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??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）6月7日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議，其中一項(xiàng)重要內(nèi)容是聽(tīng)取關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和下一步構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式有關(guān)工作考慮的匯報(bào)。

??會(huì)議指出，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系人民群眾切身利益，關(guān)系經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和金融穩(wěn)定大局。要充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化，順應(yīng)人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，著力推動(dòng)已出臺(tái)政策措施落地見(jiàn)效，繼續(xù)研究?jī)?chǔ)備新的去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)政策措施。

??對(duì)于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤(pán)活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握、扎實(shí)推進(jìn)。要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善“市場(chǎng)+保障”住房供應(yīng)體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此次工作對(duì)于各地后續(xù)去庫(kù)存會(huì)有更大啟發(fā)，要做好政策儲(chǔ)備和政策落地，持續(xù)打好本輪去庫(kù)存工作的攻堅(jiān)戰(zhàn)。

??房地產(chǎn)工作核心：去庫(kù)存

??實(shí)際上，此次會(huì)議是又一重磅級(jí)政策表述，充分說(shuō)明房地產(chǎn)去庫(kù)存工作的重要性和緊迫性。

??根據(jù)易居研究院此前發(fā)布的報(bào)告，4月份全國(guó)百城新建商品住宅庫(kù)存規(guī)模為50020萬(wàn)平方米。同時(shí)，去化周期多達(dá)26.5個(gè)月，相比合理值增加了一倍，創(chuàng)歷史最高水平。這也意味著，各地在降低首付比例等基礎(chǔ)上，去庫(kù)存工作仍需持續(xù)發(fā)力。

??此前，自然資源部曾在《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》中明確，商品住宅去化周期超過(guò)36個(gè)月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓?zhuān)瑫r(shí)下大力氣盤(pán)活存量，直至商品住宅去化周期降至36個(gè)月以下。對(duì)于商品住宅去化周期在18個(gè)月（不含）-36個(gè)月之間的城市，要按照“盤(pán)活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤(pán)活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動(dòng)態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。

??另外，自5月17日央行等多部門(mén)出臺(tái)一系列政策、各大城市降低首付比例和房貸利率后，政策效應(yīng)隨即傳導(dǎo)至房地產(chǎn)市場(chǎng)。

??在一系列利好的推動(dòng)下，部分熱點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)已有回暖跡象。

??根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)，5月27日至6月2日期間，14個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積172.6萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2%，同比下降1%，成交套數(shù)總計(jì)16759套，環(huán)比增長(zhǎng)3%，同比下降8%。其中，北京二手房成交面積為32.2萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)44%，同比增長(zhǎng)16%，較周平均增長(zhǎng)37%；杭州增幅同樣居前，其二手住房成交面積17.2萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)20%，同比增長(zhǎng)84%，較周平均增長(zhǎng)50%；深圳二手房成交面積9.9萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)4%，同比增長(zhǎng)55%，較周平均增長(zhǎng)28%。

??在新房成交方面，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的29個(gè)城市總量環(huán)比回升，平均去化率升至56%。其中，上海、廣州成交放量，青島、長(zhǎng)沙、杭州等成交顯著回升，佛山、溫州等城市成交接續(xù)發(fā)力。

??分析人士指出，雖然政策“組合拳”促進(jìn)了部分重點(diǎn)城市回暖，但當(dāng)前去庫(kù)存工作依然面臨較大壓力，有效刺激購(gòu)房需求擴(kuò)大仍是房地產(chǎn)去庫(kù)存的關(guān)鍵。

??創(chuàng)新型政策有望加速出臺(tái)

??另一方面，從會(huì)議內(nèi)容的表述來(lái)看，未來(lái)政策進(jìn)一步優(yōu)化的預(yù)期較為強(qiáng)烈。

??特別是最近一段時(shí)間以來(lái)，地方刺激政策頻頻出臺(tái)，其中不乏一些創(chuàng)新手段值得借鑒。

??5月31日，山東青島膠州市推出多項(xiàng)激勵(lì)措施。其中，最引人關(guān)注的是，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)首套房且收入相對(duì)困難的家庭，首付款可按50%繳納，剩余50%首付款可緩交1-2年交齊。這也意味著，膠州在15%首套房首付比例的基礎(chǔ)上，可做到最低7.5%的首付比例，大大減輕了購(gòu)房群體的初始資金壓力。

??6月4日，廣州市增城區(qū)發(fā)布公告，擬公開(kāi)購(gòu)買(mǎi)商品房作為某鐵路項(xiàng)目的安置房。公告明確以就近安置原則，且房源交易單價(jià)的評(píng)估方法為成本法，原則上為“土地成本+建安成本”。如果按此收購(gòu)，有利于開(kāi)發(fā)企業(yè)的加速去化。

??6月5日，長(zhǎng)沙市房屋交易管理中心發(fā)布通知，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)自愿實(shí)施“購(gòu)房無(wú)理由退定”承諾。購(gòu)房者在支付定金并與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂無(wú)理由退定協(xié)議后，可根據(jù)開(kāi)發(fā)商承諾的時(shí)限申請(qǐng)退定金，而無(wú)需提供理由。此舉可減輕購(gòu)房者顧慮，進(jìn)一步促進(jìn)房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的向好發(fā)展。

??6月5日，鄭州發(fā)布通知明確，對(duì)于住房公積金單繳職工家庭，允許把未繳存公積金的職工工資收入列為家庭收入。此類(lèi)操作有助于提高公積金貸款的便利性和額度，也在很大程度上促進(jìn)了居民家庭公積金貸款工作開(kāi)展，有力支持合理住房消費(fèi)需求。

??易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，去庫(kù)存工作不解決，會(huì)時(shí)刻困擾各地住房消費(fèi)、土地財(cái)政、金融風(fēng)險(xiǎn)化解等工作。各地要時(shí)刻繃緊去庫(kù)存之弦，既要把傳統(tǒng)去庫(kù)存的工具用足用好，同時(shí)需要持續(xù)增加新的工具儲(chǔ)備，確保去庫(kù)存具備科學(xué)性和充足底氣。

??在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，各地要破解去庫(kù)存問(wèn)題，一定要錨定“供求關(guān)系重大變化”。要立足宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、房地產(chǎn)供求變量、最近兩年資金流動(dòng)方向、去庫(kù)存堵點(diǎn)等角度系統(tǒng)謀劃。要有新的思維，不能依賴原有的去庫(kù)存思路。這也對(duì)各地去庫(kù)存提出了更高的要求，對(duì)于創(chuàng)新去庫(kù)存工作具有非常好的啟發(fā)。