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??2025年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體平穩(wěn)，而行業(yè)則聚焦于“好房子”建設(shè)。自5月起，中國“好房子”國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》正式實(shí)施。這一規(guī)范的落地，不僅為住宅建設(shè)樹立了更高標(biāo)準(zhǔn)，更標(biāo)志著住宅產(chǎn)品正式邁入高質(zhì)量發(fā)展的新階段。

??展望未來，隨著新規(guī)產(chǎn)品大量涌入市場(chǎng)，高贈(zèng)送率所引發(fā)的新舊產(chǎn)品矛盾以及新規(guī)產(chǎn)品自身潛在的安全性問題逐漸浮出水面。在此背景下，廣州、成都等城市已率先對(duì)新規(guī)產(chǎn)品實(shí)施更為嚴(yán)格的監(jiān)管措施，而未來或許會(huì)有更多城市加入這一行列。與此同時(shí)，住宅產(chǎn)品住宅產(chǎn)品發(fā)展已形成了清晰的低碳化路徑，將持續(xù)在綠色低碳方面全方位發(fā)展。

??ummary 總結(jié)

??01 產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)

??（1）房型：多室需求持續(xù)擴(kuò)大

2025年上半年，市場(chǎng)對(duì)多居室產(chǎn)品的需求穩(wěn)步增長(zhǎng)，其中，四房成交套數(shù)占比較去年水平增加2.2個(gè)百分點(diǎn)至31.6%，同期五房占比小幅上升0.4個(gè)百分點(diǎn)；與此同時(shí)，二房、三房占比則分別下降了1.4和1.1個(gè)百分點(diǎn)。

??可以看出，傳統(tǒng)剛需或小家庭首置需求相對(duì)減弱，改善型住宅越來越成為新房市場(chǎng)的主流選擇。在此背景下，購房者對(duì)居住品質(zhì)和功能的追求不斷提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)正加速進(jìn)入以品質(zhì)為導(dǎo)向的新時(shí)代。

??分城市能級(jí)看，上半年，一線城市四房產(chǎn)品市場(chǎng)份額顯著提升，占比達(dá)31.9%，較去年增長(zhǎng)3.5個(gè)百分點(diǎn)，增幅高于低能級(jí)城市，這一增長(zhǎng)主要來自三房戶型的份額縮減，后者同期占比下降2.2個(gè)百分點(diǎn)。

??二線城市四房占比亦提升2.6個(gè)百分點(diǎn)至31.1%，增長(zhǎng)動(dòng)力主要來自二房產(chǎn)品的需求減弱，成交比重較去年下降1.8個(gè)百分點(diǎn)至10.9%。

??三四線城市三房產(chǎn)品仍占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位，占比略超五成；與此同時(shí)，四房戶型需求持續(xù)升溫，上半年占比提升1.6個(gè)百分點(diǎn)至32.1%。整體看，各能級(jí)城市成交結(jié)構(gòu)中都顯示出明顯的戶型升級(jí)趨勢(shì)，四房產(chǎn)品成為購房者的共同選擇。

??（2）面積段：大面積偏好進(jìn)一步增強(qiáng)

??從成交面積結(jié)構(gòu)看，上半年市場(chǎng)成交持續(xù)向更大面積的住宅產(chǎn)品傾斜。其中，110-140㎡產(chǎn)品占比較去年提升0.7個(gè)百分點(diǎn)；140-180㎡產(chǎn)品的增幅更為顯著，同期提升0.8個(gè)百分點(diǎn)，180㎡以上最大產(chǎn)品段產(chǎn)品的比重則微增0.1個(gè)百分點(diǎn)。

??由此可以印證，購房者對(duì)于居住空間的升級(jí)需求正在加速釋放，這一趨勢(shì)也與更多室需求持續(xù)主導(dǎo)市場(chǎng)的特征相吻合。

??分城市能級(jí)看，一線城市市場(chǎng)成交向90-110㎡和110-140㎡的面積段集中，兩者占比較去年水平分別增加0.2和3個(gè)百分點(diǎn)，其余面積段占比不同幅度下降，顯示出市場(chǎng)對(duì)剛改和一般改善面積段產(chǎn)品的偏好增強(qiáng)。

??二線城市成交全面趨向于大面積產(chǎn)品，110-140㎡、140-180㎡和180㎡以上產(chǎn)品占比分別較去年增加0.9、1.5和0.4個(gè)百分點(diǎn)，反映出各種改善需求的持續(xù)釋放。

??三四線城市成交較高能級(jí)城市更為集中，110-140㎡產(chǎn)品成交占比43.5%。同時(shí)，140㎡以上產(chǎn)品也持續(xù)走俏，140-180㎡和180㎡以上面積段的市場(chǎng)份額分別較去年提升0.6和0.3個(gè)百分點(diǎn)。

??（3）三房趨穩(wěn)，四房更趨緊湊（略）

??02 產(chǎn)品特征

??2025年二季度，在“好房子”國家戰(zhàn)略引領(lǐng)下，重點(diǎn)城市密集出臺(tái)的新規(guī)紅利（如放寬陽臺(tái)/飄窗面積計(jì)算、優(yōu)化公共空間計(jì)容等），不僅激活了剛需、改善、高端客群的分層需求，更推動(dòng)產(chǎn)品力向“空間功能精細(xì)化、場(chǎng)景體驗(yàn)品質(zhì)化、社區(qū)運(yùn)營生態(tài)化”三大方向加速進(jìn)化，房企正以更開放的姿態(tài)回應(yīng)客群需求。

??（1）政策紅利釋放，住宅產(chǎn)品向空間功能、場(chǎng)景體驗(yàn)升級(jí)

??2025年，以“好房子”國家戰(zhàn)略為引領(lǐng)，重點(diǎn)城市密集出臺(tái)住宅新規(guī)（如放寬陽臺(tái)/飄窗面積、鼓勵(lì)空中花園/復(fù)式挑空、優(yōu)化公共空間計(jì)容），顯著提升了住宅產(chǎn)品的實(shí)得率、空間尺度和舒適度。這些政策紅利不僅有效激活了市場(chǎng)，吸引了剛需和改善客群回歸新房市場(chǎng)，更深度驅(qū)動(dòng)了住宅產(chǎn)品的全方位升級(jí)換代。

??剛需市場(chǎng)的高實(shí)得率實(shí)現(xiàn)“小面積多功能”。廣州地鐵瓏曜上城項(xiàng)目全系戶型實(shí)用率130%，建面約73㎡三房?jī)尚l(wèi)戶型通過入戶花園（4㎡全贈(zèng)送）、陽臺(tái)（6.3㎡半贈(zèng)送）及飄窗優(yōu)化，使用面積達(dá)90㎡，LDKB一體化客餐廳（4.0米開間）與270°環(huán)幕飄窗設(shè)計(jì)，空間體驗(yàn)媲美90㎡傳統(tǒng)戶型。

??該戶型采用4.0米大開間LDKB一體化客餐廳設(shè)計(jì)，主臥設(shè)有270°環(huán)幕飄窗，次臥可根據(jù)需求靈活改造成書房或兒童房。

??改善產(chǎn)品以場(chǎng)景創(chuàng)新提升居住品質(zhì)。成都澳南錦江序140㎡改善戶型引入豪宅級(jí)雙全景艙設(shè)計(jì)，客廳與主臥三面采光；外圍贈(zèng)送飄窗可拆除，提升空間尺度與靈活性。建筑采用曲面鋁扣板+轉(zhuǎn)角弧形玻璃環(huán)幕幕墻，為客廳、主臥提供270°無遮擋視野，賦予改善型購房者高端居住體驗(yàn)。

??高端產(chǎn)品突破空間形態(tài)。南京中北金基山和月頂躍產(chǎn)品，約6.6米挑空墅廳，頂部采用超廣角玻璃幕墻設(shè)計(jì)，270°環(huán)幕全景落地窗貫穿客廳及主要功能區(qū)域，結(jié)合奇偶錯(cuò)層露臺(tái)布局，實(shí)現(xiàn)紫金山全景與城市天際線無遮擋視野。戶均露臺(tái)面積20-30㎡，形成“平層別墅”的立體居住體驗(yàn)。

??（2）平層別墅化，高端改善產(chǎn)品的立體設(shè)計(jì)

??面對(duì)高凈值客群對(duì)“自然親近感+私密居住”的雙重需求，高端改善產(chǎn)品正通過“垂直+水平”的立體化設(shè)計(jì)，將傳統(tǒng)別墅的分層功能（花園、露臺(tái)、地下室）融入單層平面，實(shí)現(xiàn)“小占地、大空間、墅級(jí)感”的居住升級(jí)。

??重慶金茂璞印金開建面約207㎡與240㎡的大平層產(chǎn)品，采用一梯一戶的獨(dú)立單元設(shè)計(jì)，并創(chuàng)新打造三重垂直庭院系統(tǒng)，入戶私院、全景臥室花院、全面屏社交庭院，將傳統(tǒng)合院精髓搬至空中平層，契合塔尖人士對(duì)自然親近感和私密居住環(huán)境的雙重追求。

??南京綠城華發(fā)金陵月華400㎡戶型采用奇偶層垂直咬合結(jié)構(gòu)，奇數(shù)層與偶數(shù)層上下鏡像疊拼，形成復(fù)式空間，約7米縱廳搭配270°環(huán)幕落地窗，消除平層壓抑感，采光面大幅增加。

??（3）社區(qū)空間深度聯(lián)名知名品牌/IP，響應(yīng)客戶高階需求（略）

??rospect 展望

??01 新規(guī)產(chǎn)品監(jiān)管收緊，未來產(chǎn)品轉(zhuǎn)向多維度綜合價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)

??各地建筑新規(guī)實(shí)施以來，高贈(zèng)送率成為新規(guī)產(chǎn)品的核心優(yōu)勢(shì)。然而，近期部分城市開始加強(qiáng)對(duì)新規(guī)產(chǎn)品的監(jiān)管。

??這背后主要有兩方面的原因：一方面，新舊規(guī)產(chǎn)品之間矛盾凸顯，由于新規(guī)產(chǎn)品過高的贈(zèng)送面積，使得存量的舊規(guī)產(chǎn)品相對(duì)貶值，引發(fā)了已購房者的不滿和大量的投訴。另一方面，新規(guī)設(shè)計(jì)中的一些問題也逐漸暴露，帶來了潛在的安全隱患。例如，超高層建筑中的花池設(shè)計(jì)可能會(huì)對(duì)建筑結(jié)構(gòu)安全和居民生活安全造成威脅；飄窗的拆改也可能影響建筑本身的穩(wěn)定性。

??這些問題促使部分城市開始收緊新規(guī)產(chǎn)品的相關(guān)政策。例如，廣州已明確要求，飄窗必須外凸，不再允許通過內(nèi)凹飄窗變相擴(kuò)充室內(nèi)面積，目前的0飄窗設(shè)計(jì)或?qū)⒈蝗娼型?。廣州高度超過40米的建筑，花池不再全贈(zèng)送，需計(jì)入一半容積率，未來房企通過花池改造增加面積的做法也將受到一定限制。

??成都對(duì)新規(guī)產(chǎn)品的監(jiān)管也在收緊，其新規(guī)要求全贈(zèng)送和半贈(zèng)送面積占建筑面積的板率不超過20%，但實(shí)際操作中，項(xiàng)目往往會(huì)通過一些不合規(guī)的方式使得實(shí)際的贈(zèng)送率超過這個(gè)比例，甚至有些項(xiàng)目到了40%。因此，根據(jù)成都最新出臺(tái)的建筑工程驗(yàn)收規(guī)范，房企報(bào)建時(shí)的平面尺寸、板率、層高等都將納入后期驗(yàn)收核查中，如果實(shí)測(cè)誤差值過高，房企將可能被處罰。

??展望未來，新規(guī)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與監(jiān)管收緊或?qū)⒊蔀楦喑鞘械钠毡橼厔?shì)，房企通過模糊處理增加贈(zèng)送空間以吸引購房者的方式將難以為繼。在政策方向的引導(dǎo)下，住宅產(chǎn)品的升級(jí)方向?qū)⒉辉倬窒抻趩渭冏非蟾嗟馁?zèng)送面積，而是轉(zhuǎn)向生活場(chǎng)景的優(yōu)化、科技賦能的深化以及服務(wù)配套的完善等多維度的綜合價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)。

??02 住宅產(chǎn)品在綠色低碳方面將呈現(xiàn)全方位發(fā)展趨勢(shì)（略）