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??點(diǎn)擊查看完整版報(bào)告：[易居研究院]房地產(chǎn)擴(kuò)內(nèi)需的支持政策研究—以“青十二條”為例

??2025年4月16日，青島發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施的通知》，即“青十二條”。此次政策明確“三個(gè)降低、四個(gè)提高、五個(gè)優(yōu)化”，充分說(shuō)明全國(guó)各地二季度立足提振內(nèi)需工作要求，在政策方面調(diào)整優(yōu)化、多措并舉和全面發(fā)力。本報(bào)告基于青島政策，結(jié)合近期政策動(dòng)態(tài)，重點(diǎn)研究房地產(chǎn)擴(kuò)內(nèi)需的支持政策。

??一、擴(kuò)內(nèi)需是房地產(chǎn)政策的優(yōu)先級(jí)目標(biāo)

??擴(kuò)內(nèi)需是房地產(chǎn)政策的優(yōu)先級(jí)目標(biāo)。此次“青十二條”明確擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)、優(yōu)供給、惠民生，持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。該目標(biāo)導(dǎo)向清晰，對(duì)于我們理解房地產(chǎn)政策的定位和優(yōu)先級(jí)目標(biāo)亦有啟示。

??1、擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)

??此次政策目標(biāo)將“擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)”寫(xiě)到首位。4月15日，總理在北京調(diào)研時(shí)明確了后續(xù)工作導(dǎo)向，即要立足于全方位擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求的目標(biāo)。此次調(diào)研也明確要積極發(fā)揮房地產(chǎn)的功能作用，尤其是在釋放市場(chǎng)潛力和提振內(nèi)需等方面的功能。從這個(gè)角度看，全國(guó)二季度房地產(chǎn)政策，更要貼近“擴(kuò)內(nèi)需”指標(biāo)。唯有對(duì)這一精神做系統(tǒng)把握和精準(zhǔn)認(rèn)識(shí)，才能對(duì)各地方系列政策的方向有更好把握，亦可以促進(jìn)政策效應(yīng)的更好發(fā)揮。

??2、優(yōu)供給

??同時(shí)要深入理解“優(yōu)供給”導(dǎo)向。當(dāng)前政策非常清晰，優(yōu)供給是引導(dǎo)市場(chǎng)需求的重要舉措。通俗來(lái)說(shuō)，優(yōu)供給的重心不是簡(jiǎn)單地要拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資，或是要改變供給結(jié)構(gòu)。最核心的目標(biāo)就是要引導(dǎo)需求積極釋放。所以“優(yōu)供給”的做法，本身就是對(duì)擴(kuò)內(nèi)需和促消費(fèi)工作的大力支持。

??3、惠民生

??最后一個(gè)目標(biāo)和導(dǎo)向則是“惠民生”。惠民生一直是房地產(chǎn)各項(xiàng)工作的最根本目標(biāo)。當(dāng)然在新形勢(shì)下，要將惠民生和房地產(chǎn)市場(chǎng)新要求進(jìn)行掛鉤。比如說(shuō)，二季度收購(gòu)存量房做保障房的工作節(jié)奏會(huì)加快，此類(lèi)工作除了去庫(kù)存外，對(duì)于居民家庭更好解決購(gòu)房或租房需求是有積極作用的，這本身就體現(xiàn)了惠民生導(dǎo)向。各地要把惠民生和促消費(fèi)的關(guān)系理清、理順。

??二、擴(kuò)內(nèi)需的政策工具豐富且精準(zhǔn)

??各地近期都積極出臺(tái)政策，相關(guān)政策工具豐富且精準(zhǔn)。以此次青島“青十二條”為例，其具有三個(gè)重要特征：一是全面性。此次政策涵蓋從購(gòu)房支持、人才保障、住房改善到市場(chǎng)供給、融資支持、銷(xiāo)售促進(jìn)等多領(lǐng)域。二是創(chuàng)新性。部分政策如低月供、存量盤(pán)活用途拓展等都有創(chuàng)新性。三是針對(duì)性。針對(duì)各類(lèi)購(gòu)房群體如高校畢業(yè)生租房問(wèn)題，落實(shí)了非常精準(zhǔn)和有針對(duì)性的政策。本部分通過(guò)對(duì)青島政策的分析，更好把握當(dāng)前各地的政策邏輯和動(dòng)向。

??1、低月供政策

??青島政策明確，推出青年群體“低月供”住房貸款金融產(chǎn)品。鼓勵(lì)相關(guān)銀行面向35周歲以下來(lái)青就業(yè)創(chuàng)業(yè)青年群體，出臺(tái)“低月供”的住房貸款金融產(chǎn)品，最長(zhǎng)可前10年僅歸還利息。新購(gòu)房者可申請(qǐng)?jiān)摻鹑诋a(chǎn)品，已購(gòu)房者可調(diào)換按揭貸款為該金融產(chǎn)品。

??青島政策說(shuō)明，“低月供”是目前各地購(gòu)房金融政策創(chuàng)新的重要抓手。且此類(lèi)表述為政策文件的第一條，說(shuō)明對(duì)這項(xiàng)政策工具的重視。“低月供”始于蘇州今年的創(chuàng)新做法，同時(shí)在南京和無(wú)錫等城市也有相關(guān)推進(jìn)。據(jù)此，全國(guó)至少有四個(gè)城市明確要推出低月供政策。這對(duì)于后續(xù)優(yōu)化房貸金融產(chǎn)品、使其與購(gòu)房者收入狀況更匹配、更好促進(jìn)購(gòu)房需求釋放等都有積極作用。