政策分析克而瑞研究中心 2023-08-28 09:27:19 來源：克而瑞地產研究
- 城市:全國
- 發布時間:2023-08-28
- 報告類型:政策分析
- 發布機構:克而瑞
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??三部委發文后，“認房不認貸”將在地方加速落地，京滬等少數還在執行認房又認貸政策的城市也有望跟進調整。
??◎ 文 / 楊科偉、李詩昀
??8月25日，住建部等三部委聯合發文推進“認房不認貸”落地，同日財政部等發文延期換購住房退還個稅政策。據統計，2022年以來，全國至少已有65城優化了認房認貸政策，但核心城市中，仍有北上廣深蓉鎬等14城還在執行“認房又認貸”。我們認為，未來這些城市也有望跟進調整，政策落地后，置換和異地購房者將率先受益，首付籌資壓力和按揭成本都將大大降低。
??01 央行等三部委推進“認房不認貸”落地
財政部等延期住房置換退個稅政策
??8月25日，住建部、央行、金監局等三部委聯合發文，推進“認房不認貸”落地。明確申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。
??無獨有偶，財政部、住建部、稅務總局等三部門延期換購住房退還個人所得稅政策。將去年9月30日出臺、原本將于今年底到期的置換住房退個稅政策，延期到2025年底。即2025年12月31日前出售自有住房并在1年內重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。
??實際上，近期中央已就住房政策多次表態，對于“認房不認貸”也有過明確預告。7月24日政治局會議提出要適時調整優化房地產政策，27日住建部部長在建筑企業座談會上，指明政策三大優化方向——降首付、降利率、落地“認房不用認貸”。8月20日央行、證監會、金監局召開聯合電話會議，指出要調整優化房地產信貸政策。
??我們認為，“認房又認貸”是典型的市場過熱時期出臺的限制性交易政策，應當隨著市場供需關系轉變適當優化甚至退出，以支持和鼓勵合理購房需求有序釋放。三部委發文后，“認房不認貸”將在地方加速落地，京滬等少數還在執行認房又認貸政策的城市也有望跟進調整。
??02 京滬等14城尚未取消“認房又認貸”
落地后利好置換、異地購房
??據我們統計，2022年以來，超過65城發文調整認房認貸政策。內容主要包括：第一，杭州、天津執行“認房不認貸”，典型如杭州，去年11月開始，允許在杭無住房但有已結清貸款記錄的購房者，按首套房貸政策再購房。第二，貴陽、鄭州等執行“認貸不認房”，典型如貴陽，有一套房但貸款已結清的，購買二套房可執行最低首付20%和利率下限的優惠政策。
??但截至目前，核心城市中，還有至少14個城市在執行“認房又認貸”，包括北京、上海、廣州、深圳等4個一線城市，以及成都、西安、長沙等10個二三線城市。三部委發文后，這些城市也有望跟進調整現有信貸政策，開始執行“認房不認貸”。
??執行“認房不認貸”后，兩類購房者將率先受益，首付壓力和信貸成本都將明顯降低：第一，置換客群，賣一套后再買一套，還能享受首套房的優惠首付比例和利率；第二，異地購房者，在認定套數時，只核查本地有沒有住房，即便外地有房，再買也按首套算。
??以上海為例，一旦落地“認房不認貸”，這兩類購房者置業首付資金可以減半準備，即原本70%的首付現在只需要35%，貸款利率也將降低70BP，按照500萬貸款等額本息30年計算，累計利息總額可以節約將近80萬。
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
