??2021年，房企面臨巨大危機，多家品牌房企相繼出現債務違約，問題項目陸續出現停工，交付風險不斷加劇。受此影響，政策底線轉向保交樓，36省市加強預售資金監管。現階段重點城市預售資金監管細則如何規范？實際執行層面有什么差別？未來不同類型城市預售資金監管究竟是收還是放？

??房企償債、項目交付風險發酵

??多項政策落地保交付

??……略……

??一、預售制度客觀起到融資功能，變相鼓勵企業高負債經營、高周轉開發

??商品房預售制度起源于香港，即房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。早在1983年，深圳率先試點商品房預售。1995年1月1日，《城市商品房預售管理辦法》正式落地執行，標志著商品房預售制度在全國全面鋪開。

??而在執行層面，商品房預售需要滿足以下幾項條件：其一，取得四證，即土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。其二，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上。其三，施工進度基本完成主體結構的1/4以上，部分城市相較寬松，正負零即可申請商品房預售。

??由于商品房預售到最終交付存在一定期限的時間差，通常情況下預售資金需存入政府監管賬戶，并按照重點監管資金和一般監管資金的框架進行監管。其中，重點監管資金主要用于工程建設，一般監管資金優先用于工程建設和償還開發貸，以期保證開發項目都能順利交付，不產生爛尾風險。

??對于房企而言，商品房預售意味著企業不需要提前墊付過多的投資資金，銷售回款周期大幅縮短，客觀上起到了融資的功能。理想情況下，在項目銷售的過程中，企業現金流便能回正，在項目正式交付前，企業便能鎖定開發利潤，變相鼓勵房企高負債經營、高周轉開發。

??2005-2021年，全國商品房期房銷售面積比重由56.6%穩步提升至87%，凈增長30.4個百分點，現房銷售面積比重則由43.4%持續下滑至13%，期房銷售已然成為房企開發銷售的主流形式。

??二、2021年去杠桿執行層層加碼，房企面臨巨大危機債務違約頻繁發生

??……略……

??三、項目交付風險加劇，鄭州、長沙、重慶和武漢問題項目均超2萬套

??隨著問題房企接連暴雷，問題項目陸續出現停工，項目交付風險不斷加劇。據CRIC不完全統計數據顯示，截至2021年末，24個重點監測城市尚未交付的問題項目總建面約2468萬平方米，占2021年商品住宅成交總面積比重達到10%。

??其中，鄭州、長沙、重慶和武漢等項目交付風險較大，尚未交付的問題項目總建面皆超200萬平方米、總套數皆超2萬套。例如鄭州，截至2021年末，尚未交付的問題項目總建面約271萬平方米，占成交面積比重高達29%。又如長沙，尚未交付的問題項目總建面高達446萬平方米，占比同樣達到25%。

??四、政策底線保交樓，36省市加強預售資金監管、支持優質房企收并購

??……略……

??各城施行重點監管為主

??一般監管為輔的三種模式

??……略……

??一、預售資金監管暫無全國統一標準，各城市主要有三種監管模式

??預售資金監管的法律依據是《城市商品房預售管理辦法》，該《辦法》最早頒布于1994年。《城市商品房預售管理辦法》是一份綱領性、原則性文件，并沒有實操層面的安排，而將細則制定權和執行權下放到了市、縣一級政府，《辦法》中明確規定，市、縣級政府房地產管理部門負責行政區域內的商品房預售管理、制定對商品房預售款監管的有關制度。換言之，從施行之初到現在，預售資金監管制度都還沒有全國統一的標準，而是“一城一策”，細則由地方政府自行擬定，執行情況也不盡相同。

??因此，我們可以看到各種版本的預售管理辦法，譬如北京市2021年11月新修訂的《北京市商品房預售資金監督管理辦法》，又比如《鎮江市市區商品房預售款監管辦法》、《廈門市商品房預售管理規定》等。當然，也有不少省市預售資金監管長期缺位，導致住房項目爛尾問題突出。例如焦作市，2016年7月方才出臺了《焦作市商品房預售資金監管辦法》，正式啟動商品房預售資金監管工作。又如山東省，直至2017年1月，山東省住建廳才印發《山東省商品房預售資金監管辦法》。更有甚者如新鄉市，遲至2021年3月1日，《新鄉市新建商品房預售資金監管辦法》才正式落地。

??預售資金監管政策因城而異，本章的主要內容就是對典型城市預售資金監管制度的整理歸納、對比分析。為了便于理解，我們先簡單梳理一下本章的邏輯架構，如下圖所示，所有預售價款都是被監管對象，都要存入專用賬戶，而后，賬戶內的預售監管資金被分為兩大部分——重點監管資金和一般監管資金。前者用于保障工程建設，額度一般相當于完工所需的全部建設費用，重點資金受到嚴格監管，達到相應工程進度才可以申請提取使用。而一般監管資金是指超出重點監管資金以外的部分，用途更加廣泛，支取也相對容易。第2-5節詳細介紹了重點監管資金和一般監管資金的額度計量方法、用途、提取規則。 

??目前，主流的預售重點資金監管模式有3種：（1）預售資金比重模式，重點監管資金額度=預售總價款*一定比例，比例一般在10%-40%區間內，部分城市較嚴，如張家口達到70%；（2）固定工程造價模式，重點監管資金=預售面積*全市統一的單方造價成本，后者一般在1.5-5千元/平方米；（3）計劃工程造價模式，重點監管資金=單項目計劃工程總造價*倍數，前者由住建部門根據具體項目評估確定，后者全市統一，一般是1-1.3倍。

??二、全部購房款直接存入專用監管賬戶，并實行全程、全額監管

??（本節有刪減）

??預售資金監管流程一般是從開設監管賬戶、簽訂監管協議開始。開發企業、銀行、預售主管部門三方共同簽訂《預售資金監管協議》，并設立監管專用賬戶。一般一個項目對應一個監管賬戶，賬內資金嚴格實行專款專存、專款專用，嚴禁與其他企業賬戶混用。

??預售資金監管的監管對象，是指購房者支付的全部購房款。既包含定金、首付款，也包含后續的按揭貸款，即便購房者一次性付清所有款項，也需要轉入專用賬戶接受監管，不能由房企擅自留存。

??預售資金的入賬流程日趨規范、嚴格，譬如北京就在去年11月將流程中的“先網簽后入賬”調整為“先監管保護后網簽”，只有將定金、首付款足額存入專用賬戶后，才可開通網簽，以防止房企私自收取和挪用部分款項，確保預售資金及時、全額入賬。

??三、重點監管資金僅限于工程建設，石家莊監管最嚴全力保交樓

??……略……

??1、重點監管資金采取三種計量方法，張家口高達70%預售款

??（本節有刪減）

??①預售資金比重法：10%-40%預售款，張家口最高70%、珠三角普遍10%

??預售資金比重法，即重點監管資金額度由預售總價款乘以固定比重來確定，比重一般在10%-40%之間，譬如成都比重為15%-25%，石家莊、太原比重都為40%。

??壓力三四線城市重點監管資金比例相對更高，常德為50%，張家口更是高達70%，一方面是因為市場下行壓力大的城市，項目停工、爛尾風險相較更高，另一方面，三四線城市房價的主要構成項是建安成本，因此用于保證項目建設的重點資金監管比例也理應更高，核心一二線城市房價的主要分項是土地出讓金而非建安成本，重點監管比例自然更低。珠三角地區重點監管資金比重普遍較低，佛山、惠州、珠海等僅為預售總額的10%。

??②固定工程造價法：預售面積*固定建安成本（1.5-5千元/平）

??固定工程造價是指全市劃定統一的建安成本標準，一般在1500-5000元/平方米的區間內，重點監管資金額度=預售面積*固定建安成本。譬如濟南統一為3300元/平方米，西安小高層、高層標準各有不同，分別為2540元/平方米和2751元/平方米，北京相對嚴苛，最低額度是5000元/平方米。

??③計劃工程造價法：單項目工程總費用的1-1.3倍

??計劃工程造價模式，即重點資金監管額度“一盤一價”，具體額度由監管部門根據項目計劃建設費用加上一定比例的不可預見費用綜合測算得出，一般是計劃工程建設費用總額的1.2倍。18個典型城市中，衡陽作為庫存壓力較大、爛尾風險較高的城市，費用倍數最高，重點監管額度是項目工程預算清冊總額的1.3倍。

??2、按施工進度分節點提取重點監管資金，石稿泉最嚴結構封頂僅支取50%

??重點監管資金按照工程建設進度設置提取節點，常見的控制節點有建成層數達到1/2、主體結構封頂、竣工驗收、不動產首次登記等。針對小高層、高層或大體量建筑，一般會增設1-2個提取節點，如建成層數達到1/3、2/3。

??工程進度達到相應控制節點后，房企可以提取一定比例的重點監管資金，但具體提取比例各地不盡相同。橫向對比來看，石家莊重點監管資金提取規則最為嚴苛，建成層數過半也僅能支取25%的資金，即便主體結構封頂，累計提取比例也僅為50%，而其他城市普遍在60%-70%。青島也較為嚴格，多數城市重點監管資金在竣工驗收備案或不動產首次登記后基本就可以全額提取，但青島需要取得現售備案證明才可以。

??反觀天津、許昌重點資金提取相對寬松，體現在各節點撥付比例較高，天津取得商品房銷售許可，即可申請使用40%的監管資金，小高層、高層建成層數達到1/3可提取一半的監管資金，許昌建設層數過半、主體結構封頂分別可提取60%、80%的重點監管資金。

??3、鄭州等實行差別化信用管理，高信用房企資金額度降低、提取比例提升

??……略……

??四、一般監管資金用途更廣取用較易，濟南、鎮江等允許房企自行提取

??預售總價款中超出重點監管額度的部分稱為一般監管資金，相比于重點監管資金，一般監管資金用途更加廣泛，支取也相對容易。用途上，除了投入項目建設外，一般監管資金還可以用于償還開發貸款等其他方面。支取上，有別于重點監管資金提取比例與項目工程進度嚴格掛鉤，一般監管資金取用手續相對簡易。

??各城市一般監管資金的取用規則差異較大，僅就提取難易程度區分，濟南、天津、鎮江等城市監管最為寬松，房企可以自行提取使用一般監管資金，但應優先用于項目工程有關建設，而鄭州、無錫、蘭州等城市實行申請審批制，一般監管資金需經過監管部門批準、監管銀行審核后方能支取使用。

??五、銀行保函可部分抵頂監管資金，無錫等替換比例取決于房企信用

??濟南、鄭州、成都、北京等城市允許房企憑銀行出具的保函等額抵頂監管賬戶內的預售資金。保函一般指見索即付性保函，如果房企挪用工程款導致項目停工延期，或出現工程款、材料款、勞工工資糾紛等索賠情形時，銀行會無條件支付相應擔保款項，以此保障項目建設進度和質量，對于房企而言，通過現金保函“贖回”留存的監管資金，可以提升資金使用效率，節約財務成本。

??一般而言，為了防止商業銀行既當“運動員”又當“裁判員”，會規定開具保函的銀行不得為監管賬戶開戶行。

??由于保函有著無條件兌付等剛性約束，因此出具保函本身就代表著銀行對房企信用的認可和背書，但武漢、無錫、珠海等城市仍對申請辦理保函替代業務的房企另有信用資質方面要求。譬如無錫就規定被當地住建局評定為A級誠信企業或其他同等情形的，才可以辦理保函替代業務。武漢則明確只有近2年內在預售資金方面有良好信用記錄的房企才可以申辦，還需經過監管部門審批。

??房企信用等級也會影響保函的替代效力，譬如珠海A級誠信企業保函可以替代95%的預售款，而B級企業替代比例相應減少5個百分點，C、D企業則不能使用保函。宿州也明確規定保函替代額度與房企誠信等級掛鉤。

??2021年預售資金監管整體趨嚴

??四季度穗蓉等適度糾偏

??……略……

??一、2021年西安等36省市加強預售資金監管，成都、廣州等5城適度放松

??……略……

??1、張家口重點監管資金比重升至70%，石家莊黑名單房企額度上浮至120%

??9月14日，張家口收緊預售資金監管，提高重點監管資金比重，由預售總價款的40%升至70%，相應的，一般監管資金比例下降至30%。正如上文所介紹的，重點監管資金比一般監管資金用途更加局限、取用更為嚴格，因此調升重點監管資金比重等同于降低房企資金支取自由度，為的是防止房企自行提取大量一般監管資金后不用于工程建設，而優先用于企業經營，最終導致工程不能順利完工或出現延期交房、拖欠工人工資等負面事件。

??11月，石家莊兩度強化預售管理，先是調高了預售取證形象條件，后又提高了預售資金入賬和監管比例要求。7日，將預售取證工程形象要求由建成總層數1/3，調高至主體結構封頂。30日，一方面強化預售資金入賬管理，未按規定入賬的項目將被暫停網簽，另一方面，建立差異化信用監管機制，誠信企業重點資金監管比例下浮至80%，而有不良記錄的和被列入黑名單的企業，監管比例預防性上浮至110%、120%。

??2、成都、廣州適度糾偏預售資金監管，提高各施工節點資金支取比例

??2021年四季度以來，房地產政策糾偏、紓困導向逐漸明確，11月，成都、廣州相繼放松預售資金監管，以緩解房企資金壓力、提振市場信心。

??11月23日，成都從三方面放寬預售資金監管：第一，適度下調高信用評級企業監管額度，但需要提供銀行保函，第二，提高支取比例，主體結構完成3/4和封頂兩個節點，資金提取比例都上調5個百分點，第三，加快預售資金支取審核，壓縮審核辦理時限至5個工作日。三大舉措都旨在提高預售資金使用效率，減少房企資金沉淀成本。

??11月28日，廣州發布新版《房屋交易監督管理辦法》，調降了各個施工節點的監管資金留存比例，主體結構施工、主體結構封頂、拆除排柵三個節點的預售款留存比例由原來的10%、10%、5%降為8%、6%、3%，調降留存比例和提高支取比例作用相同，都意味著房企各時點可提取使用的流動資金變多了。

??二、武漢晉中執行較嚴主抓重點監管資金，嘉興較松總包方可提預售資金

??從我們實際調研情況來看，晉中著重強化重點監管資金的監管力度，重點監管資金由政府約定的項目總預售款的40%提升至100%，而在施工進度達到主體結構封頂后，可以提取的重點監管資金比例則由政府約定的90%調降至80%，保證在建項目都能順利交付。

??至于預售資金提取，晉中則需通過盤活申請直接劃轉。具體而言，地方政府審核符合要求的預售監管資金劃撥申請，并給房企出具《新建商品房預售監管資金撥付通知書》，企業憑該通知書及劃款憑證，到監管銀行辦理資金劃撥手續。另外，房企申請解除預售資金監管，地方政府在受理申請審核通過后，向房企出具《新建商品房預售資金監管賬戶解除監管通知書》，企業持此通知書到監管銀行辦理解除資金監管手續。

??武漢預售資金監管同樣從緊執行，主要表現在以下三個方面：其一，重點監管資金比重在15%-25%之間，通常情況下重點監管資金比重達到25%，但復核一些條件可以調降至15%或20%。其二，重點監管資金提取嚴格按照現有監管政策執行，取得商品房預售許可證1個月后，且重點監管資金已蓄滿，申請使用資金額不得超過重點監管資金的35%；主體結構封頂，累計申請使用資金額不得超過重點監管資金的75%；竣工驗收合格，累計申請使用資金額不得超過重點監管資金的95%；完成房屋所有權初始登記，可申請使用資金監管賬戶內的資金余額。其三，只要蓄滿重點監管資金，就可以隨時提取一般監管資金。但對于那些備案價格比較高，或者成交去化不暢的項目，可能需要較長時間才能蓄滿重點監管資金。而在重點監管資金沒有蓄滿的情況下，嚴令不能提取一般監管資金。

??嘉興實際執行層面則相較寬松，預售監管資金的提取可以通過總包方辦理，地方政府一般不設限制，只要項目施工進度達到一定的監管標準，便可以通過總包方申請提取預售監管資金。

??結合交付庫存,武漢長春等需加強監管

??廈門蘇州等有放松空間

??……略……

??一、規范監管給地方政府、購房者定心丸，預售資金整體將保持收緊態勢

??……略……

??二、武漢等交付壓力大、長春等廣義庫存高，或將加碼預售資金監管

??聚焦城市層面，我們認為以下兩類城市或將加碼預售資金監管：

??其一，已售未交付項目體量顯著偏高，短期內猶存交付風險的城市，包括武漢、南寧、廣州、鄭州等。據CRIC不完全統計數據顯示，截至2021年末，武漢、南寧、廣州和鄭州已售未交付項目數量皆超200個、總建面皆超5000萬平方米。例如武漢，多達450個項目已售未交付，總建面高達15486萬平方米。又如鄭州，約215個項目已售未交付，總建面5636萬平方米。

      其二，廣義庫存面積日漸高企，去化周期達到2年以上的城市，包括肇慶、長春、韶關、佛山等。例如長春，截至2021年12月，廣義庫存面積約6316萬平方米，去化周期長達7.5年。又如佛山，截至2021年12月，廣義庫存面積高達8123萬平方米，去化周期6.6年。

??而在劃定保交樓政策底線后，市場信心或將逐漸恢復，居民自住以及改善性購房消費或將穩步釋放，房地產交易有望恢復正常化。預計2022年下半年市場或將出現轉機，核心一、二線城市市場相對堅挺，成交有望率先企穩回升，多數三、四線城市在下半年最遲年底，市場同樣能真正穩住。

??三、廈門、蘇州等市場堅挺且交付風險可控，有望放松預售資金監管

??在預售資金監管整體保持收緊態勢的情況下，廈門、蘇州、無錫等或將適度放松預售資金監管，究其原因主要有以下兩方面因素：

??其一，已售未交付項目較少，廣義庫存面積明顯偏低，項目交付風險整體可控。例如廈門，截至2021年12月，廣義庫存面積低至241萬平方米，去化周期不足1年。又如無錫，截至2021年末，約76個項目已售未交付，總建面129萬平方米。

??其二，市場需求及購買力皆有支撐，房地產市場相對堅挺，并有望率先轉暖。例如上海，2021年下半年以來，房地產市場明顯降溫，成交有所回落，但打新市場仍保持高熱度。而在人才落戶加速推進的情況下，2022年上海市場有望率先轉暖，成交或將企穩回升。