??2021年是集中供地“元年”，也是全國供地方式的一次重大改革。政策核心“兩集中”即集中發布出讓公告，原則上發布出讓公告全年不得超過3次，實際間隔時間和出讓地塊數量要相對均衡。首次公告時，應公布本年度公告的發布時序安排。集中組織出讓活動，同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應當確定共同的掛牌起止日期；以拍賣方式交易的，應當連續集中完成拍賣活動。

??實施“兩集中”土地出讓制度的22個重點城市，除包含北上廣深4個一線城市外，還有南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫等18個二線城市。究竟集中供地會對2022年的商品住宅新增供應產生怎樣的影響， 2022年是不是供應大年？新增供應高峰會在什么時候出現？從產品檔次來看，哪些單價段產品會成為供應主力，是低檔剛需、中檔改善，亦或是高端豪宅？ 

??01

??2021年22城集中供地，總量高位回落

??季末集中放量（本節有刪減）

??（一）2021年22城集中供地總量未破新高，不及2019年和2020年（本節有刪減）

??縱觀22城2015年以來年度涉宅用地成交總建面變動情況，2019年以前成交表現穩步增長，22城2019年全年成交量高達37202萬平方米，4年間增長超10000萬平方米，年均增長量在4000萬平方米左右；繼2019年高點后成交漲勢中止但土拍市場熱度依舊，2020年雖受疫情影響仍保持36000萬平方米以上高規模土地出讓；2021年初22城全面開啟集中供地，新政策強調了土拍市場的供求節奏，較之過去截然不同，或是房企對于新政仍需一定適應期，2021年成交表現不及過去兩年，全年成交量收至33326萬平方米，回歸至2018年規模。

??（二）季末為供地高峰，5、6、9、12月單月供地量均突破4000萬平（本節有刪減）

??對比來看，2020年常規供應節奏，宅地成交較為均衡，在疫后樓市復蘇以來，4-9月間月均成交在3000萬平方米以上，四季度初的成交低位也有2500萬平方米規模，12月的成交放量則是房企搶收回款回籠資金的表現。反觀2021年，2月末集中供地政策入市以來，供地節奏出現明顯高低點，體現到總量上即二季度和四季度為全年新增供應高峰，4月首批集中供地入市帶動成交高熱，二季度總成交量突破13000平方米。細化至月度走勢，可以明顯看出5、6、9、12月均為成交高位，單月成交總量突破4000萬平方米。有高點即有相對應的低點，7月低位22城成交總建面僅202萬平方米，較之年內高位總量相差20倍以上。細究規律，可以看出每個季度末是集中供地的重點入市期，相較政策入市前的土拍市場，現在的土地供應節奏更具有規律性，房企拿地更趨謹慎。

??02

??集中供地超八成項目2022年可上市

??供應高峰或將在二季度顯現

??（一）過去兩年50%項目拿地到開盤需要9.7個月，一線城市項目最慢

??首先，為了測算集中出讓土地后未來潛在的供應高峰，我們將以往成交土地開工、銷售時間段作為依據。通過整理過去兩年（2019年-2020年）成交的地塊的拿地時間、開工時間和開售時間，可以發現，22城中地塊整體從拿地到開工、開售平均所需要時長分別為3.7個月和11.5個月。

??從拿地到開工來看，1/4項目拿地不足一個月就能快速開工，效率最高。1/2的項目拿地2.4個月內能夠開工，而拿地到開工時間超過4.8個月，則周轉速度慢于75%的項目。

??開工以后，1/4項目在4.1個月后就能達到開盤進度，1/2項目在6.3個月內達到開盤進度，但施工速率較慢的項目需要9.7個月以上才能達到開盤水平。

??從拿地到開盤整體所需的時間來看，1/4項目在拿地接近7個月之后就進入了開盤階段，速度相對較快，而有50%的項目在9.7個月內也能開盤，屬于正常水平。

??值得注意的是，有1/4以上的項目，需要長達13.8個月甚至更長的時間才能開盤，意味著拿地往往不能在年內實現銷售，現金回流速度較慢，項目的盈利也會受到影響。

??細分至城市層面，首先22個城市拿地到開盤所需時長的中位數均在1年以內，但是不同城市的項目平均周轉速度也有非常大的差異：

??第一梯隊如天津、青島、合肥等城市，過去兩年成交的地塊從拿地至開盤的時長中位數在8個月以內，一半以上項目在拿地8個月后可以入市，天津的中位數甚至僅需6.9個月，項目的周轉速率相對較高；

??第二梯隊包括無錫、長沙、廈門和北京等城市，拿地到開盤的時長中位數在8-10個月，也就是拿地后3個季度左右，項目即可入市，那么此類城市每年首輪集中供地的項目基本也可在年內開盤；

??第三梯隊城市則包括福州、蘇州、深圳、廣州、上海等，項目從拿地到開盤的時長中位數在10個月以上，上海、武漢和廣州甚至中位數接近12個月，周轉速率較慢。

??值得一提的是，4個一線城市有3個位于此檔位，可見一線城市的項目快周轉的難度更大，現金回流需要更長的周期，因此對于房企而言，進入一線城市不僅需要面臨更高的土地成本，還有更緊張的資金壓力。

??（二）2021年集中供地僅21%項目已開工，首輪地塊開工比例近四成

??在梳理完各城市過去兩年土地平均開工、銷售情況后，我們對2021年集中供地地塊動工情況進行了細分。

??據CRIC統計，2021年22個集中供地的城市在3輪集中供地后合計成交了2111宗含宅用地，截止至2022年2月9日，僅有21%已經開工，另外八成地塊仍尚未動工，且未開工地塊中仍有7%處于動遷中或未動遷狀態，尚未達到土地平整狀態，此類地塊2022年入市的可能性較小。

??從上一章節統計數據來看，22城市過去兩年項目從拿地到開工的平均時長和中位數市場分別為3.7個月和2.4個月，以此來看集中供地項目的開發進度有所下降，但也受到去年第二、三輪集中供地時間較晚以及春節假期剛剛過去的影響；此外，第二、三輪集中供地涌現出了大批城投公司拿地，此類項目未來城投與品牌房企合作開發的概率較大，尋求合作方也是導致項目開工速度放緩的因素之一。

??分批次來看，首輪集中供地主要集中于5-6月份，其中有37%的項目已經開工，在三輪里開工比例最高；但第二、三輪集中供地分別集中于9-10月、11-12月，由于成交時間已相對接近年末，開工比例非常低，尤其第三輪集中供地成交項目目前僅有3%的項目開工。

??細化到城市，根據集中供地項目的開工比例可大致分為4類：

??第一類北京、天津項目開工速度最快，目前分別有70%、56%的成交地塊已經開工，且北京第一批成交的集中供應地塊基本已經全部開工。

??第二類包括廈門、福州、無錫、青島等6個城市，開工率達到三成以上，目前開工率在三成以上的城市共有8個；

??第三類城市包括寧波、蘇州、重慶、南京等10個城市，集中供地項目開工率在三成以下，但都已經有項目開工；

??第四類城市則暫未有集中供地的項目開工，推進較為緩慢。

??（三）22城2022年預期新增供應2.16億平，半數以上城市將供求持穩

??根據22城過去項目開工、開售周期，以及2021年集中供地地塊成交開工情況來看，22城2021年集中供地成交地塊預計將新增商品住宅供應面積21609萬平方米，較2021年22城供應總量小幅回落5%。供求基本持穩，與近三年成交面積均值進行對比，供求比持穩0.93，供求關系基本平衡。

??分城市來看，武漢、重慶、上海預計供應面積超過1500萬平方米，是供應量最高的TOP3城市；其次長沙、杭州、南京、廣州、成都、濟南、鄭州、蘇州等8個城市供應量在1000-1500萬平方米；天津、深圳、北京、無錫、福州、廈門等供應量相對較低，不足600萬平方米。

??與2021年對比，不同城市漲跌參半，上海、濟南、寧波供應量大增，同比增幅超50%，南京、長春、武漢、廣州等整體新增供應基本與2021年持平，漲跌幅不超過5%；北京、青島、天津供應量預期回落，同比跌幅均在40%以上。

??從供求關系來看，我們選取了各城市2022年集中供地入市新增供應面積和其2019年-2021年商品住宅成交面積均值進行對比，可以看出寧波、長沙、鄭州、蘇州、廣州、武漢、深圳、廈門、長春、合肥、重慶、成都、福州、杭州等半數以上城市供求比在0.8-1.2之間，整體呈現出供求持穩，上海供求比達到1.7，看似供過于求，但因市區供地稀缺，改善剛需購買力分化嚴重，供需錯配問題短期內難以緩解；相較而言，沈陽、青島、天津供求比均在0.5以下，供不應求加劇。

??（四）去年地塊將在二三季度集中入市，四季度形成供應房源規模減少

??最后，根據22城過去項目開工、開售周期，以及2021年集中供地地塊成交開工情況來看，CRIC對集中供地項目的入市時間進行了大致預判：按城市中位數水平計算，約僅5%的項目不能夠在2022年上市，按城市75分位值水平計算則約22%的項目在2022年無法上市。

??所有項目按照城市開工、開盤的所需時間的中位數進行測算，2022年的第二、三季度是集中供地項目入市供應高峰，各占集中供地項目的31%左右，第一季度則主要將迎來首輪集中供地的項目入市，占比達24%，要到第四季度才能上市的項目較少，預計只有14%。

??其次，若按照75分位值的水平推算，在2022年內入市的項目中，分別有37%和40%的項目在第二、四季度入市，與第一、三季度形成明顯的潮汐式供應?？梢钥闯?，無論按照哪一種水平推算，第二季度都將成為第一個集中入市的時間點。

??其次，若按照75分位值的水平推算，在2022年內入市的項目中，分別有37%和40%的項目在第二、四季度入市，與第一、三季度形成明顯的潮汐式供應。可以看出，無論按照哪一種水平推算，第二季度都將成為第一個集中入市的時間點。

??按由于每個項目每次開盤體量由開發商自行調節，因此CRIC采用的是按項目數量計算占比（按中位數水平計算）：

??長春、長沙、廈門有半數的項目能夠在一季度入市：長春尤為明顯，超過9成項目能夠在一季度入市，主要是由于長春的首輪、二輪集中供地時間非常早，2021年6月長春就已經完成第二輪集中供地的出讓，而第三輪集中供地成交的含宅地塊非常少，主要供應集中于前兩輪。但值得一提的是，東三省由于氣候原因每年有3-4個月的停工時間，也會延遲項目的入市時間，若考慮這個因素，則長春大量項目應延遲至二季度入市。

??其次沈陽、北京、無錫、南京、濟南、合肥等城市也有較多項目能夠在第一、二季度入市，供應高峰預計在上半年；

??反之深圳、上海、成都、寧波、蘇州則項目大多在第三、四季度入市，下半年市場供應量較高。

??若按照75分位值水平推算，則一季度可入市項目大幅減少，僅有北京、寧波、成都、福州、無錫和杭州6個城市有三成以上項目在一季度入市；廣州、蘇州、南京、深圳等7個城市下半年的供應量將大于上半年。

??按入市的時間來看，供應高峰在上半年的有重慶、長沙、杭州、南京、廣州等14個城市，供應高峰在下半年的城市有武漢、上海、成都、蘇州等8個城市，另外鄭州和福州上下班年供應量基本持平。值得一提的是，這里僅用項目周轉入市需要的時間對未來項目入市體量進行計算，但由于不同項目的體量差異較大，一次性開盤全部入市的項目較少，且不同城市預售證發放規則有一定差異，一般來說大部分城市單次可批的預售證體量在2-3萬平方米左右，開盤也需要視市場和蓄客情況而定，入市體量僅供參考。

??03

??產品集中中低檔

??廈門島內供應彌補高端空白

??穗、青各檔次供應平均（本節有刪減）

??（一）22城集中出讓地塊近7成樓面價低于1萬元/平，項目入市集中中低檔

??總體來看，2021年22個集中供地城市涉宅用地成交樓面價主要集中在小于等于1萬元/平方米，其成交總建面達到了16950萬平方米，占總量68.15%。其中低于5000元/平方米的涉宅用地成交總建面占比達到了39.29%。由此不難推斷，若這些地塊能在2022年形成集中供應，整體產品檔次也將主要集中在中低檔。

??不得不說，為了抑制土拍市場熱度，諸如北京、上海、深圳、杭州、合肥、福州、成都、長沙、寧波、南京等部分城市在土地出讓時便已明確未來項目上市的毛坯均價，我們在此基礎上，同時結合不同城市的房地價比，在合理建安成本的基礎上對每宗地塊的售價進行了預估，具體的假定條件和邏輯推理步驟如下：

??1、假定所有集中供地成交宅地將在0.5-1年內進入新房市場形成供應；

??2、依據過去3年每年城市新房成交均價和上一年土拍均價的相關性，合理推斷出各城市2022年新房成交均價；

??3、每一宗宅地的未來入市價格，“限價地”以既定的新房限制預售價格為準，未限價地則根據全市已入市宅地的地價房價比推理；

??4、對比各城市2022年新房成交均價，根據未來入市的新房供應房源的單價端結構，將入市產品分為低檔剛需（預售價格小于城市均價的0.8倍）、中檔改善（預售價格大于等于城市均價的0.8倍，小于城市均價的1.5倍）和高檔（預售價格大于等于城市均價的1.5倍）三個檔次。

??若2022年開工工期和拿證速度無延遲，可順利入市，那不同城市的供應產品檔次分布大體呈現出如下特征：

??（二）低檔：京滬渝漢為代表，上海未來供應房源半數以上低于市均價六成（略）

??（三）中低檔：深杭蘇等9城供應主力低于市均價，兼顧郊區剛需和市區改善

??從預測的結構數據來看，在22個集中供地城市中，未來新房供應低檔和中檔并重的城市占比最大。包括深圳、福州、寧波、杭州、南京、蘇州等9個城市預計未來供應中低檔剛需和中檔改善均將占較大比重。

??蘇州、福州、寧波和杭州剛需和剛改比例相當。這四個城市預計2022年新增住房供應中低檔剛需（單價小于市均價60%）和中檔入門級改善（單價介于市均價80%至100%之間）占比相當。如杭州上述二者占比分別為20%和19%；蘇州上述二者占比分別為27%和24%。

??天津、沈陽、深圳和濟南高水平剛需和改善占比最大。以深圳為例，預計2022年新增住房供應中單價介于市均價0.6倍至0.8倍和1.2倍和1.5倍占比分別為23%和21%。

??這一類城市集中供地地塊分布普遍兼顧中心城區和郊區新城，符合上述單價段占比所呈現的結構。以福州、杭州和南京為例，中心城區中檔改善地塊數量略高于郊區新城低檔剛需地塊，總宅地建筑面積則大體相當。

??從具體成交的典型宅地來看，以杭州為例出讓宅地呈中低檔并重態勢。2021年12月出讓的宅地中，拱墅區兩宗宅地均限價4.7萬元/平方米，未來入市單價預計將處在市均價1.2倍至1.5倍之間。而臨安區成交的濱湖新區宅地，限價2.4萬元/平方米，未來入市單價預計將低于市均價80%。

??（四）中檔：成都、合肥等供應主力集中中檔，入市后改善產品占比將上升

??根據對比各地塊未來入市價格和城市均價，鄭州、長沙、合肥、無錫等內陸城市和長春共計6個城市2022年新增新房供應將以中檔改善為主。

??6個城市從單價段來看，未來新房供應均高度集中于中檔改善。尤為突出的是長沙和合肥，經測算兩城2021年成交宅地中超過7成將于未來以中檔改善產品入市。其中合肥未來新增供應中預計占比45%為介于市均價1倍至1.2倍的中檔改善產品。長沙則以剛改為主，占比37%的新增供應將為介于市均價0.8倍至1倍的入門級改善產品，中檔改善產品中另外兩檔占比為21%，略低于前者但遠高于其他檔產品。

??結合重點地塊來看，這一類城市中檔宅地普遍位于發展較為成熟的城市新城，與上海、武漢等低檔產品為主城市的新城不同。如成都秦皇寺TF(07）地塊、合肥[2021]27號地塊和長沙[2021]036號地塊分別位于成都天府新區、合肥濱湖科學城和長沙濱江新城。

??對比2021年新房成交結構，2022年新增供應后預計將使上述6城實現產品升級。橫向來看由低檔剛需向中檔改善升級，縱向來看中檔改善產品占比上升。

??以成都為例，2021年新房成交中單價介于市均價0.6倍至1.2倍之間的三檔產品占比最為突出。基于對2022年新房供應的推斷，占比最多的三檔產品升級至單價介于市均價0.8倍至1.5倍之間。同時，這三檔產品縱向對比2021年占比均上升4pcts。即2022年宅地入市新城供應后，成都將實現新房產品升級，中檔改善產品占比上升。

??（五）中高檔：廈門島內供地增加帶動產品檔次升級，剛需逐步過渡剛改（略）

??（六）高-中-低檔：穗、青等各檔次供應“雨露均沾”覆蓋多層次置業需求

??除了上述有明顯供應側重點的城市之外，還有部分城市諸如廣州、青島等，地價參差不齊，因而使得整體未來供應產品檔次分布也相對平均，低、中、高檔“雨露均沾”，每個產品檔次分布占比均在30%左右。兩城集中供地的入市項目售價分布情況大致如下：

??以青島為例，集中拍地之前土地市場并不透明，本土房企拿地有優勢，從房地價比來看，房企利潤空間仍較為豐厚，而從2021年集中供地情況來看，主城區和近郊區皆有宅地成交，地價呈“階梯式”分布：城陽區和膠南市涉宅用地成交總建面皆突破250萬平方米，占據成交“大頭”，但地價相對低廉，成交樓面價皆在3500元/平方米以下，主城區市南、嶗山地價均破1萬元/平方米，不過累計宅地成交量不足100萬平方米，這樣的涉宅用地成交結構也使得青島地價整體保持平穩。

??對比青島2021年新房成交結構，供應和成交整體適配度較高：2021年整體新房成交以中低檔為主，大于等于城市均價0.6倍，小于0.8倍的低檔剛需產品占比達28%，而我們預估的2022年供應結構中，大于等于城市均價0.8倍，小于1倍中檔改善產品占比達27%,基本可以滿足剛需剛改的置業需求，而伴隨著主城區供地增加，整體高端改善盤的供應量預期會穩步上升。

??

??04

??總結:預計二、四季度新房集中入市

??供應規模降5%約2.2億平且以中低檔為主（本節有刪減）

??上文我們著力聚焦了22個集中供地城市，以過去項目開工、開售周期，以及2021年集中供地地塊成交開工情況對2022年各城市新增供應面積、供應節奏和供應產品檔次三個層面進行了多維度分析，可以得到如下結論：

??（一）2021年供地總量微降且僅2成項目已開工，多集中首輪地塊

??從2021年22城集中供地成交情況來看，總量未破新高，全年涉宅用地成交總建面收至33326萬平方米，不及2019年和2020年，回歸至2018年規模。

??按照過去幾年歷史經驗，1/4項目在拿地接近7個月之后就進入了開盤階段，速度相對較快，而有50%的項目在9.7個月內也能開盤，屬于正常水平。

??據CRIC統計，2021年22個集中供地的城市在3輪集中供地后合計成交了2111宗含宅用地，截止至2022年2月9日，僅有21%已經開工，另外八成地塊仍尚未動工，且未開工地塊中仍有7%處于動遷中或未動遷狀態，尚未達到土地平整狀態，此類地塊2022年入市的可能性較小。

??分批次來看，首輪集中供地主要集中于5-6月份，其中有37%的項目已經開工，在三輪里開工比例最高；但第二、三輪集中供地分別集中于9-10月、11-12月，由于成交時間已相對接近年末，開工比例非常低，尤其第三輪集中供地成交項目目前僅有3%的項目開工。

??（二）2022年預期新增供應2.16億平，同比微降5%，多數城市供求持穩

??根據22城過去項目開工、開售周期，以及2021年集中供地地塊成交開工情況來看，22城2021年集中供地成交地塊預計將新增商品住宅供應面積21609萬平方米，較2021年22城供應總量小幅回落5%。供求基本持穩，與近三年成交面積均值進行對比，供求比持穩0.93，供求關系基本平衡。

??分城市來看，武漢、重慶、上海預計供應面積超過1500萬平方米，是供應量最高的TOP3城市；其次長沙、杭州、南京、廣州、成都、濟南、鄭州、蘇州等8個城市供應量在1000-1500萬平方米；天津、深圳、北京、無錫、福州、廈門等供應量相對較低，不足600萬平方米。

??從供求關系來看，寧波、長沙、鄭州、蘇州、廣州、武漢、深圳、廈門、長春、合肥、重慶、成都、福州、杭州等半數以上城市供求比在0.8-1.2之間，整體呈現出供求持穩，上海供求比達到1.7，看似供過于求，但因市區供地稀缺，改善剛需購買力分化嚴重，供需錯配問題短期內難以緩解；相較而言，沈陽、青島、天津供求比均在0.5以下，供不應求加劇。

??（三）2022年第二季度將迎來項目入市高峰，8城市供應高峰在下半年（略）

??（四）地價錨定房價，19個城市將以中低檔產品為供應主力

??總體來看，目前在“房住不炒”主基調之下，整體房、地價趨穩，為了抑制土拍市場熱度，諸如北京、上海、深圳、杭州、合肥、福州、成都、長沙、寧波、南京等部分城市在土地出讓時便已明確未來項目上市的毛坯均價，以地價錨定房價，鎖定房企利潤空間，保證房價漲幅可控。

??據CRIC監測，2021年22個集中供地城市涉宅用地成交樓面價主要集中在小于等于1萬元/平方米，其成交總建面達到了16950萬平方米，占總量68.15%。其中低于5000元/平方米的涉宅用地成交總建面占比達到了39.29%。由此不難推斷，若這些地塊能在2022年形成集中供應，22城中有19城的主力產品檔次集中在中低檔。

       具體來看，北京、上海、武漢、重慶以低檔為供應主力，即入市新房均價低于全市均價的80%，多數新房價格低于均價的60%。杭州、南京、寧波、蘇州、天津、深圳、沈陽、福州、濟南等9城主力供應中低檔產品，兼顧郊區剛需和市區改善。無錫、成都、合肥、長沙、鄭州、長春等供應集中在中檔產品，尤為突出的是長沙和合肥，經測算兩城2021年成交宅地中超過7成將于未來以中檔改善產品入市。