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??政策環境：保持寬松

??1．中央層面：標本兼治化解房地產風險，重點聚焦“防風險、穩市場、促轉型”

??2024年第一季度，房地產政策整體延續了寬松基調，主要圍繞“防風險、穩市場、促轉型”等方面工作展開。中央各部委多次提出滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，化解房地產風險，2024政府工作報告將房地產工作列入“防風險”板塊。同時提出要完善住房供應體系，加快基礎性制度改革，大力支持保障性住房等“三大工程”建設。

??“防風險”方面，1月5日，住建部、金融監管總局提出，建立城市房地產融資協調機制，金融機構要積極滿足正常開發建設、抵押物充足、資產負債合理、還款來源有保障的項目合理融資需求，對開發建設暫時遇到困難但資金基本能夠平衡的項目，通過存量貸款展期、調整還款安排、新增貸款等方式予以支持；1月24日，央行、金融監管總局發布《關于做好經營性物業貸款管理的通知》，明確符合條件的房企可將經營性物業貸款用于償還企業及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產領域的相關貸款和公開市場債券；1月26日，住建部召開房地產融資協調機制部署會指出，地級及以上城市人民政府要切實發揮牽頭協調作用，把城市房地產融資協調機制迅速建立和運轉起來，針對當前部分房地產項目融資難題，各地要以項目為對象，抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產項目名單，協調本行政區域內金融機構發放貸款，精準有效支持合理融資需求；3月5日，政府工作報告提出統籌發展和安全，標本兼治化解房地產、地方債務、中小金融機構等風險，維護經濟金融大局穩定，優化房地產政策，對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產市場平穩健康發展等。

??“穩市場”方面，1月5日，央行、金融監管總局印發住房租賃“金融17條”，重點支持自持物業的專業化、規模化住房租賃企業發展，加強住房租賃信貸產品和服務模式創新，滿足團體批量購買租賃住房的合理融資需求等；1月24日，央行宣布自2024年2月5日起，下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構），預計向市場投放長期流動性1萬億元；1月26日，住建部召開房地產融資協調機制部署會指出，要堅持因城施策、精準施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策；2月20日，央行公布最新貸款市場報價利率，1年期LPR維持3.45%不變，5年期以上LPR下調25個基點至3.95%；3月8日，最高法出臺司法解釋，明確商品房已售難交付糾紛債權受償順序，優先保障購房群眾權益；3月22日，國務院常務會議提出，要進一步優化房地產政策，持續抓好保交樓、保民生、保穩定工作，系統謀劃相關支持政策，有效激發潛在需求，加大高品質住房供給，促進房地產市場平穩健康發展。

??“促轉型”方面，1月8日，央行披露PSL新增1500億元為“三大工程”建設提供中長期低成本資金支持，加上2023年12月投放的3500億元，央行已累計投放5000億PSL用于支持“三大工程”建設；2月27日，住建部發布《關于做好住房發展規劃和年度計劃編制工作的通知》指出，要完善“保障+市場”的住房供應體系，以政府為主保障工薪收入群體剛性住房需求，以市場為主滿足居民多樣化改善性住房需求，要將保障性住房建設作為住房發展規劃的重要內容，科學確定保障性住房發展目標；3月5日發布的政府工作報告和22日召開的國務院常務會議提出，適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發展新模式，加大保障性住房建設和供給，完善“市場+保障”的住房供應體系，改革商品房相關基礎性制度等。政府工作報告還指出要穩步實施城市更新行動，推進“平急兩用”公共基礎設施建設和城中村改造等。

??2．地方層面：核心城市政策松綁提速、三、四線城市寬松政策有序實施

??2024年第一季度，地方累計出臺房地產調控政策139條，其中，寬松性政策130條，占比達到93.5%；中性政策、緊縮性政策各3條、6條。從調控頻次來看，受春節長假及前期房地產政策持續密集出臺等因素影響，一季度政策出臺數量上季度大幅減少。其中，2月出臺房地產政策39條，為2022年3月以來單月最低。

??從調控內容來看，一、二線城市加快“限購”等核心政策松綁步伐。北京、上海、廣州、深圳、海口、杭州、蘇州等7座城市優化了住房限購政策，具體內容包括縮小限購區域、放開大戶型限購、優化購房社保或個稅繳納年限要求、定向優化人才購房政策等。其中蘇州全面取消限購政策；北京取消了“離異3年內不得在京購房”的規定。三、四線城市促進住房消費的寬松性政策持續有序實施，主要內容包括提供購房稅費補貼、貨幣化/房票安置，住房公積金方面提高貸款額度、下調首付比例等。同時，多個城市宣布階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

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??房地產市場發展特點

       1．供求：主要行業指標低位運行

??2024年一季度，房地產行業持續處于深度調整過程中。開發投資累計同比跌幅持續低位運行；房屋新開工同比跌幅再次擴大，規模持續處于歷史低位；在上年“保交付”高峰基礎下，房屋竣工規模明顯下滑；商品房銷售面積及金額同比走勢“斷崖式”下行，成交規模持續下降；國房景氣指數從上年末的93.33下調至92.07。

??投資：仍處低位。一季度，全國房地產開發投資22082億元，較上季度減少6.6%，同比減少9.5%。從物業類別看，住宅投資占總投資比重為75.1%，同比減少10.5%；辦公樓投資跌幅較小，同比減少0.4%。從地區來看，東部地區跌幅相對低于其他區域，同比減少7.1%，西部和東北地區跌幅較大，分別下降16.1%、18.9%。開發企業投資重點仍集中在東部地區，占總投資比重的63.0%。

??開工：跌幅明顯。一季度，全國房屋新開工面積17283萬平方米，較上季度減少25.7%，同比減少27.8%；新開工面積同比跌幅在1-2月明顯下行后，3月略有收窄。在上年“保交付”高峰基礎下，房屋竣工規模明顯下滑，一季度竣工面積15259萬平方米，較上季度減少70.2%，同比減少20.7%。

??銷售：跌幅擴大。一季度，全國商品房銷售面積22668萬平方米，較上季度減少15.8%，同比減少19.4%；商品房銷售金額21355元，較上季度減少22.5%，同比減少27.6%。兩項指標在1-2月同比走勢出現“斷崖式”下行，3月跌幅小幅收窄，但跌幅依然明顯。

??分物業類型看，一季度商品住宅銷售面積及金額同比大幅減少，跌幅分別為23.4%和30.7%；辦公樓及商業營業用房兩項指標扭轉上年持續減少態勢，均表現同比上漲。分區域看，各區域銷售面積及金額均表現為下降，東北地區跌幅相對較小，分別同比減少14.3%和19.7%;中部地區銷售面積跌幅最大，同比減少23.9%；東部和中部地區銷售金額跌幅最大，同比跌幅約29%。東部地區銷售面積及金額占全國比重分別為45.0%、59.6%。

??庫存：明顯增加。一季度末，商品房待售面積74833萬平方米，較2023年末增加7538萬平方米。其中，住宅待售面積39458萬平方米，增加6339萬平方米；辦公樓待售面積5204萬平方米，增加350萬平方米；商業營業用房待售面積14246萬平方米，增加15萬平方米。

??2．價格：新房和二手房環比跌勢放緩，同比跌幅持續擴大

??新房：價格環比跌幅趨穩，同比跌幅擴大。1—3月，70個大中城市新建商品住房價格環比上漲城市數量分別為11座、8座、11座，環比算數平均值分別為-0.37%、-0.36%和-0.34%。1—3月，房價同比上漲的城市數量分別為17座、13座、11座，同比算數平均值分別為-1.24%、-1.90%、-2.65%。

??二手房：無城市價格同比上漲，同比跌幅持續擴大。1—3月，70個大中城市二手住宅價格環比上漲城市數量分別為2座、2座、1座，環比算數平均值分別為-0.68%，-0.62%，-0.53%。1—3月，價格同比上漲城市數量均為0座，同比算數平均值分別為-4.45%，-5.15%，-5.90%。

??3．城市：商品住宅成交量全面下滑，城市消化周期明顯加長

??一季度，監測30座重點城市商品住宅成交總面積2727.01萬平方米，較上季度減少40.2%，較去年同期減少49.5%。具體城市看，30座城市同環比全部表現為減少；成交量方面成都明顯領先，為283.85萬平方米，其次西安、天津近180萬平方米，成交前十的城市還有杭州、上海、北京、廣州、青島、重慶、武漢，成交面積在116萬—157萬平方米之間。

??一季度末，商品住宅庫存最大的城市為武漢1873萬平方米，其次成都1632萬平方米；，嘉興庫存面積最小，為168萬平方米。與去年同期相比，9座城市庫存增加，杭州持平，20座城市庫存減少。消化周期上，30座城市均高于12個月，杭州最低為14.6個月；13座城市消化周期在36個月以上，珠海、常州、東莞超過48個月。一線城市中上海消化周期最低為16.2個月，北京、深圳超過40個月。

??土地市場方面，一季度西安、濟南、重慶土地成交面積居前，在127萬—146萬平方米之間，位于成交面積前十位的還有杭州、北京、成都、寧波、鄭州、南寧、天津，在49萬—100萬平方米之間。成交金額方面，北京以475.13億元領先于其他城市，其次杭州、西安、上海在200億—300億元之間，寧波、福州超過百億，其他城市均在77億元以下。

??4．企業：銷售業績大幅下降 資金面承壓

??業績：大幅下降。一季度，百強房企實現銷售操盤金額7792.4億元，同比下降47.5%。百強房企銷售操盤金額門檻同比下降48.2%至13億元，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50房企門檻分別為200億元、94億元、54.5億元、32.8億元，同比分別下降55.85%、49.2%、47.7%、44.8%。1-3月，百強房企累計操盤金額超100億的房企有16家，較2023年同期減少18家。

??投資：高度集中。一季度，房企新增土地貨值百強總價值5280億元，較上年同期上漲4%。百強門檻為14.5億元，同比降幅為32%；10強門檻達到126.1億元，同比上升32%，集中度持續走高。華潤置地、中國鐵建、中建壹品位列新增土地貨值前三，其中華潤已突破 400 億元，與其他房企拉開較大差距。一季度僅有三成銷售百強拿地，拿地金額同比增長14%，投資高度集中，且依舊是以央國企為主。

??融資：規模仍處低位。一季度，克而瑞研究中心監測的65家典型房企的累計融資總量為1045.72億元，同比減少40.6%。65家典型房企新增債券類融資成本3.17%，較2023年全年下降0.43個百分點，其中境外債券融資成本4.28%，較2023年全年降低3.76個百分點，境內債券融資成本3.14%，較2023年全年降低0.34個百分點。

??到位資金：大幅下降。一季度，房地產開發企業到位資金25689億元，較上季度減少12.6%，同比減少26.0%。其中，國內貸款4554億元，下降9.1%；利用外資7億元，下降11.9%；自籌資金8681億元，下降14.6%；定金及預收款7435億元，下降37.5%；個人按揭貸款3643億元，下降41.0%。

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??當前產業存在的問題

       1、購房者對樓市看跌、觀望情緒高

??中國人民銀行發布了《2023年第四季度城鎮儲戶問卷調查報告》。報告顯示，20.2%的居民對下季房價預期“下降”，這是自2019年以來城鎮儲戶問卷調查報告中首次對房價預期“下降”的居民占比超過20%。同時，在消費、儲蓄和投資意愿選項中，問及未來三個月準備增加支出的項目時，僅14.3%的居民選擇購房，較上一季度下降3個百分點，跌幅較以往明顯。今年以來，盡管政策面持續優化、釋放利好，一線及部分強二線核心城市調控政策松綁，但市場并未出現明顯修復，市場整體走向并不明朗。預計短期內市場供求不會出現明顯轉暖，企業銷售仍將持續面臨較大壓力。在當前房地產市場信心不足、銷售依舊疲軟的當下，修復預期是關鍵。

??2、房企融資協調機制落實不及預期

??何立峰副總理近日在鄭州調研房地產工作，強調進一步認識做好房地產工作的重要性，加快推進城市房地產融資協調機制落地見效，對符合“白名單”要求的合規房地產項目要積極給予資金支持，做到“應貸盡貸”，保障項目按時建成交付，切實保障購房人的合法權益，穩定預期，促進房地產市場平穩健康發展。主管經濟的副總理再次強調了房地產相關工作的重要性，尤其是要加快推進房地產融資協調機制的落地見效，可見政府對當前的相關工作進度并不滿意，這次調研“督戰”的意味很濃。

??在這輪房地產大調整中，開發企業出現大面積的債務違約，究其原因，一方面是企業戰略決策失誤導致，沒有跟上政府調整的意圖，存在麻痹大意，慣性發展的問題；另一方面，“三道紅線”，各類行政限制措施等緊縮政策疊加疫情影響、城市化進程放慢、人口減少等，在整體市場規模回落的情況下，企業個體的銷售增長難以覆蓋債務規模增長。在企業大面積違約的情況下，銀行等金融機構也會出于風險考慮，對房地產企業縮貸、抽貸、惜貸。即便政府創設機制推動金融機構向開發企業和“白名單”項目貸款，金融機構也并不積極，從而形成了政策很熱鬧，銀行很冷靜，市場很清冷的局面。

??3、龍頭房企信用受損加深行業危機深度

??近期，標普評級將萬科的長期發行人信用評級由“BBB+”調低至“BB+”，展望負面，進入 “非投資級”。3月11日，穆迪率先將萬科列入垃圾級，不到一周后，惠譽跟進下調萬科評級。萬科股市表現看，近三個多月累計下跌64.5%。以當前的股市以及樓市現狀，恐怕萬科的股價還未到底。

??行業目前處于調整周期，且這種調整是長期的，短期內調整優化政策只能減緩市場沖擊，但不能改變行業周期走向。政府也不可能承托所有，只能保證基本盤的穩定。10億平方米的市場是基本盤，重點企業的穩健可持續經營也是基本盤。以萬科為代表的頭部房企，無論是民營還是國有，是房地產行業的基本面，如果任由其墜落，行業危機將繼續加深，后果更具有不可控性。

??4、新房與二手房競爭加劇，市場循環受阻

??在房地產市場持續低迷的背景下，部分熱點城市二手房市場有所升溫，成交量遠遠高于新房市場。國家統計局顯示，今年前三個月70個大中城市二手住房價格全部同比下降，環比上漲的城市也僅僅一兩座。隨著掛牌量的不斷增加，二手房價格仍有調整空間，處于明顯以價換量階段。同時，相對新房存在的不確定性，購房者可以明確了解二手房的實際狀況并判斷價值，而且生活環境穩定、透明度高，導致一部分客戶從新房流向二手房市場，加劇了兩者競爭態勢。需要政策促進新房和二手房市場的良性循環，降低二手房跌價預期，帶動新房銷售。當前多座城市出臺措施支持房地產“以舊換新”，期待可以通過一二手房聯動，提升樓市活躍度。但政策推出后，住房成交量不如預期，多數城市政策存在較多局限性。各地在設計和落地政策時需要更多考慮條件設置范圍、細化操作流程和優惠力度等方面。

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??2024年二季度房地產市場走勢預判

??1．政策持續寬松。中央層面繼續穩步推進“三大工程”建設，配售型保障房建設提速，或將加大財政對建設配售型保障房財政補助、貸款貼息等。地方層面，將充分發揮調控自主權，重點城市進一步降低個人購房門檻，取消限購、限售等限制性措施或者放寬社保繳納年限等，提高公積金貸款額度，房貸利率、交易稅費仍有下調空間。各城市加快推進城市房地產融資協調機制落地，優化“白名單”項目貸款審批、加快放款速度；推進解決不符合“白名單”要求的項目的資金問題，化解房地產風險。

??2．市場持續深度調整。一季度在上年同期高基數下同比跌幅明顯，二季度開始高基數影響開始弱化，新房銷售市場跌幅將逐步收窄；交易結構上重點城市二手房市場表現仍好于新房，城市間和城市不同板塊間市場熱度分化加劇。價格方面，隨著市場熱度回升，一、二線城市住房價格開始走穩；三、四線城市房價存在繼續下行的壓力。房地產開發投資、新開工將持續處于較低規模，同比走勢暫無明顯回升跡象。土地市場供應和成交延續縮量態勢，重點城市繼續優化土拍規則、提高優質地塊供應比例，進而拉動土地價格的上漲。

??3．企業經營壓力仍然較大。當前商品房銷售仍未有明顯改善，市場前景仍不明朗，開發企業經營壓力依然較大。二季度，企業首要任務仍然是加大項目去化，特別是困難項目，促進銷售回款；其次，企業投資拿地態度保持謹慎，同時也將把握機遇，重點聚焦核心城市核心區域市場，優化投資布局、提升投資創效能力；為了適應當前市場變化，企業將加快轉型升級，積極發展細分賽道，如代建、城市更新、舊城改造等業務，探索開發新模式。