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??本報告對6月上旬既有的各地創(chuàng)新性政策進行匯總，以更好理解各地政策動態(tài)和創(chuàng)新點。相關政策創(chuàng)新涉及：長租公寓的金融創(chuàng)新、以購代建的戶型組合標準、無理由退房、公積金家庭收入認定標準、首付比例下限、房地聯(lián)動價、去庫存等內(nèi)容。

??1、建信：首創(chuàng)住房租賃ABS產(chǎn)品

??6月3日，建信住房租賃基金持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃項目通過。1）這是全國首單住房租賃持有型不動產(chǎn)ABS產(chǎn)品，定位于權(quán)益型，具有創(chuàng)新型。權(quán)益型ABS強調(diào)現(xiàn)金流或租金收入回報，更關注底層資產(chǎn)即住房租賃產(chǎn)品的實際運營情況，有助于投資者更好關注長租公寓項目的運作和經(jīng)營情況。2）此類模式推進，進一步說明在住房租賃融資市場有積極進展，對豐富住房租賃市場的融資工作和金融創(chuàng)新具有較大啟示，也有助于進一步提振住房租賃市場發(fā)展。3）過去幾年對長租公寓或保租房等領域的創(chuàng)新，側(cè)重在REITs。ABS相比REITs的靈活性要更高一點，在當前房地產(chǎn)市場調(diào)整的大背景下，其對于有效吸引投資者投資具有積極作用。

??2、廣州增城：明確以購代建的戶型組合標準

??6月4日，廣州增城發(fā)布公告，擬公開購買商品房作為某鐵路項目的安置房。1）此次政策提出戶型組合策略，如需滿足“組合成280平方米的兩套房房源或三套房房源”。這說明收購方面有硬性要求，即需要有匹配的、豐富的戶型，以更好解決多樣化的安置需求。2）此次政策強調(diào)就近原則，也啟發(fā)各地要對各地所屬片區(qū)保障房和安置房需求進行系統(tǒng)對接。這既可以有針對性地消化庫存房源，也可以更高效完成安置工作。

??3、長沙：無理由退房減少市場顧慮

??6月5日，長沙發(fā)布《關于鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自愿實施“購房無理由退定”承諾服務指引的通知》。1）該政策充分說明，各地從營商環(huán)境優(yōu)化、規(guī)范市場秩序等角度出發(fā)，通過無理由退房機制，進一步促進房屋買賣市場的向好發(fā)展。2）無理由退房操作，減少了購房顧慮、增強了購房信心，也鼓勵房企公開透明誠信交易。3）此次操作以鼓勵、自律形式進行，同時有助于將“無理由”變“有理由”操作的企業(yè)納入黑名單。4）在途交易最敏感的內(nèi)容是定金交付和退回。此次政策明確，收到退定申請后七個工作日內(nèi)退還定金。過去一些地方也有退款機制，但退款太慢導致購房者信任度不高。長沙做法值得學習。

??4、鄭州：公積金單繳家庭也可雙倍認定收入

??6月5日，鄭州發(fā)布《鄭州住房公積金管理中心關于住房公積金提取和貸款有關事項的通知》。此次政策除貸款額度上浮等常規(guī)表述外，還明確：對于單繳職工家庭，允許把未繳存公積金的職工工資收入列為家庭收入。此類操作有助于提高公積金貸款的便利性和額度，也在很大程度上促進了居民家庭公積金貸款工作開展，有力支持合理住房消費需求。

??5、膠州：首付7.5%已突破下限

??6月5日，關于青島膠州首付允許分期繳付政策受關注。1）膠州在促進房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展的相關新聞發(fā)布會上表示，購房人首付款可按50%繳納，剩余50%可緩交1-2年交齊。我們認為，若按膠州首套房15%首付比例計算，那么實際首付比例其實為7.5%。這是官方層面全國歷史上最低首付比例。2）首付比例如此低，目的在于降低購房成本和鼓勵入市。側(cè)面也說明既有的首付比例和購房者收入狀況差異略大。3）首付比例過低，或通過緩繳方式進行，客觀上有一定風險。因為前期支付部分首付款后，若后續(xù)不想購房或無力支付剩余首付款，會產(chǎn)生違約風險。當然此類操作有一定的市場，但不建議鋪開，可針對未來兩年首付能力明顯會增強的客戶進行。4）各地政策都指向新房去庫存的難點。雖然直接看膠州的新房去庫存周期，不算太高。但若考慮到各地二手房掛牌增加和銷售處于低位的情況，也說明潛在的去化壓力略大，這是政策出臺的重要原因。

??6、北京土拍：出臺分段指導價政策

??6月6日，關于北京土拍出現(xiàn)“溢價率分段指導價政策”受關注。1）土拍溢價率分段指導政策是限價政策放開的體現(xiàn)，但和傳統(tǒng)“一放了之”做法有差異，此次錨定溢價率指標。2）政策分三檔設定指導價：溢價率低于15%的，住宅指導價為13.9萬元/平方米；溢價率位于15%-20%的，住宅指導價上調(diào)至14.3萬元/平方米；溢價率高于20%-25%，則指導價上調(diào)至15.1%。3）此類做法意義在于，根據(jù)拿地成本設定銷售價格。其中溢價率的設定源于規(guī)土部門，而房價的最終制定源于房企市場監(jiān)管部門。通過此類設定，既能有效監(jiān)測土地溢價率情況，也能確保房價科學的制定。4）此類做法對房企而言意義較大。無論拿地溢價率高或低，利潤空間可有效保障。同時利潤空間也不可能無限擴大，即確保房價的穩(wěn)定。

??7、廣州：鼓勵房企理性消化庫存

??6月6日，廣州相關金融機構(gòu)和房企簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。1）此次活動為融資協(xié)調(diào)機制的工作安排，但同時提出，房地產(chǎn)企業(yè)要準確把握形勢，堅定發(fā)展信心，精準定位產(chǎn)品，合理穩(wěn)妥融資，理性消化庫存，實現(xiàn)借勢發(fā)展。這說明近期一些房企出現(xiàn)非理性的去庫存現(xiàn)象。非理性去庫存一般就是指沒底線的降價。2）隨意降價和虛假降價，短期內(nèi)會使得一些購房需求釋放，但衍生問題較多。比如說會出現(xiàn)以次充好等亂象；也容易出現(xiàn)前期購房者的購房糾紛等問題。3）此次通過融資協(xié)調(diào)機制，希望穩(wěn)定市場預期，同時也增強房企去庫存的信心。房企應該保持比較平穩(wěn)的去庫存和營銷策略。