市場克而瑞研究中心 2024-06-11 08:31:34 來源：丁祖昱評樓市
??一轉眼已到了6月，作為一直以來年中沖刺的月份，今年6月，房企推盤積極性回落，供給量“三連降”，不過絕對量仍略高于一季度月均。
??據CRIC調研，6月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積701萬平方米，環比下降22%，同比下降53%。不同能級城市均呈現出同環比齊降，一線環比跌幅和累計同比跌幅顯著小于二三線城市。從供給結構來看，重點城市呈現剛改為主，高端為輔的供應結構。
??預判6月，我們認為，因517新政和房企強銷期加大折扣力度等積極影響，整體成交或將穩中有升，絕對量有望持平或高于3月“小陽春”水平。
??2024年6月，雖恰逢傳統營銷旺季，但因低迷行情影響，房企推盤積極性一般，據CRIC調研，6月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積701萬平方米，環比下降22%，同比下降53%。
??從上半年28個重點城市商品住宅供應月度變動情況來看，自2023年3月新增商品住宅供應面積748萬平方米，環比上漲124%至今，目前供給量已連續三個月下降。整體推盤量略高于2024年一季度月均，與2023年及2022年有較大差距。
??究其原因，主要是因為當前市場房企推盤采用“提質縮量”策略，受其策略影響，2024年5月雖然整體供應下滑，但5月成交較4月小幅微增，環比增長4%，同比下降34%，與一季度均值相比增長23%。去化率也呈現穩中有增態勢，據CRIC調研數據，重點城市5月平均開盤去化率為30%，較上月環比上升4pcts。多數城市去化率保持環比上升、同比下降，略好于一季度均值。
??分能級來看，不同能級城市均呈現出同環比齊降，一線環比跌幅和累計同比跌幅顯著小于二三線城市。其中北京集中放量，預計6月供應量將達到57萬平方米，絕對量為年內次高，預期將有5400余套房源入市。
??上海方面，在經歷了前2個月放量期后，6月受供應節奏和市場行情影響，房企推貨速度明顯放緩。2024年6月1日，上海官宣第七批次新房名單，由于六批次剛公示半個月，所以七批次整體數量不多，共計8盤，1523套房源，分布于浦東、徐匯、靜安、閔行、松江、青浦等6個區域。需要注意的是，雖然數量有限，但質量頗高。8盤中有一半均價10萬以上。
??廣州、深圳則6月供應基本與5月持平，絕對量均不足50萬平方米，累計同比降幅維持在3成以上。
??二三線供應穩中有降，分化持續加劇。絕對量來看，無一城市單月供應量突破100萬平方米，杭州居榜首，單月供應量也僅61萬平。多數城市供應仍顯低迷，保持同環比齊降，累計同比降幅在3-5成之間。
??其中鄭州、寧波、廈門、福州、泉州、徐州等，因上月基數較低，階段性放量，環比“翻番”；杭州、合肥、常州等整體供應仍處階段性低位，環比漲幅2成以內，同比持降；前期熱點城市西安、成都，低迷型城市濟南、無錫等本月供應階段性回調，同環比跌幅均在4成以上。
??從重點城市供應結構各產品檔次分布來看，整體呈現出剛改為主，高端為輔的特征，重點城市剛需、改善、高端占比結構為45%、45%和10%。
??其中，深圳、南寧、昆明、鄭州、西安、長春、北京、重慶、徐州等城市剛需產品供應占比都在60%以上，這主要是因為南寧、昆明、鄭州、長春、重慶、徐州等二三線城市當前主要以剛需客為成交主力，房企推盤偏好剛需產品也迎合主流需求。
??而漳州、泉州、杭州、廈門、成都“以銷定產”，依舊以改善作為供應主力，占比均在7成以上。福州高端產品占比顯著上升，達到65%。
??從重點城市供應結構各產品檔次分布來看，本月供應重心仍集中在主城區，近郊次之，遠郊最少，重點城市主城、近郊、遠郊占比結構為57%、29%和14%。
??其中，漳州、泉州、昆明、合肥、福州、南寧、徐州、西安、重慶、廈門、杭州、成都、武漢等主城占比均在7成以上。北京、濟南、無錫、寧波、長沙則以近郊項目為主，占比均在5成及以上。
??結合當前市場重點城市的成交特征，不同城市分化行情預期還將延續，大體可以分為以下幾類典型城市：
??第一類以上海、廣州、深圳、杭州、西安等核心一二線城市，受短期利好新政影響，去化率或將環比持增。上海527新政后，市場上來訪量與認購量均有明顯增加，二手房更是出現激增，6月首個周末成交套數達二季度以來高點。
??第二類為武漢、寧波、廈門、福州、漳州、泉州等或因供應放量或供給結構持續優化，市場熱，度有望低位復蘇。以武漢為例，6月預計有17個項目開盤共計2594套，二環內多個純新盤入市將一定程度上帶動新房熱度上升，疊加前期的各項政策利好，預計6月新房市場能延續弱復蘇走勢，整體市場價格也因主城區成交占比拉升而結構性上漲。
??第三類為剛需主導型城市，諸如天津、青島、鄭州、重慶等，雖然整體推盤仍以剛需產品為主，但因二手房低價分流影響，去化率或將延續同環比齊跌。
??總體來看，6月房企推盤積極性一般，供應量穩步回落，但絕對量仍略好于2024年一季度月均，加之整體供應以主城區剛需、改善為主，供給結構持續優化，因而預判后市，我們認為，成交或將穩中有增，絕對量有望持平或高于3月“小陽春”水平；
??我們結合不同城市6月推盤所處區域，依據2024年以來各區域板塊歷史去化情況進行合理預估，可以看出，2024年6月預期去化率為27%，環比下降4個百分點，同比下降22個百分點，與上月和2024年一季度市場熱度基本持平。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
