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??步入二季度以來二手房成交規模增速有所放緩，但是累計同比增幅顯著好于新房，仍處于高位震蕩行情。

??◎  文 / 俞倩倩

??步入2025年二季度以來，二手房成交熱度穩步回落，逐月下跌，但上半年累計同比增幅仍顯著好于新房。據CRIC監測數據，2025年上半年30個重點城市二手房成交累計同比增12%，與新房成交環比持增形成鮮明對比。究竟上半年二手房市場成交結構有哪些變化？又反映出當前客群怎樣的置業偏好呢？ 

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??京滬深3000萬以上豪宅需求持穩
300-600萬成交占比顯著回調

??從成交總價段來看當前居民當前購買力，主要呈現出以下特征：

??一是京滬總價1000萬以上豪宅市場需求穩中有增，成交占比不大但增幅較為顯著，以上海為例，總價超1000萬二手豪宅2025年上半年成交套數占比不足5%，但整體呈現出同環比齊增，其中1000-3000萬增幅最為顯著，同環比分別上升0.68pcts和0.33pcts。 

??二剛改客群即總價段處于300-600萬成交占比顯著回調，客戶觀望情緒持續加劇，以北京為例，三個總價段300-400萬元、400-500萬元、500-600萬元2025年上半年成交占比同環比齊跌，全面飄綠，整體市場呈現出剛需、高改“兩頭翹”，而剛改、中改需求“塌陷”的特征。

??三是低總價段即200萬以內極致剛需客群消費降級較為嚴重，滬深杭低總價房源2025年上半年成交集中度仍有上行趨勢。以深圳為例，2025年上半年總價200萬以內房源成交套數占比為14.69%，環比上升0.37pcts,同比上升3.39pcts；市場份額有進一步擴大趨勢。值得關注的是，剛需客群仍是二手房市場購買主力，上海、杭州低總價段成交套數占比均在40%左右。

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??京滬深杭90平以內成交集中度下降
140平以上成交占比同環比齊增

??從成交面積段來看，總體呈現出90平以內小面積段仍是成交主力，但是成交集中度下降，而140平以上大面積段成交占比普遍持增；主要源于核心一二線小面積段多為一房、二房設計，戶型功能性缺失且多為老舊房源；而大面積段產品多為三房/四房設計，可以滿足“一步到位”的自住需求，性價比相對較高。值得關注的當屬上海，中等面積段90-140平2025年上半年成交占比環比還是有小幅回落行情，主要源于新房市場對改善客群的分流作用，因2025年上半年優質改善高端盤集中入市，也使得部分剛改和中改需求被分流至新房市場。

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??上半年成交占比環增多為中等價值片區
滬深主力區域集中度下降

??而從成交區域來看，成交占比環比持增的多為城市中等價值片區，譬如北京海淀區、門頭溝區；上海徐匯區、普陀區、靜安區，深圳龍崗區、龍華區，杭州拱墅區、錢塘區，值得關注的是，滬深主力區域成交集中度下降，據CRIC監測數據，2025年上半年環比跌幅TOP3的深圳南山區、福田區，上海閔行區成交套數占比均為本城市TOP3區域。

??總體來看，步入二季度以來二手房成交規模增速有所放緩，但是累計同比增幅顯著好于新房，仍處于高位震蕩行情。從成交結構來看，低總價極致剛需成交占比持增；千萬豪宅成交高熱不退，相較而言剛改中改需求“塌陷”，成交區域也有向城市中等價值片區不斷聚焦的趨勢。

??預判后市，我們認為，短期來看京滬深杭二手房市場還將穩中有降態勢，中高改小區能否放量主要取決于新增掛牌量和新房市場優質產品入市量影響；而剛需盤目前仍然以價格為導向；目前隨著二手房市場逐步過渡為買方市場，購房者在置業時往往會綜合考慮小區區位、配套、價格等因素，選取性價比較高的小區，這也意味著區位偏遠、功能性缺失的遠郊老破小交易周期將進一步拉長，后期也將面臨不小的去化壓力。