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??商品房銷售市場下行趨勢不改

??1—10月，商品房銷售面積92579萬平方米，按可比口徑計算同比下降7.8%，其中住宅銷售面積下降6.8%。商品房銷售額97161億元，按可比口徑計算同比下降4.9%，其中住宅銷售額下降3.7%。

??1-10月新建商品房銷售面積及金額在去年低基數基礎下保持下行，銷售面積9月份同比降幅較上期擴大1.3個百分點，10月份降幅較上期擴大0.3個百分點，銷售金額降幅也進一步擴大，目前只能看到下調的速度有收斂的跡象。整體來看，面對房地產供求關系發生重大變化這一重大判斷，各地出臺的積極救市政策依然需要進一步深化和優化，系統解除阻礙市場運行的限制類政策，否則政策效果將大打折扣。從近期數據監測看，一、二線城市熱度短期上漲后有所回落，市場回升可持續基礎不穩固。當前市場信心嚴重不足、需求疲軟，這也意味著房地產的運行還將面臨較長調整期。

??10月底召開的中央金融工作會議強調“因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等‘三大工程’建設，構建房地產發展新模式”。住建部黨組書記、部長倪虹也表示，構建房地產發展新模式，是破解房地產發展難題、促進房地產市場平穩健康發展的治本之策。長期來看，房地產企業需要正視困境形成的機理，重視高質量和好服務發展，改進生產方式、改善資本和治理結構，才能更快解決問題促進轉型。短期來看，仍需要更多細化政策加強房企融資支持，降低重點城市購房成本及門檻等政策利好引導市場預期、提振市場信心。

??單月數據來看，10月商品房銷售面積及金額規模同、環比均有明顯下降，未能延續9月弱修復趨勢，市場成交低迷不及預期，市場信心仍需進一步鞏固。未來兩月企業年底業績沖刺，將加大供應和采取更多促銷策略提升成交和回款，市場仍有希望得到一定程度修復。預計全年商品房銷售面積同比下降5%左右。

??分類物業銷售看，商品住宅及辦公樓市場持續下行，銷售面積及金額同比跌幅較上月擴大；商業營業用房兩項指標保持下降，同比跌幅較上月均有所收窄。

??從各地區銷售情況看，東部、中部及東北地區同比跌幅有所擴大，中部地區銷售面積及金額跌幅最明顯；西部地區市場持續改善，兩項指標跌幅較上月收窄。東部地區銷售面積及金額占全國比重分別為45.7%、61.6%，均較上月下降0.1個百分點。

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??房地產開發投資持續下行

??1—10月，全國房地產開發投資95922億元，按可比口徑計算同比下降9.3%；其中，住宅投資72799億元，下降8.8%。

??1-10月，房地產開發投資持續下行，同比跌幅較上月再次擴大0.2個百分點。房地產企業投資持續低迷，企業分化趨勢加劇，多城市放開地價限制、調整容積率限制等提升企業投資拿地熱情，但土地市場除了央國企及少數頭部民營房企外，其他民營企業幾乎“隱身”。房地產行業調整，也抑制相關上下游制造業需求和投資，尤其是房地產下游行業，例如塑料、玻璃、家具、家電等行業，隨著房地產行業的調整，其后期影響越來越明顯。數據顯示，1-10月民間投資下降0.5%，扣除房地產開發投資，民間投資同比增長9.1%。房企出險事件不斷影響下，除了少數有政府或國企背書的大企業獲得承諾或真金白銀的資金支持，多數民營企業很難獲得實質性的融資支撐，市場回暖基礎也不穩固，投資能力和信心短期很難恢復。行業從加速回落到觸底反彈，再到回升企穩，這一過程很可能再持續三年時間。未來“城中村改造”和保障房建設加快，對房地產投資將有一定程度支撐。

??月度數據方面，10月全國房地產開發投資8653億元，較上月減少16.5%，同比減少16.7%，單月同比跌幅有所收窄。未來幾個月受到季節性因素疊加影響，開發投資活動放緩，房地產投資修復基礎將進一步減弱。預計全年房地產開發投資降幅在9.5%左右

??從物業類別投資上看，住宅同比跌幅相對較小，跌幅較上月略有擴大；商業營業用房和辦公樓同比跌幅上月有所收窄。住宅投資占總投資比重75.9%，與上月持平。

??從地區來看，各區域投資同比繼續負增長，東北和西部地區跌幅較大，整體跌幅較上月有所收窄；東部和中部地區跌幅相對較小，跌幅較上月略有擴大。開發企業在東部地區的投資比重為59.4%，較上月提升0.2個百分點。

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??房屋新開工規模持續低位

??1—10月，房地產開發企業房屋新開工面積79177萬平方米，同比下降23.2%。其中，住宅新開工面積57659萬平方米，下降23.6%。房屋竣工面積55151萬平方米，增長19.0%。其中，住宅竣工面積40079萬平方米，增長19.3 %。

??1-10月，全國商品房新開工面積繼續低位運行，累計同比跌幅較上月縮小0.2個百分點，跌幅連續兩個月收窄；房屋竣工面積同比增速依然保持高位，在“保交付”相關政策支持下，今明兩年是竣工高峰期。10月新開工面積7054萬平方米，單月規模同、環比均有明顯跌幅。目前來看，在銷售市場回暖前新開工規模將持續低位徘徊，從銷售到投資拿地再傳導至新開工的企穩回升需要更長的時間。除了銷售低迷和資金壓力持續影響新開速度節奏外，部分北部地區隨著天氣轉冷，受季節性因素影響，項目新開工放緩或停滯。

??從市場存量、消費者購房意愿及行業發展規律看，商品房新開工絕對量下降是大勢所趨。2022年下降40%，2023年繼續下降20%左右，2024年預計降幅收窄至10%左右，隨著政策調整到位，企業調整到位，資金緊張局面得到緩解，新開工增幅逐步走穩，開工量則與市場需求量逐步拉平。

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??房地產開發企業資金面持續承壓

??1—10月，房地產開發企業到位資金10734億元，同比下降13.8%。其中，國內貸款13117億元，下降11.0%；利用外資37億元，下降40.3%；自籌資金34781億元，下降21.4%；定金及預收款36596億元，下降10.4%；個人按揭貸款18506億元，下降7.6%。

??1—10月，房地產開發企業到位資金跌幅持續擴大，跌勢有所放緩。所有資金來源中除利用外資外，企業自籌資金跌幅最大，整體跌幅較上月收窄0.4個百分點；受商品房銷售市場影響，定金及預收款、個人按揭貸款跌幅持續擴大，分別較上月擴大0.8個和0.7個百分點。定金及預收款和個人按揭貸款占全部資金的51.3%，較上月降低0.4個百分點；自籌資金占32.4%，較上月提升0.5個百分點。

??房地產企業國內貸款和自籌資金跌幅依然較高，反映出企業在融資方面仍面臨較大困境。近期部分頭部房企資金面出現風險，也加大了市場悲觀情緒。10月底召開的中央金融工作會議表示 “促進金融與房地產良性循環，健全房地產企業主體監管制度和資金監管，完善房地產金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”，將出臺更加完善的資金監管政策保障購房者利益，同時也為企業融資帶來積極信號，“三道紅線”“房地產貸款集中度管理”相關規則或將進行調整，特別是針對民營房企的融資政策需要進一步落實。

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??商品住宅庫存去化周期增長

??10月末，商品房待售面積64835萬平方米，較上月增加298萬平方米。其中，住宅增加176萬平方米，辦公樓增加27萬平方米，商業營業用房減少7萬平方米。

??銷售市場成交持續低迷，當前商品房待售面積的去化周期是7個月，較上月略有拉長，庫存去化壓力不見。與去年同期相比待售商品房依然保持較高增長，其中住宅待售面積上漲19.7%，與上月持平，辦公樓和商業營業用房同比漲幅分別較上月縮小1.4個和0.3個百分點。