??4月下旬以來，從中央到地方，房地產利好政策密集發布，意在穩定市場預期，扭轉行業頹勢。4 月18 日，央行、外匯局提出要求要因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求；4月24日，住建部黨組召開理論學習中心組學習(擴大)會議，提出要高度重視房地產領域風險，防范化解城鄉建設領域風險，堅決守住不發生系統性風險的底線；4月25日，央行決定自2022年5月15日起，下調金融機構外匯存款準備金率1個百分點；同日，網傳央行召集商業銀行及世茂、中梁、綠地、奧園、恒大等12家房地產公司開會，內容涉及房地產并購、不良資產處置、支持房企合理融資、保證按揭款發放等問題；4月29日，中共中央政治局召開會議，強調要有效管控重點風險，守住不發生系統性風險底線。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。

??中央層面持續釋放穩地產的信號，各地也紛紛因城施策，響應中央號召。據不完全統計，僅4月以來，就有50余個城市及地區優化調整房地產市場管控措施。從政策內容看，政策調整主要圍繞放開“四限”、發放購房補貼、提高公積金貸款額度以及下調房貸利率等方面進行，此外，針對二孩、三孩家庭的購房寬松政策亦是重點方向之一。

??從具體城市來看，鄭州、大連、南京、寧波、蘇州、沈陽、佛山等城市從放開限購、限貸、限售條件、放寬戶籍要求等方面發布政策；天津、南京、無錫、蘭州、淮安、宜昌等20余個城市則從提高公積金貸款額度、降低首付比例、下調房貸利率等方面促進居民合理住房需求釋放；綿陽、無錫等地區給予二孩、三孩家庭購房支持；上海臨港區、淮安、常熟、南通通州區提出，支持產業發展和吸引人才，降低人才置業門檻，或在購買新房時給予相應的人才補貼或購房補貼。

??熱點評析

??從中央到地方，利好政策頻現，穩樓市導向明確

??4月以來中央各部門陸續發聲維護房地產市場穩定，直至月末最后一個工作日，中共中央政治局會議召開，會議中對房地產市場提出的要求，是本輪政策的最高指示，是行業基本面改善和投資者信心提振的催化劑。會議上強調的“要有效管控重點風險，守住不發生系統性風險的底線”，說明穩市場、穩預期仍是政策面的基本導向；在堅持“房住不炒”定位的基礎上，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，意味著中央將堅持調控底線不動搖，各地可以在此基礎上，基于樓市實際情況來制定政策、平衡供求關系，在當前樓市遇冷的背景下，為各地政策松綁提供了更大的空間；支持剛性和改善性住房的需求，有利于促進合理需求的釋放，也有利于打通二手房、新房和土地市場的循環，后續有望對剛需和改善型購房提出更具體的信貸、稅收等支持措施；優化商品房預售資金監管，有利于提高房企對商品房預售資金使用的靈活性，對此前部分地區過于嚴格的預售資金管理辦法，亦有一定的糾偏作用。與去年12月政治局會議對房地產的表述相比，此次會議更加注重房地產市場平穩健康發展，而對“推進保障性住房建設”相關內容未作提及。

??為響應中央號召，各地政府也隨之因城施策放松調控措施，且力度不斷加大。從出臺政策的城市能級來看，調控松綁的城市正在由三四線城市逐步向一二線城市擴圍，這是近期地方樓市新政呈現的最大特點，意味著熱門地區同樣存在穩樓市的需求。

??從出發點來看，各地新政，不僅是為了落實中央支持合理住房需求的政策導向，也是根據自身房地產市場實際情況，針對性地優化調整管控措施：部分城市放開“四限”，降低置業門檻和購房貸款利率，提高購房意愿，減輕置業壓力；部分城市提高各類購房群體的公積金貸款額度，充分體現了公積金貸款在落實“支持合理住房需求”中起到的作用；部分城市側重產業結構和人口結構調整，結合人才引進政策，強化對二孩三孩家庭的住房支持，加大需求端扶持力度，有助于加快潛在的剛需及改善需求釋放。

??房地產市場能否回暖仍有待觀察

??綜合來看，雖然政策暖風不斷，但具體政策落地仍需時間，當前樓市不確定性仍然較強，市場信心較弱，整體投資意愿下降，行業預期尚未出現明顯改善。一方面，從需求端來看，在多地樓市持續遇冷、疫情反復、防控舉措嚴格的影響下，購房需求釋放受阻，觀望情緒較重，市場恢復節奏存在較大不確定性；另一方面，從供給端來看，企業主體信用風險仍在繼續發酵，房地產產業鏈投資依舊面臨下行壓力，房企銷售承壓，去化周期拉長，拿地及推盤意愿不足，部分熱點城市新增供應不及預期，行業供給受限。

??因此，在當前的形勢下，市場的恢復節奏不會太快，二季度整體市場依然不容樂觀，政策的覆蓋范圍和力度都還有進一步提升的空間，預計二季度仍將是政策集中發力期，將有更多城市加快政策調整節奏，后續隨著宏觀政策、調控政策改善空間進一步打開，購房者預期和置業信心有望逐步企穩；而隨著多方助力拓寬融資渠道，房企流動性風險也將逐步化解，房企拿地重新開始活躍，市場交易數據將隨之改善。

??分化將是未來的主旋律

??盡管樓市利好政策頻出，但分化將是未來房地產市場的主要特點之一。

??對城市和地區而言，部分城市和地區雖放松了限制性政策，但短期效果有限，市場仍存在較大的下行壓力；與此同時，個別熱點城市市場情緒有所修復，新房、二手房成交規模整體呈回升態勢，房價穩中有漲，以北京為例，3月以來，北京新建商品住宅周度成交面積、二手住宅周度成交套數整體均呈現上行態勢，環比增長近一倍，其中新房成交面積逐漸接近2021年同期水平；二手住宅3月成交超1.7萬套，為2021年下半年以來月度最高值。除此之外，廣州、杭州、合肥等城市新房、二手房市場均出現一定企穩跡象。預計后續，熱點一二線城市房地產市場有望率先恢復，并帶動二線及三四線城市房地產市場回暖，而部分基本面較弱的城市或將繼續調整。

??對房企而言，在行業規模基本見頂、利潤空間持續受到壓縮的背景下，房企間分化加劇。那些信用狀況良好、長期保持財務自律、現金流充沛的優質房企，在穿越行業周期時有能力掌握主動權，保持風險可控。在高層密集提出為房企提供金融支持的背景下，資源調配也會向優質龍頭房企傾斜。預計后續，更為精細化的利好政策也將不斷釋放，推動優質房企兼并收購困難房企，加速行業出清。