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??短期來看京滬深杭二手房市場還將穩(wěn)中有降態(tài)勢

??◎  文 / 俞倩倩

??步入2025年二季度以來，二手房成交熱度穩(wěn)步回落，逐月下跌，據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年5月30個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交環(huán)比下降10%，與新房成交環(huán)比持增形成鮮明對比。而熱點(diǎn)恒熱的京滬深杭環(huán)比跌幅基本都在10%左右，究竟5月二手房市場成交結(jié)構(gòu)有哪些變化？又反映出當(dāng)前客群怎樣的置業(yè)偏好呢？

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??京滬深杭300-600萬成交占比顯著回調(diào)

??剛需剛改客戶消費(fèi)降級

??從成交總價(jià)段來看當(dāng)前居民當(dāng)前購買力，主要呈現(xiàn)出以下特征：

??一方面剛改客群即總價(jià)段處于300-600萬成交占比顯著回調(diào)，客戶觀望情緒持續(xù)加劇，以上海為例，三個(gè)總價(jià)段300-400萬元、400-500萬元、500-600萬元5月成交占比同環(huán)比齊跌，全面飄綠，整體市場呈現(xiàn)出剛需、高改“兩頭翹”，而剛改、中改需求“塌陷”的特征。

??另一方面低總價(jià)段極致剛需客群消費(fèi)降級較為嚴(yán)重，滬深杭低總價(jià)房源5月成交集中度仍有上行趨勢。以深圳為例，2025年5月總價(jià)300萬以內(nèi)房源成交套數(shù)占比為34.4%，環(huán)比上升1.2pcts,同比上升6.0pcts；市場份額有進(jìn)一步擴(kuò)大趨勢。值得關(guān)注的是，剛需客群仍是二手房市場購買主力，北京、上海、深圳、杭州低總價(jià)段成交套數(shù)占比均在50-60%。

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??京滬90-120平成交占比同環(huán)比齊增

??深圳<90平面積段熱銷

??從成交面積段來看，北京、上海較為類似，80平以內(nèi)小面積段雖為成交主力，但是同環(huán)比齊跌，市場份額占比持續(xù)下降，主要源于京滬兩城這一面積段戶型都為一房、二房設(shè)計(jì)，戶型功能性缺失且多為老舊房源；而90-120平成交占比持增，主要源于這一面積段多為三房設(shè)計(jì)，功能性完備，可以滿足“一步到位”的自住需求，性價(jià)比相對較高。深圳與之京滬不同，70平以下和80-90平面積段為成交主力且占比持增，因深圳二手房市場房齡普遍較新，小面積低總價(jià)戶型還是迎合了剛需客群的短期置業(yè)需求，因而備受購房者青睞。

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??成交占比環(huán)增多為中等價(jià)值片區(qū)

??深杭主力區(qū)域集中度下降

??而從成交區(qū)域來看，成交占比環(huán)比持增的多為城市中等價(jià)值片區(qū)，譬如北京豐臺區(qū)、昌平區(qū)、門頭溝區(qū)；上海浦東區(qū)區(qū)，深圳龍崗區(qū)、龍華區(qū)，杭州濱江區(qū)、西湖區(qū)，值得關(guān)注的是，深杭主力區(qū)域成交集中度下降，據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，5月環(huán)比跌幅TOP3的深圳南山區(qū)、福田區(qū)，杭州蕭山區(qū)、余杭區(qū)成交套數(shù)占比均為本城市TOP3區(qū)域。此外，上海外圍區(qū)域松江區(qū)和奉賢區(qū)本月成交套數(shù)占比結(jié)構(gòu)性回升，環(huán)比漲幅均在2pcts以上。

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??京深杭5月可比房價(jià)下跌項(xiàng)目占比環(huán)增

??剛需小區(qū)加速“以價(jià)換量”

??上文可知，京滬深杭四城剛需成交基本都占據(jù)成交主力且集中度還有進(jìn)一步上升趨勢，而千萬豪宅市場受限于二手房新增掛牌不足，成交熱度略有回落。事實(shí)上，5月北京、深圳、杭州二手可比房價(jià)下跌項(xiàng)目占比均有擴(kuò)大趨勢，上海下跌項(xiàng)目占比略有縮小但，仍保持在56%高位。

??不過價(jià)格下調(diào)對于不同檔次小區(qū)銷量的提振作用略有不同，低價(jià)策略對于剛需小區(qū)跑量作用更為顯著，據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，除深圳之外，京滬杭2025年5月剛需小區(qū)二手可比房價(jià)下跌項(xiàng)目占比環(huán)比均出現(xiàn)了不同程度回升，即成交的剛需小區(qū)中房價(jià)下跌占比有進(jìn)一步擴(kuò)大趨勢，其中北京、上海成交的剛需小區(qū)中半數(shù)以上價(jià)格下調(diào)。

??而對于高端小區(qū)而言，更多是受限于新增掛牌量不足影響，加之2025年5月高得房率的四代宅、新規(guī)產(chǎn)品集中入市，也會對高凈值客群有一定的分流作用。

??總體來說，本月二手房市場熱度迎來了季節(jié)性回落，一方面一季度學(xué)區(qū)置業(yè)熱潮已過，需求迎來了階段性瓶頸期；另一方面，二手房新增掛牌量略顯不足，尤其是高端豪宅供給約束顯著；此外，新房市場年中沖刺，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品集中入市也對二手房市場產(chǎn)生了一定沖擊。目前來看，重點(diǎn)城市京滬深杭剛需客群仍是二手房市場成交主力且本月集中度進(jìn)一步上升，剛改中改需求“塌陷”，成交區(qū)域也有向城市中等價(jià)值片區(qū)不斷聚焦的趨勢。

??預(yù)判后市，我們認(rèn)為，短期來看京滬深杭二手房市場還將穩(wěn)中有降態(tài)勢，中高改小區(qū)能否放量主要取決于新增掛牌量和新房市場優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品入市量影響；而剛需盤目前仍然以價(jià)格為導(dǎo)向；目前隨著二手房市場逐步過渡為買方市場，購房者在置業(yè)時(shí)往往會綜合考慮小區(qū)區(qū)位、配套、價(jià)格等因素，選取性價(jià)比較高的小區(qū)，這也意味著區(qū)位偏遠(yuǎn)、功能性缺失的遠(yuǎn)郊老破小交易周期將進(jìn)一步拉長，后期也將面臨不小的去化壓力。