業(yè)績(jī)同環(huán)比雙降，環(huán)比降低33.5%、同比降低33.1%，同比降幅較上月進(jìn)一步擴(kuò)大。1-7月累計(jì)業(yè)績(jī)達(dá)34124.4億元，同比降低4.7%、累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊儆烧D(zhuǎn)負(fù)。

??市場(chǎng)不斷走弱之下，房企投資依然謹(jǐn)慎。1-7月，仍有近六成百?gòu)?qiáng)房企尚未拿地，從7月單月拿地來(lái)看，頭部房企拿地較上半年大幅放緩。與此同時(shí)，拿地格局上，依舊是央國(guó)企占主導(dǎo)，民企保持弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。

??近7成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比降低

??報(bào)告顯示，7月有逾8成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低，同比降低的企業(yè)也占到近7成。

??有超半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企的單月業(yè)績(jī)同比降幅大于30%，其中36家企業(yè)同比降幅超過(guò)50%。但同時(shí)，也有一些企業(yè)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)相對(duì)突出。如越秀地產(chǎn)、保利置業(yè)、華僑城、聯(lián)發(fā)集團(tuán)、大華集團(tuán)等房企7月單月業(yè)績(jī)?nèi)詫?shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。

??從企業(yè)銷售門(mén)檻值的變化來(lái)看，1-7月TOP10房企的銷售操盤(pán)金額門(mén)檻同比增長(zhǎng)6.9%至1000.5億元，TOP20門(mén)檻降低2.5%至405.9億元。TOP30和TOP50梯隊(duì)房企格局變動(dòng)加劇，門(mén)檻分別同比降低16.2%和16.4%至245.8億元和149.1億元。TOP100房企的銷售操盤(pán)金額門(mén)檻則較去年同期微增0.3%至66億元。

??投資百?gòu)?qiáng)新增貨值門(mén)檻同比持續(xù)下滑

??根據(jù)克而瑞研究中心報(bào)告，1-7月新增貨值超過(guò)百億的房企為35家，較上月末僅增加3家，但對(duì)比去年同期減少了19家。

??從新增貨值百?gòu)?qiáng)的梯隊(duì)門(mén)檻值來(lái)看，前7月投資同比降幅擴(kuò)大。7月末新增貨值百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值為47億元，同比下降19%，較上月末同比差值再度增大13個(gè)百分點(diǎn)，新增貨值10強(qiáng)、20強(qiáng)等各梯隊(duì)門(mén)檻值持續(xù)同比全線下滑，尤其10強(qiáng)、50強(qiáng)門(mén)檻值同比下滑超過(guò)30%。

??從總量方面來(lái)看，1-7月新增貨值、總價(jià)和建面百?gòu)?qiáng)的總額分別為116655億元、8270億元和7278萬(wàn)平方米，拿地金額百?gòu)?qiáng)房企的投資力度同比下降20%，投資力度的收縮幅度較上月更甚。

??在集中度方面，TOP10房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)總量的63%，其次11-20強(qiáng)房企占比達(dá)15%，而后50強(qiáng)房企新增貨值僅占5%，行業(yè)集中度走高，未來(lái)分化也將加劇。

??從各梯隊(duì)的拿地銷售比情況看，百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比始終保持在低位。報(bào)告顯示，1-7月百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比0.16，各梯隊(duì)拿地銷售比與6月末相比雖然有微弱的回升，但投資意愿依然處于低谷，與去年同期相比仍有較大差異。分梯隊(duì)來(lái)看，僅有10強(qiáng)房企拿地銷售比達(dá)到0.23，其他梯隊(duì)均不足0.2，后50強(qiáng)房企更是僅有0.05。

??根據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)，1-7月，仍有近六成百?gòu)?qiáng)房企尚未拿地，市場(chǎng)不斷走弱之下房企投資依然謹(jǐn)慎。從7月單月拿地來(lái)看，頭部房企拿地較上半年大幅放緩。全口徑銷售TOP10拿地金額除保利外，其余企業(yè)單月拿地均不足百億，且7月拿地金額與前六月均值相比均出現(xiàn)大幅減少，招商、濱江等降幅超過(guò)60%。此外，龍湖、中海等7月并未拿地。一方面是受到集中供地城市土拍節(jié)奏影響，另一方面，上半年頭部房企在核心城市拿地相對(duì)充裕，市場(chǎng)走弱下，整體投資回歸理性和謹(jǐn)慎。

??8月預(yù)期止跌企穩(wěn)，土地成交規(guī)模仍將低位運(yùn)行

??值得注意的是，7月下旬以來(lái)，中央頻繁表態(tài)，給行業(yè)帶來(lái)了向好預(yù)期。展望后市，克而瑞研究中心分析認(rèn)為，若核心一二線能穩(wěn)步落實(shí)局部松綁“四限”，整體新房成交規(guī)模有望止跌企穩(wěn)，但基于當(dāng)前購(gòu)買力乏力的事實(shí)，也很難再現(xiàn)當(dāng)年的V型反轉(zhuǎn)行情。

??土地市場(chǎng)方面，土地成交規(guī)模仍將低位運(yùn)行，核心城市土拍或?qū)⑦M(jìn)一步降溫。克而瑞研究中心指出，在當(dāng)前銷售端回落的影響下，再加之大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊已在上半年的密集出讓，下半年熱點(diǎn)城市將出現(xiàn)更多的底價(jià)和流拍地塊，土拍熱度指標(biāo)也將逐步與新房市場(chǎng)趨同。

??若三季度銷售無(wú)明顯企穩(wěn)回升，房企拿地大概率保持理性和謹(jǐn)慎，聚焦一二線的同時(shí)，更加關(guān)注性價(jià)比高的優(yōu)質(zhì)地塊。拿地格局上，短期不會(huì)有明顯變化，依舊是央國(guó)企占主導(dǎo)，民企保持弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。